不動産投資で人気が高いのが「ワンルームマンション投資」です。
ワンルームマンション投資は『手頃な価格から始められる』ということもあり、初心者でも始めやすい不動産投資と言われています。
それもあり、多くの方が不動産投資の第一歩として検討していることと思いますが、ワンルームマンション投資で失敗しない方法をご存知でしょうか？
この記事では、初心者でも安心して不動産投資を始められるように、デメリット（リスク）を事前対策する上での成功への鍵について解説していきます。
ワンルームマンション投資で“失敗”しない方法
ワンルームマンション投資を含めた不動産投資に限らず、「投資」は必ずしも成功するものではなく“失敗”が伴うものです。
しかし、その失敗も取り組み方によっては回避できたり失敗率を下げることが可能で、そのためにも失敗を回避する方法をきちんと知っておくことが重要なのです。
不動産投資には「区分所有」と「一棟所有」がある
はじめに、「ワンルームマンション投資」の種類について簡単にご説明します。
そもそも「ワンルームマンション投資」とは、マンションの一戸（もしくは複数戸）を購入し入居者に貸し出して家賃収入を得る投資方法のことを指します。これを「区分所有」と呼びます。
マンションのオーナーになったからと言っても、それほど手間がかかるわけではありません。
入居者の獲得や家賃回収などは管理会社に委託することが可能なため、サラリーマンや本業が忙しい方でも手間をかけずに行えます。
また、不動産投資にはマンションやアパートを一棟丸ごと購入して運用する方法があり、これを「一棟所有」と呼びます。
ワンルームマンション投資（区分所有）は一棟所有に比べて購入価格も手頃なため、初心者の方でも始めやすく“不動産投資の入り口”としても人気の高い投資方法です。
区分所有と一棟所有の違いについては以下の記事で解説しています。
＞『【不動産投資】区分所有と一棟所有の違いは何？』
ワンルームマンション投資を始めるには「失敗しない方法」を知っておくことが重要
ワンルームマンション投資は初心者でも始めやすいですが、取り組み方を誤ると“失敗”してしまうことも…
そのためにも、ワンルームマンション投資を始める前に失敗しないための方法を知っておくことが重要なのです。
では、「失敗しないための方法」とは何なのでしょうか？
それは、ワンルームマンション投資を行う上でのメリット・デメリット（特にデメリット）を知ることです。
デメリット（リスクも含む）をいかに抑えるかが成功への鍵となり、すなわちそれが「ワンルームマンション投資で失敗しない方法」というわけです。
ワンルームマンション投資のメリット４つ
では、ワンルームマンション投資のメリットについて見ていきましょう。
ワンルームマンション投資が人気なのは単純に“多くのメリットがあるから”で、代表的なメリットは以下の4つです。
1．少額の資金から不動産投資を始められる
2．長期的に安定した家賃収入が期待できる
3．節税効果も期待できる
4．生命保険・個人年金の代わりになる
メリット1．少額の資金から不動産投資を始められる
ワンルームマンション投資が特に給与所得者から人気が高い最大の理由が、少額の資金で不動産投資を始められる点です。
物件によっては2,000万円台から購入できるワンルームマンションもあり、一棟所有に比べれば雲泥の差と言えます。
購入時は不動産投資ローンを組むことが一般的ですが、購入金額が小さければ給与所得者でもローンの審査が通りやすいため、元手の資金が少なくても始めやすくなっています。
なお、元手よりも大きな金額を使って利益を生むことを「レバレッジ効果」と言い、不動産投資全体における大きなメリットのひとつです。
レバレッジ効果については以下の記事で解説していますので、気になる方は参考にしてみてください。
＞『不動産投資の初心者に必要な5つのノウハウ│始め方は？いくら必要？成功のコツは？』
メリット2．長期的に安定した家賃収入が期待できる
ワンルームマンション投資の場合、居住者さえいれば退去するまで安定して家賃収入を得られます。
仮に退去があったとしても、需要が高いエリアの物件であればすぐに次の入居者が見つかるため、長期的に安定した家賃収入が期待できるのです。
株やFXなどのように値が急に上下することもありませんし、突然の大きな見返りや突発的なリスクも限定的なことから、ワンルームマンション投資は「ミドルリスク・ミドルリターン」と言われています。
メリット3．節税効果も期待できる
不動産所得は確定申告が必要です。
確定申告の際に、固定資産税などの税金・減価償却費・管理費・修繕費などを計上することで、節税効果が期待できます（ずっとではありません）。
不動産所得には本業の給与所得と通算できる（損益通算）という特徴があり、ワンルームマンション投資で赤字が出た場合は赤字分を給与所得から差し引くことで所得税を減額できます。
これが、ワンルームマンション投資による“節税効果”というわけです。
また、相続税の対策として現金を不動産に換えることで、かかる税金を抑えることもできます。
ワンルームマンション投資による節税については、以下の記事をご覧ください。
＞『不動産投資で節税｜経費として計上できる費用とできない費用』
メリット4．生命保険・個人年金の代わりになる
ワンルームマンション投資を始める際（物件購入時）は不動産投資ローンを組めますが、その時に「団体信用生命保険」への加入が可能です。
団体信用生命保険は、購入者が万が一死亡したり重病になった際にローンの残債を肩代わりしてもらえる保険のことで、生命保険代わりに家族に不動産という資産を残すことができます。
また、ローンの完済後は不動産（ワンルームマンション）が手元に残るため、売却して現金化したり引き続き家賃収入を得たりと、個人年金としての役割も果たします。
なお、不動産を売却して投資を終えることを「出口戦略」と言い、不動産投資においては重要な事項です。
出口戦略については以下の記事で解説していますので、当記事と併せてご一読ください。
＞『不動産投資の出口戦略を極めるために必要な3つの知識』
ワンルームマンション投資のデメリット４つ
ワンルームマンション投資には多くのメリットがありますが、一方でデメリットやリスクがあるのも正直なところです。
ただ、先ほどもお伝えしたように、「デメリット（リスクも含む）をいかに抑えるかが成功への鍵＝ワンルームマンション投資で失敗しない方法」になるため、きちんと確認しておきましょう。
ワンルームマンション投資のデメリットとしては、以下の4つが挙げられます。
1．一戸保有の場合、入居者がいなければ家賃収入はゼロ
2．税金や運用経費が意外にかかる
3．個人年金にするには不十分な場合も
4．節税効果は大きくない
デメリット1．一戸保有の場合、入居者がいなければ家賃収入はゼロ
需要が高いエリアにある物件だとしても、いつかは入居者の退去が発生することを想定しなければなりません。
その際、直ちに次の入居者が見つかれば良いのですが、必ずしもそうとは限りません。
当然ですが、入居者がいない期間の家賃収入はゼロ…
その期間中も運営費は発生し続けるため、場合によっては手元の現金を持ち出さなければならないことも…そんな時のためにも、手元に十分な資金を確保した上で不動産投資を始めるのが良いでしょう。
なお、リヴトラストではワンルームマンション投資時の空室リスクに対する保証の「サブリース契約」を結ぶことも可能です。
サブリース契約については、以下の記事で詳しく解説しています。
＞『不動産投資でサブリース契約を検討する前に！必ず押さえたい注意点』
デメリット2．税金や運用経費が意外にかかる
ワンルームマンション投資は、得た家賃収入の全額が手元に残るわけではありません。
家賃収入から物件の運用にかかる経費（修繕費・固定資産税・管理費など）を差し引いた分が「利益」になります。
ワンルームマンションに限らず、一般的に不動産投資にかかる税金や運用経費は概ね以下のとおりです。
・管理委託料
・消耗品費
・通信費
・水光熱費
・修繕費／修繕積立費／管理費
・租税公課（固定資産税、都市計画税）
・火災保険料等
このように、ワンルームマンション投資を行うには様々な税金や運用費用がかかりますが、確定申告で経費として計上できるためくれぐれも忘れないようにしましょう。
以下の記事では、経費として計上できる費用・できない費用について解説していますので参考にしてみてください。
＞『不動産投資で節税｜経費として計上できる費用とできない費用』
デメリット3．個人年金にするには不十分な場合も
ローンの返済期間中は生命保険代わりとして機能しますが、ローン完済後の売却や継続的な家賃収入を前提とした“個人年金代わり”と期待している場合、効果が不十分なケースもあります。
なぜなら、一般的に不動産投資ローンは長期間返済するものであり、例えば、35年ローンを組んで購入した物件は、購入時は新築であってもローン完済後に築35年経っているためです。
築年数が経った物件は家賃が下がってしまう恐れがあり、修繕に多額の費用がかかったり、売却しようにも価格が低く買い手が付かなかったりすることも考えられます。
デメリット4．節税効果は大きくない
ワンルームマンション投資で大きな節税効果を期待している場合、「減価償却期間が短くて減価償却費が高い物件を購入すること」と「所得税率が高いこと」の2点を満たす必要があります。
減価償却期間は物件の構造によって定められています。
ワンルームマンションはRC造（鉄筋コンクリート造）が多く減価償却期間は47年と長く（木造は22年）、毎年受けられる税還付はおよそ10万円程度です。
また、ワンルームマンション投資による節税は、減価償却期間中の所得税・住民税率と譲渡税率の差を利用する仕組みのため、年収が900万円を超えるような方でなければ大きな節税効果は期待できません。
ワンルームマンション投資に必要な「リスクヘッジ」
上記でワンルームマンション投資のデメリット（リスク）を紹介しましたが、それは、物件がワンルームマンションに限ったことではありません。
あらゆる不動産投資に共通して言えるリスクです。
予め想定されるリスクに対して事前に対策を講じることを「リスクヘッジ」と言いますが、不動産投資においては一般的、かつ必須の概念です。
ワンルームマンションを含む不動産投資におけるメジャーな7つのリスクと、それぞれに対するリスクヘッジは以下の記事にまとめていますので、併せてご覧ください。
＞『不動産投資のリスクヘッジまとめ｜7つのリスクとそのリスクヘッジ』
ワンルームマンション投資で失敗しないための策
ここまで、ワンルームマンション投資におけるメリット・デメリット、リスクヘッジによる失敗回避策についてご紹介してきました。
ワンルームマンション投資での成功率を上げるためには、今回ご紹介した内容を踏まえた上で、以下4つの失敗回避策を実践してみてください。
1．収益性が高く需要の高いエリアの物件を選ぶ
2．収支を計算してあらゆる事態に備える
3．きちんとした出口戦略を立てる
4．信頼できるパートナーに相談・依頼する
失敗回避策1．収益性が高く需要の高いエリアの物件を選ぶ
空室リスクやキャッシュフロー悪化のリスクを抑えるためには、収益性が高く、かつ退去があってもすぐに次の入居者が見つかるような需要の高い物件を選ぶようにしましょう。
物件の選び方については以下の記事でまとめています。
＞『不動産投資用の物件の選び方│種類と目的別の選び方まとめ』
失敗回避策2．収支を計算してあらゆる事態に備える
不測の事態によって収支が悪化することはリスクと言えるため、事前にしっかりと備えておくことが何よりもの失敗回避策です。
収入だけでなく想定されるあらゆる出費を計算しておけば、大抵の場合は十分に対処できるでしょう。
失敗回避策3．きちんとした出口戦略を立てる
『ローン完済後に物件価値がほとんどなかった…』などという事態に陥らないためには、物件購入時からワンルームマンション投資の終え方を考えておくことが重要です。
先ほどもお伝えしましたがこれを「出口戦略」と呼び、きちんとした計画を立ててワンルームマンション投資を始めれば、出口で急に困ってしまうリスクは抑えられます。
失敗回避策4．信頼できるパートナーに相談・依頼する
ワンルームマンション投資を検討している方の多くは不動産投資の初心者です。そのため、初めての投資では事前情報や知識をどれだけ入手しても不安が残るものです。
そこで頼るべきは、信頼できる不動産投資のパートナーです。
実績豊富でサポート体制が整っている不動産会社を見つけて相談すれば、きっと頼りになります。
不動産投資についてご不明点・疑問点などございましたら、お気軽にリヴトラストにご相談ください。
まとめ
今回は「ワンルームマンション投資で失敗しない方法」についてご紹介してきました。
ワンルームマンション投資は誤った取り組み方をすると失敗してしまう可能性がありますが、事前にリスクを知り対策を行うことで失敗率を大幅に下げることができる、ということがおわかりいただけたと思います。
ワンルームマンション投資を検討している方にとって、今回ご紹介した内容が参考になったら幸いです。
なお、リヴトラストでは無料のオンラインセミナーを開催中です。
初心者向けセミナー、立地に特化したセミナーなど、いくつものセミナーをご用意しておりますので、お気軽にご参加ください。
▼参加受付中の無料セミナーはこちら▼
