マンション投資について調べると「失敗する」や「お勧めしない」といった言葉を見かけます。本当にそうでしょうか？
そもそも投資にはリスクがつきものです。
長期間の運用が基本となるマンション投資は、運用を軌道にのせることで安定的に利益を得るメリットはありますが、投資額が大きく、リスクへの理解も同時に必要です。
このコラムでは、マンション投資を成功させるためにチェックすべき7つのリスクについてご紹介します。マンション投資で成功したい人はこの記事を読んで対策を進めていきましょう。
マンション投資に成功するためには「7つのリスク」を理解する
長期的に安定して利益を確保するためには、運用時に想定されるリスクについて理解し、対策する必要があります。これらのリスクを抑えられれば、失敗が格段に減ります。
さっそく、マンション投資の7つのリスクについてご紹介します。
1．空室リスク
2．家賃の下落リスク
3．物件価格の下落リスク
4．家賃滞納リスク
5．ローンの金利上昇リスク
6．災害リスク
7．修繕費用リスク
1．空室リスク
マンション投資の最大のリスクが「空室リスク」です。
入居者が退去を決めた後、すぐに次の入居者が見つかるとは限りません。場合によっては、数カ月かかるケースも想定しておかなければなりません。
特に、不動産投資ローンを組んで物件を購入する場合は、家賃収入が減った場合、自己資金から支払いを行うことになります。 そのような状況においても、無理なく返済できるかどうか資金計画を組んでおきましょう。
空室リスクについては以下の記事で詳しく紹介しています。併せて参考にしてみてください。
＞『マンション投資で空室率を下げるための対策5選』
2．家賃の下落リスク
前提として、建物の価値は築年数が経つごとに下がっていきます。その他に、賃貸物件の需要と供給のバランスが変化し、家賃が下落することも考えられます。
特に、新築物件の下落は顕著に出やすい傾向にあるため、築年数が経っても入居者にとってメリットのある物件を選ぶことが重要です。
例えば、駅から近い、トイレ・バス別、セキュリティがしっかりしているなど、利便性が高い物件は築年数が経過しても入居者が見つかりやすい傾向があるといえるでしょう。
入居者にメリットのある物件探しをするためのポイントを、以下の記事で紹介しています。併せてご一読ください。
＞『不動産投資で失敗しない物件探しのポイント3つ』
3．物件価格の下落リスク
出口戦略として売却による収益化を見込んでいる場合、物件価格の下落がリスクになります。
これも家賃と同様に経年と共に価格が下がる傾向がありますが、築年数が増える＝価格が下がる、というわけではありません。
入居者にとってメリットのある物件を選ぶことや、地域需給の変化を予測し、リフォームやリノベーションなどの追加投資を検討することで、物件価格の下落に対するリスクヘッジができます。
売却を前提にしたマンション投資は、事前に売却時期を想定しておき、そのタイミングにおける市場を予測した上で計画を立てましょう。
マンションの売却にあたって考えるべき出口戦略について以下の記事で紹介しています。ぜひ参考にしてみてください。
＞『不動産投資の出口戦略を極めるために必要な3つの知識』
4．家賃滞納リスク
たとえ入居者がいても、家賃が滞納されてしまえば家賃収入を見込むことができません。そのまま住み続けられると、新しい入居者を募集する事ができず、機会損失が生まれます。
また、滞納された家賃は会計上未収金扱いとなり、実際には入金されていなくても税金の支払い対象となります。万が一滞納があった際に備えて、経験と実績が豊富な賃貸管理会社に対応を依頼しましょう。
経験豊富な賃貸管理会社は、入居付けする際に滞納や入居者トラブルになりそうな人を察知するスキルも持ち合わせています。そのような賃貸管理会社と契約することで、滞納リスクや入居者トラブルリスクを最小限に抑えられます。
5．金利上昇リスク
ほとんどの方は、マンション投資物件の購入時に不動産投資ローンを利用することになりますので、このローンの金利が想定外に上昇した場合はリスクになります。
対策としては固定金利ローンを選ぶことです。ただし一般的に固定金利のほうが変動金利より利率が高いため、判断は慎重に行わなければなりません。
不動産投資ローンの金利比較については以下の記事で紹介しています。併せて参考にしてみてください。
＞『比較して理解する！不動産投資ローンの金利について』
6．災害リスク
日本は地震や台風などの自然災害が起きやすい特徴があります。マンション投資においても、これらの災害にはきちんと備えておく必要があります。想定が不十分であると、災害によって物件が損害を受けるリスクがあります。
万が一の際の損害を抑えるために、火災保険と地震保険に加入することも重要です。被害があった場合の金額と保険料とを比較し、積極的に活用しましょう。
7．修繕費用リスク
不動産はどんな物件でも経年と共に修繕が必要になります。
これを十分に想定していなかったり、想定が不十分であるために予算以上の修繕費用が発生してしまうようなことになれば、大きなリスクになります。
特に中古物件はきちんと確認をしないと購入時点で思わぬ出費も考えられます。
中古物件の詳細のリスクについては以下の記事で紹介しています。併せて参考にしてみてください。
＞『中古アパート投資のよくある3つの失敗例からデメリットやリスクを知る』
まとめ：マンション投資を成功する鍵：リスク対策
マンション投資を成功するには想定されるリスクを把握し、リスク対策をすることが大切です。
検討する際は、リスクについての理解度を高め、運用中も適切にリスク対策を行なえるように日々情報収集を行うようにしましょう。
日々の情報収集方法については、下記の記事で紹介している勉強方法を参考にしてみてください。日々の情報収集にも活用できる内容となっています。
＞『不動産投資を始める人が必ず勉強する10の基礎知識│効率良く勉強する5つの方法とは？_前編』
＞『不動産投資を始める人が必ず勉強する10の基礎知識│効率良く勉強する5つの方法とは？_後編』
なお、LIV PLUSではマンション投資に関するコラムを随時アップしています。不動産投資を検討する際にご参考いただけますと幸いです。
