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マンション売却に最適な5つのタイミングとは?高く早く売るための知識

2021/08/19
不動産投資コラム

せっかくマンションを売却するなら、できるだけ高く早く売りたいはずです。そのためには最適な売却タイミングを知っておく必要があります。

「そのタイミングはどうすれば分かるの?」

そんな方に向けて、マンションを売却するタイミングを判断するために重要な5つのポイントを整理しました。より多くのポイントが重なるタイミングを見計らえば、あなたのマンションを高く早く売却する助けになります。

5分ほどで読める内容ですのでぜひ最後までご覧ください。

 

マンション売却タイミング1「マーケット」:2021年

タイミングを判断するときにまず確認すべきはマーケット(市況)です。マンションに限らず、モノの価格は上がったり下がったりします。上がっているタイミングで売却したいと考えるのは当然でしょう。

結論からいえば、2021年現在のマーケットは「売り時」です。

区分所有マンションの価格は2013年頃から上昇を続けており、2021年においてもこの傾向は継続しています。以下のグラフを見るとよく分かります。

このグラフは国土交通省が公表している「不動産価格指数」の推移を表わすもので、画像は「令和3年7月30日 令和3年4月・第1四半期分」の資料から一部抜粋しています。

2010年の平均値を100としたときの指数を示しており、黄緑色の「マンション(区分所有)」は戸建てと比べても大幅な上昇傾向があることが明らかです。

オリンピックや新型コロナウイルスの影響による「急落」は現時点では予想されていないことから、恐らく2022年においても売り時は続くと見て良いでしょう。

 

マンション売却タイミング2「築年数」:築10年頃

イメージしやすいとは思いますが、築年数が浅いほど高く売れる傾向があり、データでも示されています。東日本不動産流通機構(東日本レインズ)が公表している資料「築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2020年)」から抜粋した以下のグラフをご覧ください。

単純に「築浅なほど良い」というだけでなく、「築10年頃が良い」とするのにはさらに理由があります。

 

築10年頃は需要が高い

築10年頃のタイミングでマンション売却を勧める理由は「需要」です。こちらも同じ東日本レインズの資料から抜粋した以下のグラフをご覧ください。

売却物件として新規にREINS(レインズ)に登録されたマンションのうち成約に至ったものを築年数別に表わしているこのグラフを見ると、築6~10年頃の物件の成約率が特に高いことが分かります。

築10年までのマンションは、買い手から見れば適度に価格が落ち着いてきていながらまだ設備等が老朽化していないので買いやすくなっています。逆にいえば10年を超えたあたりから修繕などが必要になってくるタイミングであるため、買い手は慎重になる傾向があります。ゆえに築10年前後は売却のひとつの節目なのです。

 

マンション売却タイミング3「時期」:2月~3月頃

「一年のうち、どの時期に売却すべきか」という点においても狙うべきタイミングがあります。それが2月~3月頃です。ただしここで注意すべきは、「2月~3月の売却を狙う」のが正しいのであって「2月~3月に売却活動を始める」のではないということです。

まず2月~3月頃が良いとする理由は、4月が入学や入社など新生活を迎える方が多いタイミングであり、転居の需要が年間で最も高まるためです。これは分かりやすいでしょう。

そして、このタイミングでの売却を狙う場合に売却活動を始めるならば、10月~11月頃ということになります。なぜならばマンションの売却に要する期間は一般的に短くて3ヶ月、長くて6ヶ月といわれているためです。

築年数も浅くて立地も良く需要の高い物件なら3ヶ月前、高い需要が期待できない場合は6ヶ月前を目安に売却活動を開始し、2月~3月の高需要期での売却を狙いましょう。

一方で1月と8月は買い手の動きが鈍いと言われています。1月は年始で多忙な方が多く、8月は真夏で暑くて行動しにくいためです。より多くの方の目に触れればそれだけ高く売れる確率も高まりますから、1月と8月の売却は避けたほうが良いでしょう。

 

マンション売却タイミング4「修繕」:大規模な修繕の直後

大規模な修繕を行った直後も売却タイミングとしては狙い目です。

ここでいう大規模な修繕とは、特に「共用部分」である外壁や屋根などに対する修繕を指します。マンション住人が共同で支払う「修繕積立金」使って行われるもので、築10年~築15年の間に実施されることが一般的です。

このタイミングを狙う理由は主に2つあります。

ひとつめは印象です。買い手からすれば修繕後のキレイになった物件を見たほうが当然ながら物件に対する印象は良くなりますし、管理が行き届いているイメージも持てます。

もうひとつの理由は修繕積立金の金額です。大規模修繕後にはこの金額が上がる傾向があるため、売り手からすればその前に手放したほうが良いということになります。

 

マンション売却タイミング5「所有期間」:5年を超えてから

築年数が浅いほど需要が高く高価格で売却できると述べましたが、所有期間が5年に近い場合は税制の観点から、あえて5年間を経過するのを待ったほうが良いケースがあります。

マンションを売却して利益を得た「譲渡所得」には所得税と住民税が課せられます。

この税率は所有期間が5年以下と5年超のときに大幅に異なり、以下のように定められています。

所有期間が5年間に近い場合は売却益とかかる税金を計算し、ベターなタイミングを見極める必要があります。

 

まとめ

マンション売却に最適なタイミングを見極めるためには以下の5つのポイントが参考になることがわかりました。

 

  • 市況:2021年は価格上昇が続いているため売り時
  • 築年数:築10年頃が価格の下落幅が小さく需要も高い
  • 時期:一年の内では4月の新生活を見据えて2月~3月頃に需要が高まる
  • 修繕:大規模な修繕の直後は印象が良い
  • 所有期間:5年以上の長期所有後は税率の観点でメリットがある

 

これにライフステージの変化などの個人的な事情を掛け合わせて考えることで、あなたにとって最適な売却のタイミングが分かります。

ご参考になれば幸いです。

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