不動産投資について調べると「失敗する…」「おすすめしない」といったネガティブな言葉を見かけますが、本当にそうなのでしょうか？
そもそも、不動産投資に限らず投資にはリスクがつきものです。
長期間の運用が基本となる不動産投資は、運用を軌道に乗せることで安定的に利益を得られる点は大きなメリットですが、投資額が大きいことからリスクが伴うことを理解しておく必要があります。
当コラムでは、不動産投資を成功させるために知っておく7つのリスクと対策法についてご紹介します。
これから不動産投資を始めようとしている方、不動産投資で成功したい方は、この記事を読んでリスク対策を進めていきましょう！
不動産投資を成功させるためには「7つのリスク」を理解する
不動産投資にて長期的に安定した利益を確保するためには、運用時に想定されるリスクについて理解し対策する必要があります。
このリスクを抑えられれば失敗する可能性が格段に下がります。
さっそく、不動産投資を行う際の7つのリスクについてご紹介します。
1．空室リスク
2．家賃の下落リスク
3．物件価格の下落リスク
4．家賃滞納リスク
5．ローンの金利上昇リスク
6．災害リスク
7．修繕費用リスク
1．空室リスク
不動産投資を行う際、最大のリスクとも言えるが「空室リスク」です。
入居者が退去を決めた後、すぐに次の入居者が見つかるとは限りません。場合によっては、数カ月かかるケースも想定しておかなければなりません。
特に、不動産投資ローンを組んで物件を購入する場合や家賃収入が減った場合は、自己資金から支払いを行うことになります。 そのような状況においても、無理なく返済できるかどうか資金計画を組んでおきましょう。
空室リスクの対策
空室リスクの対策方法は「常に賃貸需要が見込める立地にある物件を選ぶこと」です。
物件はその立地に立っているため、購入後に立地を変更することができません。
そのため、物件を購入する前に、その物件が賃貸需要が見込める立地に建っているのかを確認しましょう。
空室リスクについては以下の記事で詳しく紹介しています。併せて参考にしてみてください。
＞『マンション投資で空室率を下げるための対策5選』
なお、弊社リヴトラストでは立地に関する無料セミナー（オンライン）を行っていますので、興味がある方は参加してみてください。
＞『【投資用ワンルームマンション】立地が最重要！おすすめ立地条件4つ！』
2．家賃の下落リスク
続いては「家賃の下落リスク」です。
前提として、不動産価値は築年数が経つごとに下がっていきます。
その他に、賃貸物件の需要と供給のバランスが変化し、家賃が下落することも考えられます。
家賃の下落リスクの対策
特に、新築物件の下落は顕著に出やすい傾向にあるため、築年数が経っても入居者にとってメリットがある物件を選ぶことが重要です。
例えば、駅から近い、トイレ・バス別、セキュリティがしっかりしているなど、利便性が高い物件は築年数が経過しても入居者が見つかりやすい傾向があると言えるでしょう。
以下の記事では、入居者にメリットのある物件探しをするためのポイント3つを紹介しています。併せてご一読ください。
＞『不動産投資で失敗しない物件探しのポイント3つ』
3．物件価格の下落リスク
出口戦略として売却による収益化を見込んでいる場合、「物件価格の下落がリスク」になります。
これも家賃と同様に経年と共に価格が下がる傾向がありますが、“築年数が経つ＝価格が下がる”というわけではありません。
物件価格の下落リスクの対策
対策としては、入居者にとってメリットのある物件を選ぶことや、地域需給の変化を予測し、リフォームやリノベーションなどの追加投資を検討することです。
それによって、物件価格の下落に対するリスクヘッジができます。
売却を前提にした不動産投資は、事前に売却時期を想定しておきそのタイミングにおける市場予測をした上で計画を立てましょう。
不動産の売却にあたって考えるべき出口戦略については以下の記事で紹介しています。ぜひ参考にしてみてください。
＞『不動産投資の出口戦略を極めるために必要な3つの知識』
4．家賃滞納リスク
「家賃滞納リスク」も頭に入れておく必要があります。
たとえ入居者がいても、家賃が滞納されてしまえば家賃収入を得ることができません。滞納したまま住み続けられると、新しい入居者を募集する事ができず、機会損失が生まれてしまいます。
また、滞納された家賃は会計上未収金扱いとなり、実際には入金されていなくても税金の支払い対象となります。
家賃滞納リスクの対策
滞納があった際の万が一に備えて、経験と実績が豊富な賃貸管理会社に対応を依頼しましょう。
経験豊富な賃貸管理会社は、入居付けする際に滞納や入居者トラブルになりそうな人を察知するスキルも持ち合わせています。そのような賃貸管理会社と契約（または委託）することで、滞納リスクや入居者トラブルリスクを最小限に抑えられます。
5．金利上昇リスク
ほとんどの方は不動産投資用の物件購入時には不動産投資ローンを利用することになり、この「ローンの金利が想定外に上昇した場合はリスク」になります。
物件購入後に金利が上昇した時、最悪の場合は毎月の家賃収入より返済額の方が高くなってしまう状況に陥ります。
金利上昇リスクの対策
対策としては固定金利ローンを選ぶことです。
ただし、一般的に固定金利の方が変動金利より利率が高いため、判断は慎重に行わなければなりません。
不動産投資ローンの金利比較については以下の記事で紹介しています。併せて参考にしてみてください。
＞『比較して理解する！不動産投資ローンの金利について』
6．災害リスク
日本は地震や台風などの自然災害が起きやすいため、「災害リスク」についても考えておく必要があります。
不動産投資においてもこれらの災害にはきちんと備えておく必要があり、想定が不十分であると災害によって物件が損害を受けるリスクがあります。
災害リスクの対策
万が一の際の損害を抑えるために、火災保険と地震保険に加入することも重要です。
被害があった場合の金額と保険料を比較し、保険を積極的に活用しましょう。
7．修繕費用リスク
不動産はどんな物件でも経年と共に修繕が必要になるため、「修繕費用リスク」も頭に入れておく必要があります。
これを十分に想定していなかったり、想定が不十分であるために予算以上の修繕費用が発生してしまうようなことになれば、大きなリスクになります。
修繕費用リスクの対策
特に中古物件はきちんと確認をしないと購入時点で思わぬ出費も考えられます。
そのため、物件購入前に修繕費を確認しておくことは必須として、修繕に向けて積み立てを行っておく（目安で賃貸収入の3%）のも対策の一つです。
不動産投資で中古物件を購入する際のリスクについては、以下の記事で紹介しています。併せて参考にしてみてください。
＞『中古アパート投資のよくある3つの失敗例からデメリットやリスクを知る』
まとめ：不動産投資を成功させる鍵は「リスク対策」
不動産投資を成功するには想定されるリスクを把握し、リスク対策を行うことが大切です。
検討する際は、リスクについての理解度を高め、運用中も適切にリスク対策を行なえるように日々情報収集を行うようにしましょう。
日々の情報収集方法については、下記の記事で紹介している勉強方法を参考にしてみてください。日々の情報収集にも活用できる内容になっています。
＞『不動産投資を始める人が必ず勉強する10の基礎知識│効率良く勉強する5つの方法とは？_前編』
＞『不動産投資を始める人が必ず勉強する10の基礎知識│効率良く勉強する5つの方法とは？_後編』
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