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区分所有と一棟の違い。そもそも区分所有とは?

2020/09/25
2021/04/28
不動産投資コラム

区分区分所有と一棟の違い。そもそも所有とは?

マンション経営を始めるにあたり、区分所有もしくは一棟ものを購入すべきか悩まれている方は少なくないかと思います。今回は、区分所有と一棟ものの違いについてご紹介します。

区分所有と一棟それぞれのメリット

【区分所有】
①比較的少ない資金で始めることができる
②リスクの分散が可能

区分所有は、一棟と比べ部屋の数が少ないため、比較的少額の資金で始めることができます。中でも、サラリーマンや公務員の方は仕事の傍ら手間や時間もかからず取り組みやすく、不動産投資を始めて行う初心者の方でも手が出しやすい点が特徴です。区分所有は、駅から近い物件を選ぶことで空室リスクを抑えることができます。また、複数の物件を所有することで、立地条件によるリスクの分散を図ることにも繋がります。

【一棟】
①老朽化した際の修繕のしやすさ
②大きな収入を得ることができる

一棟ものは、大規模修繕や改装など、所有者の意思で決めることができるため、建物の資産価値や収益性の低下も回避しやすく、建物の価値を維持することができます。また、区分よりも部屋を多く所有しているため、仮に空室が出た場合でも他の部屋でカバーすることができ、収入がなくなることはありません。

区分所有と一棟それぞれのデメリット

【区分所有】
①一棟に比べると空室リスクの影響が大きい
②オーナーだけで全て決められない

区分所有の所有者は、必ずマンションの管理組合の一員として加入するため、意見を述べることはできますが、自分一人の決断でマンションの管理費の使い道を決めたり修繕する時期を決めたりすることはできません。また、所有する物件数が少ない上に空室の状況が長く続くと、家賃の値下げや仮に家賃保証をつけていない場合はローンの支払いが増えるなど、大きな痛手になる場合があります。

【一棟】
①購入・維持管理の費用が高い
②失敗した時のリスクが多い
③管理に手間や時間がかかる

一棟ものは、購入・管理に関して一人で負担しなければいけないため、莫大な費用や時間がかかります。一棟マンションであれば1億以上の投資額になるとともに全額をフルローンで組める物件も少なくなっているため、新築、中古物件の場合でも頭金が2~3割程度求められる場合があります。また、投資した物件が地震や火災などの災害に見舞われた際に
家賃収入が得られないことや、周辺地域の環境変化により家賃収入が下落するなど、収入が大幅に減少といったリスクが生まれることもあります。

最後に

今回は区分所有と一棟の違いについてご紹介しました。区分所有と一棟ものでは、購入費用や管理の手間、時間など多くの差があるものの、どちらもリスクを解消するためには家賃が安定して取れる場所なのか、周辺環境は整っているのかなど立地の部分が非常に重要です。
不動産投資をするにあたり、区分所有や一棟を所有することのメリット、デメリットはありますが、ご自身の経済状況や将来設計など、先々のライフプランを考えながら検討してみてはいかがでしょうか。

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