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節税目的でマンション投資をしたい人必見|マンション投資の節税策と注意点

2022/06/23
2023/03/17
不動産投資コラム

マンション投資をはじめる際には、明確な「目的」を設定することが重要です。不動産投資における目的は主に3つあり、それぞれに適した物件の選び方としてチェックすべきポイントが異なります。

今回は不動産投資の目的の中でも特に「節税」に焦点を当てました。
節税を目的にマンション投資を始める上で知っておくべき節税策、このタイプの投資に向いている人、そして投資を実施する上での注意点についてまとめました。

マンション投資で節税を検討している人には必見の内容です。

マンション投資の3つの節税策

マンション投資の節税には3種類あります。それが「所得税・住民税対策」「贈与税対策」「相続税対策」です。

最初にそれぞれの対策についてご紹介します。

1.所得税・住民税対策
2.
贈与税対策
3.
相続税対策

1.所得税・住民税対策

所得税は所得に対して支払う税金のことを言います。一方、住民税は住んでいる地方自治体のサービスを受けるために支払いをする税金です。

所得税は国税ですが、地方税は納める先が地方自治体となり、税金の計算方法や納付・徴収方法などは地域によって異なります。

また、日本の所得税は、所得金額が大きくなるほど税率も大きくなる「累進課税制度」を採用しています。

マンション投資で所得税と住民税が節税できる理由は、各種所得の合計額に課税される「総合課税」と、他の所得とは合算できず個別の納税が義務づけられている「分離課税」が関わっています。

総合課税の対象となる代表的な所得は給与所得ですが、マンション投資を含めた不動産所得も総合課税の対象となります。

総合課税は、黒字所得から赤字所得を差し引く「損益通算」ができます。不動産投資で赤字が発生した場合、給与所得と損益通算することで、赤字と黒字を相殺することが可能なため、結果として節税になるのです。

損益通算と併せて知っておきたい減価償却について以下の記事から紹介しています。併せてご覧ください。
>『減価償却はなぜ不動産投資で重要なのか|減価償却の仕組みやメリットを学ぶ』

2.贈与税対策

贈与税は、個人から贈与により財産を取得した場合に、その取得した財産に課される税です。生前に贈与することで相続税の課税を逃れようとする行為を防ぐという意味で、相続税を補完する役割を果たしています。

マンションを贈与する際の贈与税の計算には、国税庁が定めた「相続税評価額」を使用します。この方式により算出されるマンションの評価額は、時価より2割~3割ほど下がります。

マンションの場合、物件自体の費用が高額ですから、同じ金額で贈与するよりそのままマンションを贈与するほうが、節税効果が高いのです。

3.相続税対策

相続税は、亡くなった親類などからお金や土地などの財産を受け継いだ(相続した)場合に、その受け取った財産にかかる税金のことです。

不動産投資による相続税の節税は、贈与税の場合と基本的に同じです。

贈与税は相続税評価額により算出されるルールでしたが、相続税も同様に「相続税評価額」というものによって計算されます。現金よりも不動産で残したほうが相続税の節約になります。

物件の規模によっては「小規模宅地等の特例」の利用で、さらに節税することが可能です。

マンション投資で節税効果が高い年収額とは

節税について3種類述べてきました。マンション投資をする人の中でも節税効果の高い年収ラインがあります。

ここでは、節税効果の高い年収とその理由・注意点について明らかにしていきます。

・マンション投資で節税効果が高い年収:課税所得900万円以上
課税所得が900万円以下の人は節税すべきではないのか
節税対策をする際の注意点

マンション投資で節税効果が高い年収:課税所得900万円以上

マンション投資で節税効果が高い人は、課税所得の高い人です。具体的には課税所得900万円(年収1200万円)以上の人を指します。

前述したように、日本の所得税は所得金額が大きくなるほど税率も大きくなる「累進課税制度」を採用しています。この「累進課税制度」があることで、譲渡税率と減価償却期間中の所得税率および住民税率の差を大きくできます。

譲渡税率は、投資用の物件を売却(譲渡)したときに、譲渡所得にかかる税金のことをいいます。

総合課税にかかる所得税と住民税と差が大きくなるケースは、税率23%から33%に所得税率が上がる(住民税10%を合わせて43%になる)課税所得900万円を超えたときです。

総合課税の税率が高くなるということは、すなわちマンション投資で赤字が出て損益通算した際、その税率で還付されるということです。

結果として、将来譲渡するときの譲渡税率と所得税と住民税との差額分を節税することができます。したがって、節税効果が高い人は、課税所得が900万以上の人ということになるわけです。

課税所得が900万円以下の人は節税すべきではないのか

一方で、マンション投資で節税効果の低い人は、課税所得が900万円を下回る人です。結論としては、節税効果が低いため、マンション投資による節税をお勧めをしません。

なぜなら、所得税の税率が下がるということは、譲渡税率との差があまり生まれなくなるからです。そのため、課税所得900万円のときのような、マンション投資の赤字による税金の還付は大きく期待できないのです。

税金の還付があまり期待できないということは、不動産を譲渡したときの節税効果もそこまで見込めないということを意味します。

わずかな節税効果のために、多額の借金をするような不動産投資のリスクはメリットがないといえるでしょう。節税効果よりも、将来の年金対策や売却益(キャピタルゲイン)を目的として運用することがおすすめです。

節税対策をする際の注意点

マンション投資の節税策をメインにお話してきましたが、節税のみを目的として不動産投資を行うことはお勧めしません。

マンション投資はあくまで投資することによって「家賃収入」や「売却益」の利益を得ることが前提だからです。節税するために赤字を作る考え方でマンション投資を行うと、マンション投資の失敗につながるリスクがあります。

常に利益獲得を目指す運用と、できる限りの節税対策をすることがお勧めです。

まとめ:不動産投資を失敗しないためにはリスク対策が必須

マンション投資では、3つの節税策が可能です。
節税策はメリットがありますが、節税策だけではなく、投資の本来の目的である利益獲得ができていることが非常に重要です。

マンション投資の知識をしっかりつけた上で、長期的な事業計画を立てていきましょう。

なお、マンション投資は年に1回の確定申告が必要です。別の記事で詳しく紹介していますので、併せて参考にしてみてください。節税策の観点でも知っておくべき内容です。
>『不動産投資で節税|経費として計上できる費用とできない費用』

また、マンション投資の目的に応じて物件選びも変わります。以下の記事では目的別の物件を紹介しています。ぜひご一読ください。
>『不動産投資用の物件の選び方│種類と目的別の選び方まとめ』

なお、LIV PLUSではマンション投資に関するコラムを随時アップしています。マンション投資を検討する際にご参考いただけますと幸いです。

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