不動産投資を検討しはじめると「東京都の山手線内側エリアが良い」という情報をあちこちで目にするようになります。
なぜ山手線の内側が注目されるのでしょうか？
新型コロナウイルスの影響による変化はないのでしょうか？
本当に山手線内側エリアが良いかどうかをご自身でご判断いただけるよう、必要な情報を整理しました。
山手線内側エリアの不動産投資が注目される2つの理由
不動産投資において山手線内側のエリアが注目されてきた理由は、「物件の資産価値が下がりづらい」という点にあります。資産価値が下がらなければ、出口戦略として物件売却のシナリオが描きやすくなるため、投資の成功率が高まるといえるのです。
※出口戦略における資産価値の重要性について理解が不十分な方は以下の記事をご覧ください。不動産投資に成功してトータルの収支をプラスにするために欠かせない知識をわかりやすくまとめています。
山手線内側エリアの不動産投資物件の資産価値が下がりにくい理由は主に以下の2点です。
- ・ビジネスやエンタメの拠点
- ・わずか2.9%という希少性
ビジネスやエンタメの拠点
山手線の内側にはビジネスやエンターテインメントの中心となる企業や施設が集中しており、「都心」としての機能は拡大し続けるばかりです。緻密な鉄道網によって交通の便にも優れ、これらの拠点へのアクセス性も抜群です。
仕事も私生活もあらゆる点で徹底して便利なのが山手線内側エリアであり、この傾向は今後も変わる見込みはありません。記事作成時点でも以下のような大規模なプロジェクトが進行しており、さらなる活性化が予想されます。
山手線内側エリアの大規模プロジェクトと情報サイトリンク
それぞれのプロジェクト名と、詳細がまとめられた情報サイトを列挙します。いずれも地図が描きかえられてしまうほどの大きなプロジェクトであり、山手線内側エリアにおける今後も変わらぬ成長性の高さが伺えます。
- ・渋谷駅周辺 開発プロジェクト：東急株式会社の情報サイト
- ・東京駅前 常磐橋プロジェクト：三菱地所の情報サイト
- ・池袋駅西口 市街地再開発：豊島区の情報サイト
- ・新宿グランドターミナル構想：新宿区の情報サイト
- ・品川開発「Tokyo Yard」プロジェクト：JR東日本の情報サイト
わずか2.9%という希少性
これだけの大規模な都市機能が、ごくわずかな面積に集中することによって高い資産価値を決定的なものにしています。
東京都の面積は2,194㎢です。これに対して山手線内側の面積は63㎢。割合にしてわずか2.9％に過ぎません。圧倒的な需要に対してきわめて供給が限定的であるため、山手線内側エリアの不動産の資産価値は安定して高水準を保っているのです。
株式会社Land Price Japanが公表している以下のグラフをご覧ください。山手線沿線の地価はバブル期を除いてきわめて安定しており、リーマンショックの時期にも大きな影響を受けることはなく、現在においてもわずかに上昇傾向であることがわかります。
（グラフ引用：株式会社Land Price Japan「土地代データ」）
今後も当面の間は、不動産投資家による山手線内側エリアへの注目は続くでしょう。
山手線内側の中古マンションのリセールバリューの動向（2020年）
資産価値が下がりづらいために、売却の出口戦略が立てやすいのが山手線内側エリアです。この傾向をより具体的に理解するために、中古マンションのリセールバリュー（価格維持率）に注目します。
坪単価の変化：2020年の首都圏平均は前年7.6ポイント上昇の101.9％
株式会社東京カンテイが2021年5月に発表した情報によると、2020年の首都圏の平均リセールバリューは101.9％で、前年から7.6ポイントと大幅に上昇しました。
（グラフ引用：東京カンテイ プレスリリース 「2020年中古マンションのリセールバリュー（首都圏）」）
山手線内側エリアで特にリセールバリューが高い傾向
首都圏でもっともリセールバリューが高かったのは「代官山」であり、それ以外にも山手線の内側エリアに集中して高い傾向が見られました。同じ東京カンテイのリサーチによるデータは以下のとおりです。
（データ引用：東京カンテイ プレスリリース 「2020年中古マンションのリセールバリュー（首都圏）」）
高いリセールバリューを示したエリアのほとんどが山手線の内側にあることがわかります。資産価値が下がりにくいという情報が裏付けられました。
山手線の内側の不動産なら何でも良いというわけではない
山手線の内側エリアにおける不動産投資は安定性が高そうであることがわかりましたが、もちろん「山手線の内側なら何でも良い」というわけではありません。
まず山手線内側エリアの特徴として、坪単価がきわめて高いことが挙げられます。上の表からもわかるように中古マンションの坪単価は300万円～700万円であり、誰でも手が出せるものではありません。購入できる方においても、価格が高い分、慎重な判断が求められます。
また同じエリア内でいえば、物件同士で激しく競合をしていることになります。需要は大きいかもしれませんが、収益性を最大化するためには激戦区でもしっかりと魅力を発信して勝ち抜くための経験や知恵が求められることになります。
さらに最近では新型コロナウイルスの影響によって、人気の山手線内側エリアにおいても市場の変化が見られています。
山手線沿線の不動産投資における新型コロナウイルスの影響
これまで都心部における不動産投資では「単身用ワンルームマンション」が圧倒的な鉄板の物件として人気を博してきました。ところがこの傾向に変化をもたらしたのが、新型コロナウイルスです。
ご存じのとおりコロナ禍で「在宅」の時間が増大傾向にあり、リモートワークの普及によって自宅から勤務する人も増えています。家に対する考え方が変わった結果として、これまで最低限の機能だけ求める入居者からのニーズが高かった単身ワンルームマンションの人気に翳りが見え始め、多少アクセス性を犠牲にしてでも広くて安いセパレートタイプの物件が選ばれる傾向が生まれています。
エリアとしての人気や需要は盤石であっても、物件の選び方には知識や計画性が求められることがわかります。
なお不動産投資物件の選び方について基本的なノウハウを知りたい方は以下の記事をご覧ください。不動産投資の目的や物件の種類別に、選び方を簡潔に整理しています。
＞『不動産投資用の物件の選び方│種類と目的別の選び方まとめ』
山手線沿線の家賃相場が安い駅ランキング
新型コロナウイルスの影響により、同じ山手線内側でもこれまでは「穴場」的であった家賃相場が安いエリアも見逃せないようになってきました。SUUMO（スーモ）が公表している「山手線30駅、家賃相場が安い駅ランキング！ 2021年版」から一部情報を抜粋して紹介します。
山手線沿線で不動産投資用物件を探す
ここまで読み進めたうえで「山手線内側エリアで不動産投資用物件を探したい」と考えた方のために、主要な不動産情報ポータルサイトのリンクを整理しました。いずれもたくさんの物件情報が集まっていますので、ここで得た情報を基に求める物件の条件を絞り込み、自分の投資計画に合ったものを探してみてください。
なおポータルサイト以外にも物件を探す方法はいくつかあります。「鉄板」の探し方を5つまとめた以下の記事も参考にしてみてください。
楽待（らくまち）
不動産☆連合隊
OCN 不動産・賃貸
＞OCN不動産・賃貸「検索条件：[路線/駅]山手線 [物件種別]不動産投資(全て)」のリンクはこちら
東急リバブル 投資用
ノムコム・プロ
＞ノムコム・プロ「物件条件 種別全て | 山手線」のリンクはこちら
まとめ
不動産投資において山手線内側エリアが注目される理由は、資産価値が下がりにくいためであることがわかりました。この傾向は当面の間は続くと見られますが、新型コロナウイルスの影響などにより、物件を選ぶための知識は一層求められることになりそうです。
資金的にもゆとりがあり、かつ物件を選ぶナレッジを身に着けた方であれば、山手線内側エリアへの不動産投資にチャレンジしてみても良いかもしれません。
この記事が参考になれば幸いです。
