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【2022年最新版】マンション投資の利回り|マンションの価値を判断するポイント

2022/07/14
不動産投資コラム

マンション投資をはじめるなら、「利益を得たい」と考えることは当然のことです。利益の出るマンションを選ぶために、「利回り」の高い条件をみる方も多いのではないでしょうか。

しかし表面的な数字ばかりに気を取られていると、購入後に思わぬ出費やリスクが生じ、計画が大きく崩れる可能性もあります。これを防ぐにはどうすれば良いのでしょうか?

今回の記事では、マンション投資に特化して利回りの基本的な考え方や最新情報、低利回りでも購入すべきポイントを解説します。

 

マンション投資ではなぜ利回りを見る必要があるのか

マンション投資において「利回り」とは、一年間に投資した金額に対して得られた収益額の割合のことを指します。

利回りが高いほど利益が高くなるため、マンション投資の結果にダイレクトに関係します。

マンション投資の場合、新築・築浅のハイクオリティな物件であるほど利回りが高いかというと、必ずしもそういう訳ではありません。利回りは収益と費用のバランスによって算出されるため、中古マンションのほうが数値上、高利回りであるケースがほとんどです。しかし中古マンションの場合は、築年数の経過や修繕費用の支出などによって利回りが大幅に下がってくることもあります。

上記のような一見矛盾したような状況が生じる要因は、利回りの計算方法が複数あるためです。別の記事で詳しく紹介していますので併せて参考にしてみてください。

>『不動産投資の表面利回りと実質利回り│理想の相場から計算方法まですべて網羅』

 

マンション投資における最新エリア別利回り

マンション投資の利回りは、エリア・築年数・物件の種類によって大きく異なります。

自分がどんなマンションに投資するか踏まえた上で、相場を知っておくと比較しやすくなります。ここではエリア別・築年別の最新の利回り情報をご紹介します。

(参考)賃貸住宅一棟の期待利回り・日本不動産研究所第46回不動産投資家調査(2022年5月)

 

特に東京は、全国で最も利回りが低いエリアです。その理由は資産価値・マンション価格が高いためです。さらに東京のエリア別に分類すると以下の通りです。

(参考)東京都内の下記想定賃貸住宅一棟の期待利回りと取引利回りについて・日本不動産研究所第46回不動産投資家調査(2022年5月)

 

次に、区分マンション・築年数における最新の利回り情報です。不動産投資ポータルサイト大手である健美家の収益物件資料動向年間レポート(2022年1月)によると以下のとおりです。

 

東京23区

  • 築10年未満 4.34%
  • 築10年以上20年以下 4.76%
  • 築20年以上 6.62%

 

一都三県

  • 築10年未満 4.38%
  • 築10年以上20年以下 4.88%
  • 築20年以上 7.62%

マンション投資物件のエリア、築年数、種類によって利回りが異なることを、この章でご理解いただけたのではないでしょうか?このように条件によって目安となる利回りは異なるため、具体的な条件を固めた上で利回りを見ることをお勧めします。

 

利回りが低くても購入すべきマンションの特徴

高利回りのマンションは、前述したように高い利益を出しやすい傾向にありますが、同時に失敗するリスクも常に考慮する必要があります。

一方で、低回りでも条件がよければ長期的な収益を得られるマンションも存在します。

ここでは利回りが低くても購入すべきマンションの特徴を3点紹介します。

  • 需要のある立地にある
  • 長期保有後も資産価値(物件需要)が落ちにくい
  • 設備・メンテナンスが整っている

 

需要のある立地にある

マンション投資の目的として売却を検討している場合は、利回りが低くても需要のある立地を選びましょう。なぜなら人気の高いエリアは住みたい人が多く、買い手も多いためです。

(参考)関東住みたい街ランキング2021・SUUMO

 

マンションの売却にあたって考えるべき出口戦略については、以下の記事で紹介しています。ぜひ参考にしてみてください。

>『不動産投資の出口戦略を極めるために必要な3つの知識』

 

長期保有後も資産価値(物件需要)が落ちにくい

マンション投資で長期間の家賃収入を目的とした場合、資産性が高く家賃が下がりにくいマンションを選びましょう。資産性の高いマンションの条件は、立地面など入居者にとってメリットのあることです。

上記を含めた失敗しないマンション探しのポイントを、以下の記事で紹介しています。併せてご一読ください。

>『不動産投資で失敗しない物件探しのポイント3選』

 

マンションのメンテナンスが整っている

低利回りのマンションでも、メンテナンスが行き届いているマンションは検討することをお勧めします。逆に高利回りで部屋の設備が古い部屋は住み心地が悪く、空室リスクを招く恐れがあるため注意が必要です。またメンテナンスが整っていないマンションは、購入後に大きな費用が発生するリスクもあります。

マンション投資に関するリスクは別の記事でも詳しくまとめています。併せて参考にしてみてください。

>『マンション投資をはじめる前に|知っておくべき7つのリスクと対策』

 

まとめ:利回りだけでマンション投資を見ない

マンション投資でマンションを選ぶ際は、利回りの高いマンションを選んだほうが利益を出せると思っている方が多いかもしれませんが、必ずしもそうとは限りません。利回りが高いマンションであっても、修繕費などの支出が多い、立地条件が悪いなどのマイナス要素がある可能性もあるため注意が必要です。

マンション投資は他の投資と比べて長期的な投資方法であり、最終的に利益が出て初めて成功といえます。投資するマンションが、短期的ではなく、長期的に見て本当に利益が出るマンションなのか、利回り以外のところもよく見た上でマンション選定を行いましょう。

選定を行う事前準備として、マンション投資に関する情報収集方法は不可欠です。下記の記事で紹介している勉強方法を参考にしてみてください。

>『不動産投資を始める人が必ず勉強する10の基礎知識│効率良く勉強する5つの方法とは?_前編』

>『不動産投資を始める人が必ず勉強する10の基礎知識│効率良く勉強する5つの方法とは?_後編』

 

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