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これから不動産投資をするなら東京都内に注目せよ

2022/02/03
2022/02/01
不動産投資コラム

不動産投資をはじめるときに、大切なことは投資リスクを備えた判断ができるようになることです。そのためには、不動産投資の知識と情報収集は必須です。

しかしながら、情報収集にあたってどのように検討したらよいのか悩む方も多いのではないでしょうか?

この記事では特に需要が高いと言われている東京都内の背景についてご紹介いたします。

不動産投資を検討する際の参考にしてみてください。

 

不動産投資におけるニーズの変化

現時点において不動産投資先を検討するにあたり、新型コロナウイルス感染症の感染拡大を切り離して考えることはできません。2020年1月から約2年、人々の生活様式は大きく変化しました。その中でも不動産が影響を受けた変化を2点ご紹介します。

  • 働き方の変化:テレワークの普及
  • 生活の変化:住宅に求める条件

 

働き方の変化:テレワークの普及

テレワークとは「情報通信技術(ICT=Information and Communication Technology)を活用した時間や場所を有効に活用できる柔軟な働き方」のことを指します。新型コロナウイルス感染症の拡大に伴い、出勤抑制の対策として首都圏を中心にテレワークが広く利用されるようになりました。

その数値は下記を見ると明らかです。

一方でテレワークを実施した中で課題を感じ、週に1回から3回、出勤を伴う働き方をしている企業も少なくはありません。そのため通勤を伴う働き方は現在も継続していることが分かります。

<テレワーク実施頻度の変化>

<テレワークのデメリット>

引用:「内閣府 第4回 新型コロナウイルス感染症の影響下における生活意識・行動の変化に関する調査

 

生活の変化:住宅に求める条件

新型コロナウイルス感染症の拡大に伴い、生活面では外出自粛要請・働き方ではテレワークが普及したことにより、2020年1月以前と比べ、家で過ごす時間は各段に長くなりました。それによって居住物件に対する条件の変化が生まれています。

家で過ごす時間が増えたことから部屋の広さ、部屋数の増加、換気面でのニーズが生まれ、テレワーク導入により仕事専用スペースや通信環境に関するニーズが生まれたことが下記の図から分かります。

<住宅に求める条件の変化>

引用:SUUMOリサーチセンター「『住宅購入・建築検討者』調査

 

これから不動産投資をはじめるなら「居住用の不動産投資」

不動産投資の対象になる不動産物件には様々な種類があります。マンション・戸建からビル、駐車場、民泊等など多様です。

これから不動産投資をはじめる場合は、どのタイプを選べば良いのでしょうか?結論は「居住用の物件」です。

新型コロナウイルス感染拡大により、オフィスやホテルを含むビルや、宿泊を伴う民泊は現在も影響を受けて需要の低下や、先が読めないリスクがあります。一方で、居住用の不動産は生活にかかせないため新型コロナウイルス流行下においても手堅いことが考えられます。

不動産投資は物件選びが重要です。詳しい選び方については以下の記事でまとめております。

当記事と併せてぜひご覧ください。

>『不動産投資用の物件の選び方│種類と目的別の選び方まとめ』

 

エリアなら「東京都内」がお勧め:なぜ人気なのか

居住用の不動産投資をはじめるなら、エリア選定もきわめて重要な要素になります。

そしてここでも結論からいえば、これからの不動産投資は東京都内の物件を選ぶことをお勧めします。

働き方・生活の変化・住宅に求める条件の変化がある一方で、東京は引き続き人気が高いと言われているためです。

特に東京都内はその理由が顕著にあります。理由は下記の4点です。

  • 交通の利便性
  • 最新の情報・文化が手に入る
  • 生活がしやすい環境
  • 定住志向が現在も高い

 

交通の利便性

東京は特に鉄道面の交通網が発達しており、利便性に優れている都市です。前半でテレワークの普及について述べました。しかし、完全にテレワークではなく週に数回は出勤を伴うことや緊急時のみテレワークを実施する企業も多いことから、現在も通勤需要が高く、交通の利便性は引き続き人気が高いことが言えます。

 

最新の情報・文化が手に入る

インターネットの普及によって最新の情報を手元のスマートフォンですぐに手に入れられる時代になりました。しかし、イベントやライブ・セミナー・講習会等の内容となると現在も東京が最先端を走っています。

また他都道府県と比べて圧倒的に上記の種類・頻度が多いことも東京都内の特徴です。併せて狭い範囲でのお出かけスポットや観光スポットが豊富にあることも魅力の1つと言えます。

 

生活がしやすい環境

生活に関わるスーパー、コンビニの数は東京都内が圧倒的に多く、買い物場所に困ることがありません。また郵便局や銀行の数等も多いため生活をしやすい環境であると言えます。

東京都内においては学校も数多く存在し交通の利便性もよいため、通学のしやすさも生活がしやすい環境の1つとしてあげられます。

 

定住志向が高い

上記の3点の理由を含め、東京に住んでからそのまま定住したいと考える割合は下記のグラフからも高いことが分かります。東京都の定住志向はしばらく続くことが考えられます。

引用:東京都生活文化局『都民生活に関する世論調査』

 

東京都内の不動産投資 居住者目線のデメリットは?

東京都内が人気の理由について述べてきましたが、人気のエリアであるが故のデメリットも存在します。

  • 家賃・物価が高い
  • 満員電車・人混みが多い

 

家賃・物価が高い

東京は、日本で最も物価が高い街です。大都市であり人口密度が高いため、物価が高くても需要が多いと判断されます。

特に賃貸物件の家賃相場は高く、一人暮らし向けのワンルームで20平米前後でも8万円を超える部屋が多くあります。

 

人混みが多い

東京は人口密度が高いため、通勤時の駅や、休日の人気のスポットは移動するだけでも大変です。また通勤時間帯の満員電車が過酷なことでも有名です。

 

東京都内の不動産投資需要

東京都内が現在も住む場所として人気の高い理由・デメリットについて述べてきましたが、

全国的に見ても多くの企業が在籍しており、通勤需要が高いことを踏まえると引き続き人気は続くことが予想されています。

不動産投資は他の人に貸し出して家賃収入を得ることが基本になりますから、居住者のニーズがあることは検討するうえで大事な視点です。

次に不動産投資先の観点から東京都内を検討する理由を5点ご紹介します。

  • 転入率の超過
  • 単身世帯の流入数増加
  • 空室率の低さ
  • 売却時の需要の高さ
  • 不動産価格の上昇

 

転入率の超過

1点目は転入率です。転入率とは全人口に対する移動者数(転入者・転出者)の比率を指します。 この数値をみることで人口移動の傾向が見え、 転入者が転出者より多ければプラスになります。東京都は2020年に比べ2021年は転入超過数が減少していますが、引き続き超過していることから、東京の需要が高いことが分かります。

またこの図を見ると東京だけではなく、埼玉県・千葉県・神奈川県の一都三県は突出して転入率が高いことも分かります。

引用:総務省統計局「住民基本台帳人口移動報告 2021年(令和3年)結果」

 

単独世帯の増加

東京都の令和2年国勢調査(令和2年10月1日現在)の「人口等基本集計結果に基づいたまとめ」によると、単独世帯は3,625,810世帯で、前回調査と比べ461,135世帯(14.57%)増加していることが分かります。

東京都では「ワンルームマンション条例」があり、新たな建設については許可が必要な規制がかかっています。そのため、このまま単独世帯の割合が増加するとますますワンルームマンションの需要が高くなることが予想されます。

下記の記事では、国内だけではなく海外からも東京が不動産投資先として注目されている理由をご紹介しています。併せてご一読ください。

>『不動産投資なら東京が良い理由』

 

空室率の低さ

不動産投資において重要視される「空室率」から東京都を見てみましょう。

以下のグラフを見ると、東京都の空室率が低いことが読み取れます。空室率は収入減の直接的な原因ですので、どの程度のリスクを想定すべきか考える際には空室率を把握しておくことが重要です。

引用:LIFULL HOME’S「全国賃貸用住宅の空室率一覧」

 

なお、空室率対策については下記の記事で詳しくまとめております。併せてご一読ください。

>『マンション投資で空室率を下げるための対策5選』

 

不動産売却時の需要の高さ

不動産投資をする際は、売却することも想定して物件を選ぶ必要があります。東京都内に関しては住むことが人気な理由に加え、投資面でもメリットがあることから他都道府県と比べ売却時も需要が高い傾向にあります。

 

不動産価格の上昇

東京都を含む一都三県のマンション需要は数値からも高まっていることが分かります。

不動産経済研究所のデータによると、2021年は2年ぶりの3万戸の販売、2022年も引き続き3万戸を超える見込みが予想されています。

また平均販売価格は年々上昇傾向にあり高価格帯の不動産に対する需要が高まっていることも分かります。

引用:不動産経済研究所「不動産新築マンション市場動向」

 

まとめ:これから不動産投資をするなら東京に注目せよ

これから不動産投資をするならという観点で現在最も人気の高い東京の背景についてまとめました。

テレワーク普及後、郊外に住む需要が増えるのではないかとも一時期言われていましたが、数値的な変化は少なく、現在も東京都内の需要は高いまま推移しています。

これから不動産投資をはじめる方は、引き続き東京都内の動きに注目しておくことをおすすめします。

より具体的に物件選びを参考にしたいという方は以下の記事で鉄板の探し方を紹介しております。ぜひご覧ください。

>【不動産投資】物件の探し方「鉄板」5選

 

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不動産投資を検討する際にご参考にしていただけますと幸いです。

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