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不動産投資を始める人が必ず勉強する10の基礎知識│効率良く勉強する5つの方法とは?_前編

2022/04/14
不動産投資コラム

「不動産投資に興味があるけど、何から始めたら良いかわからない」

そんな疑問には、明確な答えがあります。

「まずは不動産投資について勉強を始めましょう」という答えです。

そうなると、次に生じる疑問は

「何を、どうやって勉強すればいいの?」

というものでしょう。この記事ではまさに、そんな疑問にわかりやすくお応えしていきます。

不動産投資を検討する方が絶対に勉強すべき基礎知識と、それを効率的に勉強する5つの方法をご紹介します。この記事が、お読みいただいた方の第一歩を踏み出す一助になれば幸いです。

 

不動産投資の成否は勉強したかどうかで変わる

詳細に触れる前に強調しておきたいのが、「不動産投資は勉強量が成否に大きく影響する」という事実です。

「サラリーマンでも手間をかけずに始めやすい」という部分が独り歩きしてしまい、「不動産投資は楽だ」というイメージを持たれている方もいらっしゃるかと思います。しかしこの解釈は危険であり、文字どおりに受け取るべきではありません。

たしかに不動産の管理実務については、不動産管理会社に依頼することで大部分を自分で行わずに済みます。しかし作業を代行してもらえることと、利益を生むことは別です。不動産投資でしっかりと利益を出そうと思うなら、出口戦略・物件選び・賃料設定・修繕や設備投資・売却などについて、投資家自身が最適な判断を下せるように知識を持っている必要があるのです。

不動産投資で成功したければ勉強が不可欠である、という認識を持ちましょう。

 

まずは不動産投資のメリット・デメリットから勉強しよう

「なぜ不動産投資を始めたいのか」という質問に明確な答えを持っているでしょうか?

これに答えるには、不動産投資のメリットとデメリットを正確に認識する必要があります。このメリット・デメリットを理解した上で「やっぱり不動産投資をしたい!」と思える方は、不動産投資に向いている方だといえるでしょう。

それぞれについて7つずつ、主なポイントを紹介します。

 

不動産投資の7つの主なメリット

  1. レバレッジ効果」を活かせば、少額の元手でも始められる。
  2. 初期費用や減価償却費が発生する投資当初は、節税効果がある。
  3. 株式投資のように乱高下せず、賃料収入が安定して得られる。
  4. 定期収入が得られて年金の補填になるので(セミ)リタイアが目指せる。
  5. 団体信用生命保険に加入すれば、投資家が死亡してもローン残債がゼロになり、残される家族への生命保険として機能する。
  6. 現金と比べて評価額が下がるため、相続税を節税できる。
  7. 不動産価格は物価と共にスライドするので、現金価値が下がるインフレのような事態が生じても物価変動に強い。

 

不動産投資の7つの主なデメリット

  1. 初期費用として元手の現金が必要。
  2. 売り買いには手間や時間がかかるため「流動性」が低いというリスクがある。
  3. 空室が生じると収入が減ったり、なくなったりする。
  4. 入居や集金の実態を問わず、税金・管理費などの固定費や修繕費などのランニングコストがかかる。
  5. 売却時に不動産購入価格よりも下落するリスクがある。
  6. 地震や台風などの天災により、物件が損害を受けるリスクがある。
  7. 金利上昇によってローン返済金額が増えるリスクがある。

 

箇条書きを読んだだけでは、わからない箇所もあるかと思います。例えばデメリットの1点目として挙げた「初期費用」などは、何が・いくらくらいかかるのか、内訳まで詳細に知っておくべきです。

これらの基本情報について、詳しくは以下の記事に別途まとめています。とりあえず新しいタブで開いておいて、この記事の後でお読みください。

>『不動産投資の初心者に必要な5つのノウハウ│始め方は?いくら必要?成功のコツは?』

 

不動産投資を始める方が絶対に勉強すべき10の基礎知識

不動産投資のメリットとデメリットを把握した上で、不動産投資をやってみたいと思えましたか?それであれば、まずは以下に記載する10の基礎知識を勉強するところからスタートしてみてください。

  • 絶対に勉強する基礎知識①:出口戦略
  • 絶対に勉強する基礎知識②:不動産投資にかかる経費
  • 絶対に勉強する基礎知識③:不動産投資ローン
  • 絶対に勉強する基礎知識④:投資用物件の選び方
  • 絶対に勉強する基礎知識⑤:「利回り」の計算方法
  • 絶対に勉強する基礎知識⑥:物件の探し方
  • 絶対に勉強する基礎知識⑦:想定されるリスクとその回避方法
  • 絶対に勉強する基礎知識⑧:空室率を下げる方法
  • 絶対に勉強する基礎知識⑨:売り時の判断
  • 絶対に勉強する基礎知識⑩:早く高く売る方法

 

絶対に勉強する基礎知識①:出口戦略

不動産投資に関する様々な基礎知識の中でも、特に「出口戦略」は最初に勉強しておくと以降の勉強もスムーズになります。

出口戦略とは、簡単にいえば不動産投資の終え方です。長期にわたる不動産投資も、永遠に続くわけではありません。いつかは必ず、何らかの形で終わりを迎えることになります。この終わり方をあらかじめ設定し、理想の終わり方を目指してトータルの収益を管理する計画を出口戦略といいます。

不動産投資の出口戦略は一般的に、売却することを指します。売却時に大きく損するようなことになれば、それまでの運営が順調であったとしてもトータルでマイナス収支になってしまう恐れがあります。つまり、買う前から売るときのことを考えておくことが重要だということです。

出口戦略について詳しくは、以下の記事にまとめています。

>『不動産投資の出口戦略を極めるために必要な3つの知識』

 

絶対に勉強する基礎知識②:不動産投資にかかる経費

続いて勉強すべきは、不動産投資にかかる費用についてです。

「何に・いくらかかるのか」という知識に加えて、「どの項目が経費として計上できて、すなわち節税につながるのか」ということも知っておくべきです。

かかる経費がわからなければ正しい支出の見積りができないため、投資計画全体の精度に大きく影響します。

経費について詳しくは、以下の記事にまとめています。

>『不動産投資で節税|経費として計上できる費用とできない費用』

 

絶対に勉強する基礎知識③:不動産投資ローン

不動産投資の大きなメリットのひとつが、ローンや賃料収入を利用して自分の資金や収入を超える投資を行える「レバレッジ効果」です。レバレッジ効果について知るに当たっては不動産投資ローンに関する知識が不可欠であり、ゆえに次点では不動産投資ローンについて勉強するべきです。

どんなメリットがあり、どんな流れで申請するのか知りたい方は、以下の記事をお読みください。

>『不動産投資で融資を受けるメリット・申請時のポイントを解説』

 

絶対に勉強する基礎知識④:投資用物件の選び方

戦略や費用、ローンについて理解できたら、いよいよ自分の目的に合った物件を選ぶことになります。不動産投資の成否は物件の選び方によって決まる、ともいわれており、選び方についての勉強はし過ぎるということはありません。

不動産投資の目的によって、見るべきポイントや選び方は異なります。それぞれについて簡潔に整理した記事がありますので、まずはこれを読むと理解が進みます。

>『不動産投資用の物件の選び方│種類と目的別の選び方まとめ』

 

絶対に勉強する基礎知識⑤:「利回り」の計算方法

不動産投資を検討している方なら、「利回り」という言葉を知っているか、聞いたことくらいはあるかと思います。利回りとは不動産投資の収益性を示す指標のことであり、主に「表面利回り」と「実質利回り」の2つに分けて言及されます。

正しく利回り計算ができることは、不動産投資家において絶対不可欠の必須スキルです。ぱぱっと計算できるようになるまで、しっかりと勉強することをお勧めします。

利回りについてほとんど知識がない方でも、自分で計算するのに必要な知識をまとめた記事を作成しています。まずはこれをご覧いただければ、利回りについて知るべき基本事項を勉強できます。ぜひご覧ください。

>『不動産投資の理想の利回りが自分でわかる!初心者向け利回り完全ガイド』

 

絶対に勉強する基礎知識⑥:物件の探し方

利回りの計算まで自分でできるようになったら、いよいよ実際の物件探しをスタートします。探す、といっても初めての方はどこをどう探せば良いのか、検討もつかないはずです。でもご安心ください。不動産投資用物件は、「鉄板」の5つの探し方さえ押さえておけばOKです。

この5つの探し方について、詳しくは以下の記事にまとめています。

>『【不動産投資】物件の探し方「鉄板」5選』

 

絶対に勉強する基礎知識⑦:想定されるリスクとその回避方法

物件を探して最終的な判断を下すにあたっては、先にもうひとつ勉強が必要です。それが、想定されるリスクです。

不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンの投資である、などとよくいわれますが、これは「リスクが少ない」ということを指しているわけではありません。しっかりと勉強していなければ、ちょっとしたこともリスクになり、不動産投資の失敗につながる恐れがあります。

不動産投資で想定すべき大きなリスクは7つあるといわれており、それぞれに回避方法があります。この回避方法のことを「リスクヘッジ」といい、不動産投資において勉強しておかなければならない項目のひとつです。

以下の記事で、7つのリスクとその回避方法を勉強してみてください。

>『不動産投資のリスクヘッジまとめ|7つのリスクとそのリスクヘッジ』

 

絶対に勉強する基礎知識⑧:空室率を下げる方法

いざ運営が始まったら、最も気を付けなければならないリスクのひとつが空室です。入居者の募集などは主に不動産管理会社に委託することが一般的ですが、何もわからないまま丸投げするのと、自分でも空室の原因や対策を知っているかどうかでは、雲泥の差があります。

空室に最大限の対策を実施できるよう、空室リスクとその対応については必ず勉強しておくことをお勧めします。

これについても、具体的な5つの方法をまとめた記事があります。ぜひお読みください。

>『マンション投資で空室率を下げるための対策5選』

 

絶対に勉強する基礎知識⑨:売り時の判断

出口戦略の箇所でお伝えしたとおり、一般的には不動産投資は売却によってゴールを迎えることになります。ということは、購入する時点で「いつが売り時か」を把握しておかないと、一番高く売れるタイミングを逃してしまう恐れがあるのです。

売り時を判断するためにチェックすべき要素と判断材料を、以下の記事に詳しくまとめています。出口戦略を設計するのと並行して、勉強しておくとスムーズです。

>『マンションの売り時を見極める5つの判断基準│2022年はマンションの売り時か?』

 

絶対に勉強する基礎知識⑩:早く高く売る方法

実際に物件を売却するのであれば、より高く、より早く売りたいと考えるのが当然でしょう。しかし不動産は流動性が低いといわれており、これはつまり売ったり買ったりするのに時間がかかる、ということを意味しています。

売り時を知っていても、そのタイミングに合わせて売却できなければ意味がありません。売りたいときに売る方法も、必ず勉強しておきましょう。これが出口戦略成功のカギになります。そして出口戦略の成功は、不動産投資全体の成否を大きく左右します。

物件を高く早く売る方法については、以下の記事を読んで勉強してください。

>『マンションを高く売却する「5つの方法」と早く売却する「3つの方法」』

 

つづきは後編を覧ください。

不動産投資を始める人が必ず勉強する10の基礎知識│効率良く勉強する5つの方法とは?_後編

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