不動産投資を検討していて、このような疑問・不安を抱いている人いませんか？
『そもそも「不動産投資」って何？』
『不動産投資に必要な費用は？』
『不動産投資にはどんなメリットやリスクがあるんだろう…』
そんな人は当コラム必見です！
当コラムでは、メリット・デメリット・リスク・費用・税金・ローン・管理など、不動産投資についてよくある質問24問にお答えします。
不動産投資について悩みや疑問を抱いている人は、当コラムをぜひ参考にしてください。
不動産投資についてよくある質問｜不動産投資とは？
まず、「不動産投資とは？」についてよくある質問に回答していきます。
質問1．そもそも「不動産投資」って何ですか？
【答え】
不動産投資は簡単に言えば大家さん・オーナーになることです。
大家さんになって、自分が持っている不動産物件（マンション・アパート）を人に貸して家賃収入を得る方法が不動産投資です。不動産の種類はマンションやアパートに限らず、他にも駐車場・倉庫・コインロッカーなどがあります。
質問2．不動産投資にはどんな「儲け方」があるの？
【答え】
不動産投資の儲け方は、大きく分けて以下の2種類あります。
・不動産を貸して家賃収入を得る「インカムゲイン」
・不動産を売却して利益を得る「キャピタルゲイン」
どちらかと言うと、現在では「インカムゲイン」が重視される傾向にあります。
それは、キャピタルゲインは物価などの市況に大きく左右される一方で、インカムゲインは安定した家賃収入を得やすいからです。
質問3．「不動産投資」と「REIT」は何が違うの？
【答え】
「不動産投資」と「REIT（リート）」の違いは以下の通りです。
・不動産投資：実際に物件を所有し賃貸や売却で収益を得る方法
・REIT：投資家から集めた資金で不動産投資を行い、家賃収入や売却益を投資家に分配する方法
不動産投資には「レバレッジ効果」というメリットがあり、少ない自己資金でも大きなリターンを得られます。
しかも、REITは自己資金のみでしか運用できませんが、不動産投資は自己資金とは別にローンを組むことで“投資”に回せます。これは両者の大きな違いです。
この投資が、「生命保険代わりになる」というメリットにも繋がるのです。
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＞「不動産投資とREITのメリットとデメリットを比較！」
質問4．不動産投資を始めるのに良いタイミングはありますか？
【答え】
正直、不動産投資を始める良いタイミングについては正解がありません。
なぜなら、不動産投資を始める際の物価や資金状況によって異なるからです。
ただ1つ言えるのは、不動産投資は若いうちから始めることがおすすめです。それは、投資できる期間が長くなるからです。
不動産投資は融資（投資ローン）を利用するため、30歳から始める人と40歳から始める人では大きな差が生まれます。
そのため、資金が確保できているのであれば、若いうちから不動産投資を始めると良いでしょう。
▼併せて読みたい記事▼
＞「30代は資産形成に最高のタイミング｜おすすめする理由や投資のコツを解説」
質問5．不動産投資を行う際の流れを教えてください。
【答え】
不動産投資を行う際の流れは、大まかに言うと以下の通りです。
1．弊社とお客さまとの間で売買契約を結ぶ
2．不動産投資ローンを組むために、お客さまと金融機関で金銭消費貸借契約を結ぶ
3．物件のお引き渡し＆融資の開始
お申し込みから不動産投資を開始するまでの期間は約1ヶ月ほどです。
ただ、期間や融資までの流れは利用する金融機関によって異なりますので、あくまでもご参考程度に留めておいてください。
不動産投資についてよくある質問｜メリット・デメリット・リスク編
次に、「不動産投資のメリット・デメリット・リスク」についてのよくある質問を紹介していきます。
質問6．不動産投資が生命保険の代わりになると聞きましたが、本当ですか？また、違いを教えてください。
【答え】
不動産投資では生命保険と同じメリットを得られます。
不動産投資ローンを組む際、「団体信用生命保険」という保険に加入するケースが多いです。
団体信用生命保険は、不動産投資ローンを組んだ人に万が一のことがあった際、生命保険会社が不動産投資ローンの残債を払ってくれる保険です。
ローンを組んだ人が亡くなられた場合、残されたご家族に無借金の不動産が残り、家賃や売却時の利益を収入として得ることができます。
これが、『不動産投資が生命保険の代わりになる』と言われる理由です。
▼併せて読みたい記事▼
＞「マンション投資は生命保険の代わりになる？｜「団信」とマンション投資に関わる保険を解説」
質問7．不動産投資をするメリットを教えてほしいです。
【答え】
不動産投資のメリットは主に以下の通りです。
■私的年金の確保ができる
家賃収入で長期的かつ安定的に資産形成をすることで、私的年金という形で老後に備えることができます。
■生命保険の代わりになる
「団体信用生命保険」に加入することで、ローン返済中に契約者本人に万が一のことがあっても保険会社がローンの残債を払ってくれて、しかも、ご家族には無借金の不動産を残すことができます。
それによって毎月の家賃収入を得られるため、生命保険のような役割も果たせるのです。
■節税効果がある
不動産を購入する場合、不動産の仲介手数料、不動産所得税、借入金利息、管理費、修繕費など…、あらゆる費用が「経費」として計上できます。
サラリーマンの場合、給与所得と不動産投資の損益を合算して申告できるため、所得税や住民税を減らせ節税対策も行えます。
■少ない自己資金から始められる
不動産投資を行う場合、金融機関で不動産投資ローンを組むのが一般的です。
ローンを活用することで少ない自己資金でも不動産購入が可能で、家賃収入はローンの返済に充てることができます。
質問8．不動産投資のデメリットは何ですか？
【答え】
不動産投資のデメリットは以下の通りです。
■ローン返済の不安がある
ローン返済には家賃収入を充てることができますが、『空室期間が長くて家賃収入が減った…』などの理由から、当初想定していたより収入が低くローン返済が厳しくなってしまう可能性もゼロではありません。
■様々なリスクがある
不動産投資には、空室時・家賃滞納・災害時など、様々なリスクが考えられます。
ただ、「リスクがある」と事前に想定し対策を行うことで、そのリスクを回避・軽減できたりします。
質問9．不動産投資にはどのようなリスクがありますか？
【答え】
不動産投資における主なリスクがこちらです。
・空室リスク
・家賃の下落リスク
・物件価格の下落リスク
・家賃滞納リスク
・ローンの金利上昇リスク
・災害リスク
上記のように、不動産投資には「空室リスク」「家賃の下落リスク」など様々なリスクが伴うのが正直なところです。
そのため、それらのリスクを見越して対策を行っておくことが重要になります。
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＞マンション投資をはじめる前に｜知っておくべき7つのリスクと対策
＞不動産投資のリスクヘッジまとめ｜7つのリスクとそのリスクヘッジ
不動産投資についてよくある質問｜コスト・費用編
続いては、「不動産投資のコスト・費用」についてのよくある質問を見ていきましょう。
質問10．「利回り」という言葉をよく聞きますが何のことですか？
【答え】
「利回り」とは、投資金額に対して1年間の家賃収入がどれくらいの割合なのかを示した数値のことです。
“利回りが高い物件＝良い物件”と思っている人も多いかもしれませんが、必ずしもそうとは限りません。利回りが高い物件はリスクが伴う可能性もあるため、注意が必要です。
▼併せて読みたい記事▼
＞不動産投資の利回りは最低ラインよりも”コレ”が大切！運用ポイントを紹介
＞不動産投資の理想の利回りが自分でわかる！初心者向け利回り完全ガイド
質問11．不動産を購入する際の経費は？
【答え】
不動産を購入する際は主に以下の費用がかかります。
・手付金
・住宅ローン
・登録免許税
・不動産取得税
・印紙税
・消費税
この他にも、火災保険料や司法書士への報酬もかかるため、頭金の準備段階で、諸費用を考慮しながらまとまった金額を用意しておく必要があります。
ただし、住宅ローンに組み込める金融機関もあるので、併せて検討してみてください。
▼併せて読みたい記事▼
＞「不動産投資で節税｜経費として計上できる費用とできない費用」
質問12．不動産を所有している時にかかるコストは？
【答え】
不動産投資でマンション・アパートを所有する場合、毎月以下の費用がかかります。
・固定資産税
・都市計画税
・所得税
・管理費
・修繕積立金
上記以外にも、不動産投資ローンの金利、火災・地震のための損害保険料などの費用もかかってきます。
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＞「不動産投資で節税｜経費として計上できる費用とできない費用」
質問13．不動産投資を始めるのに自己資金はいくら必要ですか？
【質問】
正直、『不動産投資を始めるのに自己資金は●●万円必要です』と特に決まっていません。
重要なのは、ご自身の経済状況でどういった不動産投資ができるか？を把握した上で行うことです。
不動産投資についてよくある質問｜金利・ローン編
続いては、「不動産投資の金利・ローン」についてのよくある質問を見ていきましょう。
質問14．不動産投資ローンを組むのに自己資金はいくら必要ですか？
【答え】
不動産投資ローンは、70～90万円程度の自己資金があれば利用できます。
例えば、2,000万円の物件を購入する場合、頭金10万円＋ローンの諸経費60～80万円が内訳になります。
ただし、ローンを組む際の条件は年収や借り入れ状況によって異なり、条件次第では諸費用も借り入れ可能なローンを組める場合もあります。
質問15．住宅ローンが残っているのですが不動産投資ローンを組めますか？
【答え】
自宅のローンが残っていても不動産投資ローンは組めます。
ただし、年収や借り入れの残額などによって、融資の可否・金額・ローンの年数が異なります。
▼併せて読みたい記事▼
＞「不動産投資ローンと住宅ローンは両立できる？ 影響・順番を解説」
質問16．住宅ローンで既に「団体信用生命保険」に加入していますが、不動産投資ローンでも加入できますか？
【答え】
住宅ローンで既に「団体信用生命保険」に加入していても、不動産投資ローンを組む際に新たに団体信用生命保険に加入できます。
団体信用生命保険は、自宅用と不動産投資用物件だけでなく、複数の投資用物件を所有している場合でも物件ごとに加入できる保険です。
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＞「リヴトラストが不動産の疑問を解説！～団体信用生命保険と生命保険の違い～」
質問17．不動産投資用のマンションをローンで購入した場合、居住用住宅と同様に住宅ローンの控除が受けられますか？
【答え】
不動産投資用のマンションをローンで購入した場合、住宅ローンの控除（税金の控除）は受けられません。
その理由は、住宅ローンの控除の条件は「自宅用」の不動産の購入に限定され、「第三者への賃貸を目的とした不動産」のローンには適用されないからです。
▼併せて読みたい記事▼
＞「住宅ローン控除とは？」
質問18．不動産投資ローンを利用して複数の物件を購入したいのですが、ローンはいくつまで組めますか？
【答え】
不動産投資用ローンの融資上限は、借入を行う金融機関によって様々です。
ローンの種類は大きく分けて、「パッケージローン」と「プロパーローン」の2種類があります。
「パッケージローン」は安定した収入がある人が対象のローンで、融資の上限は“年収の○倍”といった形で判断されます。一方で、「プロパーローン」はパッケージローンのような条件がなく、 勤務先・年収・資産などから融資の上限が判断されます。
そのため、不動産投資で物件を増やしていく予定の場合、「パッケージローン」から始めて融資枠がいっぱいになったら「プロパーローン」で借りる、という方法も一つです。
不動産投資についてよくある質問｜税金編
次は、「不動産投資の税金」についてよくある質問です。
質問19．不動産投資は節税できるって本当ですか？
【答え】
確かに、不動産投資は一時的に節税効果が見込めますが、その効果は最初の数年間に過ぎません。
そもそも、節税の仕組みは家賃収入から経費を差し引いた金額が赤字の場合に、税金の還付が受けられるようになっています。
そのため、ローンの返済に伴なう利息や減価償却費の計上額が減少すれば、経費が年々少なくなり黒字転換することで、還付から納税へと転じます。
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＞「不動産投資で節税｜経費として計上できる費用とできない費用」
＞「節税目的でマンション投資をしたい人必見｜マンション投資の節税策と注意点」
質問20．投資用不動産を購入した時、何の税金がかかりますか？
【答え】
不動産購入時には以下4種類の税金がかかります。
・印紙税
・登録免許税
・不動産所得税
・消費税
「印紙税」は不動産の売買契約を結ぶ際に契約金額に応じてかかる税金（1～6万円）で、「登録免許税」は所有権の移転・保存の登記を行う際にかかる税金です。
さらに、不動産を取得することで「不動産所得税」、物件購入時には「消費税」もかかります。
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＞「リヴトラストが不動産の疑問を解説～税金について～」
不動産投資についてよくある質問｜物件・管理編
最後は、「不動産投資の物件・管理」についてのよくある質問にお答えします。
質問21．本業が忙しくあまり時間がありません。それでも不動産投資は可能ですか？
【答え】
管理会社に委託することで、本業が忙しくても不動産投資は行えます。
不動産投資は手間がほとんどかからないため、むしろ、本業が忙しい人におすすめです。
質問22．空室のリスクが不安なため東京以外のエリアは避けた方が良いですか？
【答え】
賃貸ニーズがあれば東京以外のエリアでも大丈夫です。
『東京だから大丈夫』『地方はダメ』ということではなく、人口の推移でエリアを選ぶのが重要です。地方都市でも流入が増えているのであれば、問題ありません。
総務省が令和2年に実施した「国勢調査」（総務省の公式サイト）では、人口の増減に対する予想データが掲載されていますので参考にしてみると良いでしょう。
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＞「これから不動産投資を始めるなら東京都内に注目せよ！」
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質問23．地方在住のため東京の土地勘がありません。それでも東京の不動産に投資できますか？
【答え】
問題なく投資できます。
不動産投資は基本的に管理会社に委託して行うことが一般的のため、地方在住で東京に土地勘がない人でも問題なく東京の不動産に投資が行えます。
不動産投資を成功に導くための最大の秘訣は、「信頼できる管理会社を見つけること」です。
株式会社リヴトラストでは、物件購入後も親身に対応させていただきますので、安心して不動産投資にお取り組みください。
質問24．室内のリフォームをする場合、費用はいくらぐらいかかりますか？
【答え】
リフォームする規模によってかかる費用は異なります。
20㎡のワンルームをフルリフォームした場合の費用（目安）は以下の通りです。
■床のフローリング貼り換え：10～20万円
■壁・天井クロスの貼り換え：5～7万円
■キッチンリフォーム：15～30万円
■ユニットバスの修繕：50～150万円
リフォームをする際、材質は凝ったものではなくコストパフォーマンスを優先するようにしましょう。リフォーム費用に対して、どれぐらいのリターンを得られるのか？を考えることが重要です。
まとめ
今回は、不動産投資についてのよくある質問をご紹介してきましたが、いかがでしたか？
不動産投資を始めるにあたり、『費用はいくらかかるんだろう？』
『上手く運用できるか不安…』など、様々な疑問・不安を抱えている人も多いと思います。
そんな人は、今回ご紹介した内容を参考にしてみてください。
また、ご紹介したよくある質問以外に疑問・ご不明点などございましたら、お気軽にお問い合わせください。
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