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これから不動産投資をはじめるするなら東京都内に注目せよ

2023/01/25
不動産投資コラム

(追記:2023年1月25日)

不動産投資をはじめるときに大切なのが、投資エリアを決めることです。

日本全国にある投資物件の中から優良物件を見つけたいのなら、エリア情報を継続的にキャッチすることが大切です。

今、東京都内の物件が注目されていることをご存じでしょうか?

このコラムでは、東京都内の物件に注目が集まっている理由を詳しくご紹介します。初心者から安定したリターンを確保したい方まで、ぜひ参考にしてみてください。

東京都内の物件への不動産投資は、地方在住の方でも利用できます。詳しくは以下の記事で解説しているので、あわせてご参考ください。

>『地方在住でも安心して都内の不動産に投資する方法』

 

不動産投資エリアなら「東京都内」がお勧め:なぜ人気なのか

不動産投資をはじめるなら、エリア選定がきわめて重要な要素になります。

そして結論からいえば、これからの不動産投資は東京都内の物件を選ぶことをお勧めします。

働き方・生活の変化・住宅に求める条件の変化がある一方で、東京は引き続き人気が高いと言われているためです。

特に東京都内はその理由が顕著であり、以下の4点がその理由です。

  • 交通の利便性
  • 最新の情報・文化が手に入る
  • 生活しやすい環境
  • 定住志向が高い

 

交通の利便性

東京は特に鉄道面の交通網が発達しており、利便性に優れている都市です。前半でテレワークの普及について述べました。しかし、完全にテレワークではなく週に数回は出勤を伴うことや緊急時のみテレワークを実施する企業も多いことから、現在も通勤需要が高く、交通の利便性は引き続き人気が高いことが言えます。

 

最新の情報・文化が手に入る

インターネットの普及によって最新の情報を手元のスマートフォンですぐに手に入れられる時代になりました。しかし、イベントやライブ・セミナー・講習会等の内容となると現在も東京が最先端を走っています。

また他都道府県と比べて圧倒的に上記の種類・頻度が多いことも東京都内の特徴です。併せて狭い範囲でのお出かけスポットや観光スポットが豊富にあることも魅力の1つと言えます。

 

生活しやすい環境

生活に関わるスーパー、コンビニの数は東京都内が圧倒的に多く、買い物場所に困ることがありません。また郵便局や銀行の数等も多いため生活をしやすい環境であると言えます。

東京都内においては学校も数多く存在し交通の利便性もよいため、通学のしやすさも生活がしやすい環境の1つとしてあげられます。

 

定住志向が高い

東京都生活文化局が公開している「2022年1月 都民生活に関する世論調査」をみると、次のことが以下のグラフから分かります。

  • 東京都に今後もずっと住みたい人が全体の68%
  • 住み続けたい理由は前述した項目が良い影響を出している

東京都内に住み続けたくない人の割合をみても、10%程度を横ばいになっている状況です。東京都の定住志向はしばらく続くことが考えられます。

引用:東京都生活文化局『都民生活に関する世論調査』

 

東京都内の不動産投資需要

続いて東京都内の不動産需要を見ていきましょう。

全国的に見ても多くの企業が在籍しており、通勤需要が高いことを踏まえると引き続き人気は続くことが予想されています。

不動産投資は他の人に貸し出して家賃収入を得ることが基本になりますから、居住者のニーズがあることは検討するうえで大事な視点です。

そこで、不動産投資先の観点から東京都内を検討する理由を5点ご紹介します。

  • 転入率の超過
  • 空室率の低さ
  • 不動産売却時の需要の高さ
  • 不動産価格の上昇

 

転入率の超過

1点目は転入率です。転入率とは全人口に対する移動者数(転入者・転出者)の比率を指します。 この数値をみることで人口移動の傾向が見え、 転入者が転出者より多ければプラスになります。東京都は2020年に比べ2021年は転入超過数が減少していますが、引き続き超過していることから、東京の需要が高いことが分かります。

またこの図を見ると東京だけではなく、埼玉県・千葉県・神奈川県の一都三県は突出して転入率が高いことも分かります。

都道府県別転入率の超過数

引用:総務省統計局「住民基本台帳人口移動報告 2021年(令和3年)結果」

 

空室率の低さ

不動産投資において重要視される「空室率」から東京都を見てみましょう。

以下のグラフを見ると、東京都の空室率が低いことが読み取れます。空室率は収入減の直接的な原因ですので、どの程度のリスクを想定すべきか考える際には空室率を把握しておくことが重要です。

全国賃貸用住宅の空室率一覧

引用:LIFULL HOME’S「全国賃貸用住宅の空室率一覧」

 

なお、空室率対策については下記の記事で詳しくまとめております。併せてご一読ください。

>『マンション投資で空室率を下げるための対策5選』

 

不動産売却時の需要の高さ

不動産投資をする際は、売却することも想定して物件を選ぶ必要があります。東京都内に関しては住むことが人気な理由に加え、投資面でもメリットがあることから他都道府県と比べ売却時も需要が高い傾向にあります。

以下のグラフを見ても分かるように、不動産価格は年々上昇している状況です。安定した需要増加が期待できることがうかがえます。

出典:国交省「不動産価格指数(令和4年9月・令和4年第3四半期分)」

 

不動産価格の上昇

東京都を含む一都三県のマンション需要は数値からも高まっていることが分かります。

不動産経済研究所のデータによると、2022年11月時点では、一部価格下落がみられますが、以下に示す1年間の推移を確認すると、全体的に見て不動産価格が増加傾向にあると分かります。

平均販売価格は年々上昇傾向にあり高価格帯の不動産に対する需要が高まっていることも分かります。

引用:不動産経済研究所「不動産新築マンション市場動向」

 

東京都内の不動産投資 居住者目線のデメリットは?

東京都内が人気の理由について述べてきましたが、人気のエリアであるが故のデメリットも存在します。

  • 家賃・物価が高い
  • 満員電車・人混みが多い
  • 固定資産税などの税金が高い

 

家賃・物価が高い

東京は、日本で最も物価が高い街です。大都市であり人口密度が高いため、物価が高くても需要が多いと判断されます。

特に賃貸物件の家賃相場は高く、一人暮らし向けのワンルームで20平米前後でも8万円を超える部屋が多くあります。

 

人混みが多い

東京は人口密度が高いため、通勤時の駅や、休日の人気のスポットは移動するだけでも大変です。また通勤時間帯の満員電車が過酷なことでも有名です。

 

固定資産税などの税金が高い

東京都内で不動産物件を購入する際には、固定資産税といった税金について理解することが大切です。固定資産税は「課税標準額×1.4%」という計算ができますが、都内エリアによっては1.4%を超える税率を課している自治体もあります。

購入する土地によって税金が変化するため、事前確認を必ず行ってください。

 

不動産投資におけるニーズの変化

現時点において不動産投資先を検討するにあたり、新型コロナウイルス感染症の感染拡大を切り離して考えることはできません。2020年1月から約2年、人々の生活様式は大きく変化しました。その中でも不動産が影響を受けた変化を2点ご紹介します。

  • 働き方の変化:テレワークの普及
  • 生活の変化:住宅に求める条件

 

働き方の変化:テレワークの普及

テレワークとは「情報通信技術(ICT=Information and Communication Technology)を活用した時間や場所を有効に活用できる柔軟な働き方」のことを指します。新型コロナウイルス感染症の拡大に伴い、出勤抑制の対策として首都圏を中心にテレワークが広く利用されるようになりました。

その数値は下記を見ると明らかです。

一方でテレワークを実施した中で課題を感じ、週に1回から3回、出勤を伴う働き方をしている企業も少なくはありません。そのため通勤を伴う働き方は現在も継続していることが分かります。

<テレワーク実施頻度の変化>

テレワーク実施頻度の変化・全国・東京・比較

<テレワークのデメリット>

テレワークのデメリット調査結果

引用:「内閣府 第4回 新型コロナウイルス感染症の影響下における生活意識・行動の変化に関する調査

 

生活の変化:住宅に求める条件

新型コロナウイルス感染症の拡大に伴い、生活面では外出自粛要請・働き方ではテレワークが普及したことにより、2020年1月以前と比べ、家で過ごす時間は各段に長くなりました。それによって居住物件に対する条件の変化が生まれています。

家で過ごす時間が増えたことから部屋の広さ、部屋数の増加、換気面でのニーズが生まれ、テレワーク導入により仕事専用スペースや通信環境に関するニーズが生まれたことが下記の図から分かります。

<住宅に求める条件の変化>

住宅に求める条件の変化・調査結果

引用:SUUMOリサーチセンター「『住宅購入・建築検討者』調査

 

これから不動産投資をはじめるなら「居住用の不動産投資」

不動産投資の対象になる不動産物件には様々な種類があります。マンション・戸建からビル、駐車場、民泊等など多様です。

これから不動産投資をはじめる場合は、どのタイプを選べば良いのでしょうか?結論は「居住用の物件」です。

新型コロナウイルス感染拡大により、オフィスやホテルを含むビルや、宿泊を伴う民泊は現在も影響を受けて需要の低下や、先が読めないリスクがあります。一方で、居住用の不動産は生活にかかせないため新型コロナウイルス流行下においても手堅いことが考えられます。

不動産投資は物件選びが重要です。詳しい選び方については以下の記事でまとめております。

当記事と併せてぜひご覧ください。

>『不動産投資用の物件の選び方│種類と目的別の選び方まとめ』

 

まとめ:これから不動産投資をするなら東京に注目せよ

これから不動産投資をするならという観点で現在最も人気の高い東京の背景についてまとめました。

テレワーク普及後、郊外に住む需要が増えるのではないかとも一時期言われていましたが、数値的な変化は少なく、現在も東京都内の需要は高いまま推移しています。

これから不動産投資をはじめる方は、引き続き東京都内の動きに注目しておくことをおすすめします。

より具体的に物件選びを参考にしたいという方は以下の記事で鉄板の探し方を紹介しております。ぜひご覧ください。

>【不動産投資】物件の探し方「鉄板」5選

 

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不動産投資を検討する際にご参考にしていただけますと幸いです。

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