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中古マンション投資の利回りを計算する方法

2021/08/05
不動産投資コラム

中古マンション投資に欠かせない利回り計算。

正しい投資判断を行うためには自分で計算できるようになる必要があります。

誰でも素早く正確な利回り計算ができるように、定義や計算方法をまとめました。

 

中古マンション投資の利回りとは

「利回り」を具体的な言葉で定義できますか?中古マンションへの投資を考えているなら、利回りとは何かを正確に理解していなければなりません。

利回りとは、投資額に対する収益額の割合を示した指標です。

基本的には「(年間賃料収益÷物件投資金額)×100」で計算するのですが、「表面利回り」と「実質利回り」という2つの異なる考え方があります。

それぞれの定義を解説します。

 

中古マンション投資における表面利回りと実質利回りの違い

表面利回りと実質利回りは、同じ利回りでも定義が異なります。

 

中古マンション投資の「表面」利回りとは

表面利回りは物件情報として掲載されることが多いもので、物件購入価格に対する年間賃料収入の割合を単純計算する参考値です。

文字どおり、表面的な収益性を比較したりする際に用います。

中古マンション投資においては、中古マンションの購入金額と、その物件から得られる年間の賃料から算出します。計算方法はまとめて後述します。

 

中古マンション投資の「実質」利回りとは

実質利回りは、物件の購入金額に加えてランニングコストも加味して計算するものです。

物件ごとの、より正確な「実質の」収益性を確認する際に用います。

中古マンション投資においては、固定資産税などの税金、火災保険などの保険料、管理や修繕費、各種手数料などの費用を計算に組み込みます。

 

利回り計算方法

定義が理解できたところで、いよいよ具体的な計算方法を解説です。

シンプルではありますが計算を誤ると投資判断に大きく影響します。確実に正しく理解しましょう。

 

中古マンションの表面利回りの計算方法

中古マンション投資における表面利回りは、以下のように計算します。

 

表面利回り=年間賃料収入÷中古マンション購入価格×100

 

たとえば4000万円で購入した中古マンションで、月の賃料が15万円の場合は以下のようになります。

 

(15万円×12ヶ月)÷4000万円×100=4.5%

 

このとき「表面利回りは4.5%」です。

 

中古マンションの実質利回りの計算方法

実質利回りを計算する場合、上述の表面利回りの計算にランニングコストを加味します。

計算式は以下のとおりです。

 

実質利回り=(年間賃料収入ー年間支出)÷中古マンション購入価格×100

 

おなじく4000万円で購入した中古マンションで、月の賃料が15万円の場合、さらに年間で80万円の支出があるときの計算は以下のようになります。

 

{(15万円×12ヶ月)ー80万円}÷4000万円×100=2.5%

 

このとき「実質利回りは2.5%」です。

 

中古マンション投資の実質利回り計算シミュレーション

表面利回りはシンプルなので認識に齟齬はないかと思いますが、実質利回りについては「どんな支出項目を加味すべきか」という点も含めて、正しく計算するために慣れが求められます。

具体的なイメージを掴んでいただくために、特定の前提条件における実質利回りの計算をシミュレーションします。

 

実質利回り計算で加味すべき支出項目

実質利回りを計算する際には、少なくとも以下の項目については計算式に組み込みましょう。

  • 固都税(固定資産税+都市計画税)
  • 管理諸費用
  • 修繕積立金
  • 修繕費用・リフォーム代
  • 入居者退去時のハウスクリーニング費

 

前提条件

 

実質利回り計算シミュレーション

上記の前提条件に当てはまる中古マンションの実質利回り以下のようになります。

 

(180万円ー57万円)÷4000万円×100=3.08%

 

この中古マンションの実質利回りは3.08%であることがわかりました。

 

利回りの相場と目安

計算ができるようになったら、次に気になるのは「じゃあ利回りが何%になれば良いの?」ということでしょう。

もちろん利回りは高いほど良い、ということになりますが、まずはその利回りが高いのか低いのかを正しく判断できるようになるために、相場を知っておくべきでしょう。

 

一般的な中古マンション投資における利回りの目安は3~7%であるといわれています。

 

物件によっては10%を超えるものもありますが、この水準を著しく下回ったり上回ったりする場合、収益性や計算の正確性を一度疑ってみるべきです。

 

まとめ:中古マンション投資は利回りだけで判断してはいけない

利回り計算について理解できたかと思いますが、中古マンションへの投資を利回りだけで判断してはいけません。利回りとはあくまでも想定する条件に合致した場合の参考値であり、実際に中古マンションを運営するときに加味しなければならない要素は他にもたくさんあるのです。

たとえば入居率。入居者がいなければ収入は途絶えますので、設定した家賃で必ずしも収入が得られるとは限らないのです。

また想定した金額が正しいとも限りません。特に修繕費用などは突発的に思わぬ出費を強いられることが考えられますし、他にも家賃が物件の老朽化に伴って下がっていくこともあり得ます。さらに周辺環境の変化によっても中古マンションの需給バランスが変動することもあります。

利回りはあくまでも参考値であると捉え、収集し得るあらゆる情報を駆使して正しい投資判断ができるようにしましょう。

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