マンション投資を始める際に想定しておきたいリスクは空室率です。
空室リスクが少ない物件を選んだつもりが、退去後に次の入居者が決まらないケースはよく耳にする話ではないでしょうか。
入居者の入れ替えは必ず生じるため、空室率のリスクは常に想定しておく必要があります。
この記事では空室率とは何か、そして空室率を上げないための対応策についてご紹介いたします。
空室率とは
空室率は通常、「空室数÷全体の部屋数」で求めます。
この算出方法は、総務省統計局が公表している「住宅・土地統計調査」でも使われています。
しかし、どの時期の空室数で計算しているかによって空室率は変わりますし、業者によっては空室率の算出方法が異なる場合もあるため、空室率を考える際はどのように算出するかを確認することも必要です。
全国・都道府県別に見る空室率の現状と傾向
令和元年に総務省が発表したデータによると、2018年における全国の空室率は13.6％で、上昇傾向にあります。
空き家の種類別に見ていくと「賃貸用の住宅」が全体の5割を占めていますが、近年は割合が低下していることも分かります。
（参考）平成30年住宅・土地統計調査の統計表｜住宅の構造等に関する集計
また、都道府県別で見ると下記のような結果となり、首都圏の空室率は低く、甲信越・中国地方の空室率が高い傾向が見えてきます。
これは、LIFULL HOME’Sの全国の賃貸空室率のデータを見ても同様のことが伺えます。
（参考）LIFULL HOME’S 全国の賃貸用住宅空室一覧
空室率が上がる原因
空室率が上がる背景には、「人口減少」と「住宅増加」の2点が理由として挙げられます。
人口が減少しているにも関わらず、住宅数が増加することで、供給過多が生じているために空室が増えてしまうのです。
空室率が上がる原因1：人口減少
日本では2008年度を境目に人口減少の推移をたどっています。その結果、現存する住居においても空室率が増えていきます。
空室率が上がる原因2：都市開発等によるマンションの増加
新しいショッピングモールの建設などがあって注目されるエリアになると、多くの不動産開発業者が目をつけて土地の仕入に走ります。
その結果、短期間で多くの賃貸不動産が建設されることになり、供給過多を生むことがあります。
きわめて人気の高いエリアであれば長期的にも需要が安定するケースも考えられますが、地域の特性（古い町工場が多い、空き地が多い、区画整理が進んでいるなど）によっては、供給過多がさらに進むこともあるため、空室率が上がってしまう原因になり得ます。
空室率が上がるとマンション投資はどうなる？
マンション投資をする上で、空室率が上がるとどのような影響が出るのでしょうか。
それはこの2つです。
1）家賃収入が下がる
2）空室期間をできるだけ短くするための対策が必要
1）家賃収入が下がる
1番大きな影響は家賃収入の減少です。空室が生まれると家賃収入がない状態になります。
ただし、その間も管理費や維持費、ローンの元利払いなどの支出は発生するため、空室期間が長ければ長いほど、マイナス収支になることが予想されます。
2）空室期間をできるだけ短くするための対策が必要
マンション投資においては、居住者の入れ替えは必ず想定しておくべき事態です。つまり空室は必ず生じるリスクです。
そのリスクを想定した上で、できる対策をすることが必要になってきます。
では、どうすれば良いのでしょうか。
マンション投資で空室率を下げるための対策5選
マンション投資を始める前・始めた後の観点から全部で5つご紹介いたします。
■マンション投資を”始める前”にできる空室率を抑える方法2選
1）マンション投資する地域の選定
2）信頼のおける管理会社を探す
■マンション投資を”始めた後”にできる空室率を抑える方法3選
3）ターゲットの見直し
4）家賃を下げる
5）設備を更新する
マンション投資を”始める前”にできる空室率を抑える方法2選
1）マンション投資する地域の選定
空室率が上がる要因として人口減少・住宅の飽和があると前述しました。
人口においては都道府県別に見ていくと増加傾向を示す地域もあり、エリアによって状況が異なることがわかります。
つまり、投資する地域をしっかりと選定することによって、空室率のリスクを抑えることができるのです。
令和3年に公表された総務省のデータを見ると、東京都は人口が多い上に依然として増加率も高く、この観点からは他県と比較して賃貸住宅の需要が高いことが考えられます。
人口の増加が見られる地域は長期的にも高い需要が続くエリアになることが期待できるため、空室率が下がることも考えられます。
昨今の天災や新型コロナウィルスの流行のために、将来を確定的に予想することはできませんが、マンション投資を始めるにあたっては検討するエリアに関するあらゆる情報を可能な限り収集をすることが大切です。
なお、空室率や利回りなどそれぞれの観点からどのように物件を選ぶべきか、その方法をまとめた記事がありますのでこちらも併せて参考にしてみてください。
＞『不動産投資用の物件の選び方│種類と目的別の選び方まとめ』
2）信頼のおける管理会社を探す
次にできることは信頼のおける管理会社に投資マンションの管理を依頼することです。
・物件を良好な環境に保ってくれるのか
・空室が生じた際にすぐに対応してもらえるか
・責任をもって賃貸募集をしてくれるのか
マンション投資を実施するにあたっては管理会社選びは非常に重要であり、しっかりとしたパートナーを選ぶことは空室率を下げるためのひとつの対策となります。
そのため条件を定め、よく見極めた上で選定しなければなりません。
以下の4つの点を重視して管理会社を選ぶことをお勧めします。
1．入居率の実績
2．管理物件の多いエリア
3．築年数の古い物件の取り扱い実績
4．レスポンスが良い
入居率の高い物件を多数扱っている管理会社であれば、賃貸募集も迅速、かつ適切に対処してもらえる可能性が高いといえます。
また、自分が投資するマンションの立地エリアについて詳しい情報を持っている会社であれば、細かい動向などについても知っている場合があるため、そのエリアにおける投資物件の運用に強いかもしれません。
さらに、物件の築年数は長いほどトラブルや修繕が発生する可能性が高いため、築年数の長い物件の取り扱い実績があります。かつ、高い入居率を維持しているところであれば、管理力が高く信頼できる会社であると考えることができます。
そして、入居者から何か連絡があったときには管理会社から逐一、直ちに報告してもらえることも大切です。担当者がいつでもすぐに連絡を返してくれるレスポンスの良い会社を選びましょう。
トラブルがあった時の対応も迅速に行うことができ、退去の通知を受け取った際もすぐに次の手を打つことができれば空室のリスク対策になります。
マンション投資を”始めた後”にできる空室率を抑える方法3選
3）ターゲットの見直し
退去は入居者の生活の変化、地域の特性、物件の状態など様々な要因によって生じます。
空室が生まれた場合は、なぜ空室になったのかその理由をじっくりと分析し、入居するターゲットは合っていたのか、賃料設定や設備は適切であったかなど、詳細に見直すことで次の入居者の入居期間を延ばす対策を考えることができます。
分析をした上でターゲットを明確にし、次の賃貸募集に向けて年代や生活環境に応じた案内・設備を検討することができます。
4）家賃を下げる
家を賃貸する際に入居者がもっとも気にするところは家賃です。
特に、近しい条件の住居を検討する場合は家賃が少しでも手頃なほうを選ぶ場合があります。周囲の物件・条件の近い物件を調べた上で家賃を下げることも選択肢として考える必要があります。
ただし、家賃を下げることで収支の計画が大幅に狂ってしまっては本末転倒です。入念な計画を基に検討しましょう。
5）設備を更新する
築年数の経過した住居は、経年劣化のために見た目や性能が低下し、需要が下がる傾向があります。
定期的にチェックを行い、新しい設備の導入、既存設備の更新、リフォームなど設備の更新をすることで、古いマンションであってもメリットを感じていただけるような工夫が必要です。
まとめ：マンション投資の空室率対策は購入前から始まる
マンション投資において空室の発生は避けがたい事態ではありますが、工夫次第で空室率を抑えられることがわかりました。
空室率を抑えるにはマンション投資を始める前から対策が必要であり、投資前に実行できる対策は以下のとおりです。
・マンション投資する地域の選定
・信頼のおける管理会社を探す
また、マンション投資は長期的な運用によって変動幅が小さい安定した資産形成を期待できる投資ですから、投資の開始後にも継続して空室率を抑える工夫が必要になります。
マンション投資後に実行できる対策は以下のとおりです。
・ターゲットの見直し
・家賃を下げる
・設備を更新する
なお、この記事で紹介した空室というリスク以外にも、あらゆるリスクを想定し、備えることがマンション投資の成功の近道になります。
当サイトではこれからも不動産投資における有益な情報を公開してまいります。以下の記事もぜひ併せてご覧ください。
不動産投資に想定される7つのリスクとその回避策である「リスクヘッジ」についてまとめた記事はこちら。
＞『不動産投資のリスクヘッジまとめ｜7つのリスクとそのリスクヘッジ』
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