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人気のワンルームマンション投資は損?得?メリットデメリットを理解して失敗しない方法を学ぶ

2021/12/23
不動産投資コラム

不動産投資においても特に人気が高いのが、初心者でも手を出しやすいと言われるワンルームマンション投資です。

「手ごろな価格から投資を始められる」などとされ、多くの方が不動産投資の第一歩として検討しますが、ワンルームマンション投資は本当に得なのでしょうか?

そのメリットとデメリットを整理し、ワンルームマンションで成功する方法を説明します。

 

ワンルームマンション投資とは?

ワンルームマンション投資は、不動産投資の一種です。区分マンションなどと呼ばれるマンションの一室(もしくは複数室)を購入し、これを別の入居者に貸し出して家賃収入を得ることで利益を生み出すことを目指します。

一般的には、不動産管理会社に間に入ってもらい、入居者付けや家賃回収などを代行してもらって物件を運用します。

他に人気な不動産投資としてアパートやマンションなどを一棟まるごと購入して運用する方法があり、これと区別して「ワンルームマンション投資」と称しています。

一棟投資と比べると手軽な購入価格からスタートできるため、特に不動産投資の第一ステップとして人気の高い投資方法です。

 

ワンルームマンション投資の4つのメリット:人気の理由

ワンルームマンション投資の人気が高い理由は、実に多くのメリットが提示されているためです。以下にその代表的なメリットを列挙します。

  • 少額の資金から投資を始められる
  • 長期的に安定した家賃収入を期待できる
  • 節税効果も期待できる
  • 生命保険・個人年金の代わりになる

 

少額の資金から投資を始められる

ワンルームマンション投資が不動産投資の第一歩として、特に給与所得者に人気が高い最大の理由が、少額の元手で投資を始められる点です。

ワンルームマンションは2000万円台から購入できる物件もあり、一棟投資と比べれば少額です。また購入は不動産投資ローンを使うことが多く、購入金額が小さければ一般的な給与所得者でもローンの審査がおりやすいため、元手として多額の現金がなくても始めやすくなっています。

なお元手よりも大きな金額を使って利益を生むことを「レバレッジ効果」といい、不動産投資全体における大きなメリットのひとつです。レバレッジ効果についてさらに詳しく知りたい方は、以下の記事も参考にしていただけます。

>『不動産投資の初心者に必要な5つのノウハウ│始め方は?いくら必要?成功のコツは?』

 

長期的に安定した家賃収入を期待できる

ワンルームマンションはひとたび借り手がつけば、退去するまでその後は安定して家賃収入が発生します。もし退去があったとしても、需要の高いエリアの物件であればすぐに次の借り手が見つかるため、長期的に安定した利回りを期待できるのです。

株式投資やFXなどのように急な上下がなく、突然の大きな見返りがない分、突発的なリスクも限定的なことから「ミドルリスク・ミドルリターン」の投資であると言われています。

なお不動産投資における「利回り」についてさらに詳しく知りたい方は、次の記事をご覧いただくと簡潔にご理解いただけます。

>『不動産投資の理想の利回りが自分でわかる!初心者向け利回り完全ガイド』

 

節税効果も期待できる

給与所得者が副業として不動産投資を行っている場合、節税効果も期待できます。

不動産は会計上、「減価償却」という考え方で経費が計算されます。木造やRC造など物件の構造ごとに定められた「減価償却期間」が定められており、この期間中は「減価償却費」を経費として計上することができ、会計上の利益金額が少なく計算してかかる税金を抑えることができます。

あるいは相続税の対策として現金を不動産に換えることで、かかる税金を抑えることもできます。

 

生命保険・個人年金の代わりになる

ローンを使って不動産を購入するときには団体信用生命保険に加入することができます。これは購入者が万一死亡した際などにローン残債を肩代わりしてもらえる保険のことで、生命保険の代わりに家族に不動産という資産を残すことができます。

またローンの完済後は物件が手元に残るため、売却して現金を得たり、引き続き家賃収入を得たりして、老後の資金として期待することができます。

なお不動産を売却するなどして投資の「終え方」を考えることを「出口戦略」といい、不動産投資においては必須の検討事項です。出口戦略については以下の記事に詳しくまとめていますので、この記事を読み終えたあと、ぜひ併せてご覧ください。きっと参考になります。

>『不動産投資の出口戦略を極めるために必要な3つの知識』

 

ワンルームマンション投資の4つのデメリット:考えられるリスク

多くのメリットに注目が集まるワンルームマンション投資ですが、当然ながらある程度のリスクも想定する必要があります。ワンルームマンション投資のデメリットとして挙げられるものは次のとおりです。

  • 一室のみの保有だと入居者がいなければ収入がゼロになる
  • 意外と税金や運用経費がかかる
  • 保険代わりとするには不十分
  • 節税効果は大きくない

 

一室のみの保有だと入居者がいなければ収入がゼロになる

需要の高いエリアにある物件であっても、いつかは入居者の退去が発生することを想定しなければなりません。このとき直ちに次の入居者が見つかれば良いのですが、必ずしもすぐに入居が決まるとは限りません。

もし入居の空白期間が生じてしまえば、その期間中の家賃収入はゼロです。しかしながら運営費は変わらずに発生し続けるため、場合によっては手元の現金を持ち出さなければならないこともあります。十分な想定と備えがあれば問題ありませんが、準備が不足しているとキャッシュフローが苦しくなる場合があります。

 

意外と税金や運用経費がかかる

ワンルームマンション投資で得た家賃はすべて手元に残るわけではありません。物件の運用にかかる費用を差し引いた分が利益になります。ワンルームマンションに限らず、一般的に不動産投資にかかる税金や運用経費は概ね次のとおりです。

  • 管理委託料
  • 消耗品費
  • 通信費
  • 水光熱費
  • 修繕費・修繕積立費・管理費
  • 租税公課(固定資産税、都市計画税)
  • 火災保険料等

 

保険代わりとするには不十分

ローンの支払い期間中はたしかに生命保険の代わりとして機能しますが、ローン完済後の売却や継続的な家賃収入を前提に個人年金として期待している場合、その効果としては不十分な場合があります。

なぜなら一般的にローンは長期返済するものであり、たとえば35年ローンを組んで購入した物件は、新築であってもローン完済後に築30年を迎えてしまうことになるためです。老朽化した物件は家賃も下がっている恐れがあり、修繕が必要で多額の費用が発生したり、売却しようにも価格が低かったり、買い手が付かなかったりすることも考えられます。

 

節税効果は大きくない

不動産投資で大きな節税効果を期待しようとする場合、所得税率が高いこと、そして減価償却期間が短くて減価償却費が大幅にとれる物件を購入すること、という2点を満たす必要があります。

減価償却期間は物件の構造によって決まっています。ワンルームマンションは基本的にRC造であるために減価償却期間が47年と長く(木造は22年)、毎年受けられる税還付はおよそ10万円程度です。

また不動産投資による節税は、減価償却期間中の所得税・住民税率と譲渡税率の差を利用するものであるため、年収が900万円を超えるような方でなければ節税効果として大きなものは期待できません。

 

あらゆる不動産投資に必要な「リスクヘッジ」という考え方

ワンルームマンション投資のデメリットとしていくつかのリスクを挙げましたが、リスクは何もワンルームマンション投資に限ったものではありません。あらゆる不動産投資には共通して想定されるリスクがあるのです。

あらかじめ想定されるリスクに対して事前に予防策を講じることを「リスクヘッジ」といい、不動産投資の世界においては一般的、かつ必須の概念です。

ワンルームマンションを含む不動産投資におけるメジャーな7つのリスクと、それぞれに対するリスクヘッジは以下の記事にまとめています。

こちらも参考になるかと思いますので、この記事を読み終えた後、併せてご覧ください。

>『不動産投資のリスクヘッジまとめ|7つのリスクとそのリスクヘッジ』

 

まとめ:ワンルームマンション投資で失敗しないために

ワンルームマンション投資におけるメリットとデメリット、そしてリスクヘッジによる失敗回避の重要性をご理解いただけていれば幸いです。ワンルームマンション投資の成功率を高めるためには、ここまでの内容を踏まえた上で、以下の方法を実践してみてください。

  • 収益性が高く需要の高いエリアの物件を選ぶ
  • 入念な利回り計算をしてあらゆる事態に備える
  • きちんとした出口戦略を立てる
  • 信頼できるパートナーに相談・依頼する

 

収益性が高く需要の高いエリアの物件を選ぶ

空室リスクやキャッシュフロー悪化のリスクを抑えるためには、収益性が高く、かつ退去があってもすぐに次の入居者が見つかるような需要の高い物件を選ぶ必要があります。

物件の選び方については、次の記事に詳しくまとめています。

>『不動産投資用の物件の選び方│種類と目的別の選び方まとめ』

 

入念な利回り計算をしてあらゆる事態に備える

不測の事態によって収支が悪化することが失敗リスクなのであれば、事前にしっかりと備えておくことが何よりの対策になります。収入だけでなく、想定されるあらゆる出費を勘定に入れておけば、多くの場合には十分に対処できるようになります。

 

きちんとした出口戦略を立てる

「ローン完済後にほとんど物件価値がなかった」などという事態に陥らないためには、物件の購入時から「終え方」を考えておくことが重要になります。これは不動産投資の世界では先述のとおり「出口戦略」と呼ばれています。きちんとした計画に則ってワンルームマンション投資を実施すれば、出口で急に困ってしまうリスクは抑えられるのです。

 

信頼できるパートナーに相談・依頼する

ワンルームマンション投資を検討している方の多くは、不動産投資の初心者です。初めての投資ではいくら事前に知識を仕入れていても不安が残るものです。ここで頼るべきは信頼できる不動産投資のパートナーです。実績が豊富でサポート体制が整っている不動産会社を見つけて相談すれば、きっと頼りになります。

この記事を参考に、ぜひワンルームマンション投資を成功させてください。

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