不動産投資を始めるなら、リスク回避のために将来起きる問題を把握しておくことが大切です。
中でも、「2025年問題」は早めに認識し対策するべきでしょう。
現在の日本は少子高齢化や人口減少の影響を受けて、不動産市場が変化しやすい状況なのをご存じでしょうか？
特に、2025年には不動産市場に大きな変化が起きることが予想されています。
このコラムでは、間近に迫る「2025年問題」の特徴や見極め方、今後の動き方を解説していきますので、不動産投資をご検討中の方はぜひ参考にしてみてください。
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「2025年問題」で不動産価格が大暴落する？！
実は、2025年問題によって不動産の価格が暴落すると懸念されていて、場合によっては不動産市場が大きく冷え込んでしまうかもしれないのです。
そもそも、「2025年問題」とは何なのでしょうか？
2025年問題とは、団塊世代（1947〜1949）が後期高齢者となり、世の中に以下の変化を生み出すことを指します。
・社会保障費の爆発的な増加
・公共サービスの萎縮
2025年問題の見極め方
この問題を読み解くためには、内閣府が公開している「令和4年版 高齢社会白書」について知る必要があります。
2023年現在、日本の人口は約1億2,330万人です。
そのうち、65歳以上の高齢者は29%であり、75歳以上の後期高齢者の割合が15.5%を占めています。
しかし、2025年を迎えると前述した800万人を超える団塊世代が後期高齢者になることから、75歳以上の割合が18%弱まで高まってしまうのです。また、人口減少や少子高齢化の影響を受け、高齢者の割合が3割を超えてしまうなど、3人に1人が高齢者となってしまいます。
その結果、高齢者に対する社会消費が爆発的に増加することはもちろん、公共サービスの利用者が減少して、日本の不動産市場自体が冷え込んでしまうと不安視されているのです。
2025年問題は、世界で最も少子高齢化が進んでいる日本だからこそ起きてしまうトラブルです。それが原因で2025年をピークに不動産市場の変化が起きやすくなるため、この問題が投資家の間で話題となっています。
2025年問題の予兆である2023年問題
2025年問題とは別に「2023年問題」もあるのをご存じでしょうか？
2023年問題とは、2023年をピークに世帯数が減少していき、不動産市場の価格が落ちる可能性がある問題のことです。
詳しくは、以下の記事で投資活動への影響や対策を紹介しています。これから投資を始める人は、ぜひ参考にしてみてください。
＞『【2023年問題】不動産投資への影響とは？特徴と関係性を解説』
また、2023年問題を含め老後資金確保の問題を考えたいなら、こちらの記事がおすすめです。老後資金確保のためのマンション投資に関する知識が学べます。
＞『老後資金が足りない！問題解決にマンション投資が効果的な3つの理由』
2025年問題における不動産投資の見極め方
2025年問題を把握した上で不動産投資を行うなら見極め方が重要です。
中でも、不動産投資用の物件を購入するタイミングを理解しておくことで、リスクを生み出さずに不動産投資を継続できるでしょう。
ここからは見極め方2つを紹介しますので、不動産投資を始める際の参考にしてみてください。
1．2022年以降は不動産の価格が下がる可能性がある
2．新築・築浅物件を中心に立地条件から投資先を選ぶ
見極め方1．2022年以降は不動産価格が下がる可能性がある
2022年以降は地方を中心に不動産価格が下がっていくと予想できます。そのように判断できる理由は以下のとおりです。
・人口減少により地方から都心に人が移住する
・公共サービスが減ることに伴い周辺の不動産需要が下がる
つまり、都市部を除くほとんどの不動産物件の価格が下がる可能性があります。
その結果、不動産市場が冷え込んでしまい、投資家にリスクが生まれてしまうかもしれません。
ただし、裏を返せば都市部に人口が集中するため、都市部の不動産価格は高まっていくものだと予想できるでしょう。また、1992年に制定された「生産緑地法」が2022年に無くなり、都市部の土地売買が加速することが予想されます。
よって、投資先エリアの選別こそ今の不動産投資に欠かせない戦略だといえるでしょう。
見極め方2．新築・築浅物件を中心に立地条件から不動産を選ぶ
今後の不動産投資では、物件の需要を分析しつつ動いていくことが重要です。では、どのように動くのが良いのでしょうか？
答えは単純です。
新たに建てられる（建てられた）物件を中心に、立地条件などを考慮しつつ物件を選んでください。なぜなら、新築される物件は需要を見込んで建築されるからです。
不動産市場が冷え込んでいく日本において、需要がない場所には建物が立つことはほとんどありません。
今後の日本では、国が行う都市計画に基づき需要を分析した上で不動産が建てられていくため、「東京都の新築物件に投資する」というように条件決めを行った上で不動産投資を行うことがおすすめです。
なお、2025年問題については以下の動画コラムでも解説していますので併せて参考にしてみてください。
■『リヴトラストが不動産投資について解説｜「2025年問題」とは？』
また、以下の記事では、2025年問題による人材不足、人材不足によって建築業と不動産へ与える影響、について解説していますので、併せて読んでみてください。
＞『2025年問題による人材不足｜建築業や不動産への影響は？』
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まとめ：2025年問題を把握して正しい不動産投資を行おう
2025年になると、団塊世代の高齢化に伴い不動産市場の変化が予想されます。
その結果、不動産市場の価格が落ち込み、市場全体が冷え込んでしまう可能性も十分にあり得ます。
ただし、人口の都市集中化などを見ていくと、新築物件や都心部といったエリアなら、まだまだ継続して不動産投資を行えることが予想できます。
よって、これからの不動産投資では、世の中の動向を探りつつ活動を行ってみてください。
不動産投資を基礎から勉強したい方は以下の記事で詳しく紹介していますので、参考にしてみてください。お得に投資を始められるコツが学べる内容になっています。
＞『不動産投資を始める人が必ず勉強する10の基礎知識│効率良く勉強する5つの方法とは？_前編』
＞『不動産投資を始める人が必ず勉強する10の基礎知識│効率良く勉強する5つの方法とは？_後編』
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