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初めてのマンション投資|仕組みと基礎知識を分かりやすく解説

2022/08/04
不動産投資コラム

マンション投資はミドルリスク・ミドルリターンを見込める投資方法として注目を浴びている投資です。この記事ではこれからマンション投資を始めようと考えている方向けに、マンション投資の仕組みや基礎知識についてまとめました。マンション投資を成功させたい方は、ぜひ最後までご覧ください。

 

マンション投資の仕組み

最初にマンション投資はどうやって収益を得る仕組みか収益構造を知っていきましょう。

マンション投資での収益は2点あります。1つは「インカムゲイン」、もう1つは「キャピタルゲイン」です。

「インカムゲイン」は投資用のマンションを購入し、入居者に貸し出すことで得る収入のことです。「キャピタルゲイン」はマンション投資物件の譲渡によって得られる利益(マンション投資では売却益)を指します。

マンション投資では家賃収入を目的としたインカムゲインを目的に物件を選定し、運営を行うオーナーがほとんどです。また、インカムゲイン(家賃収入)を修繕費や固定資産税等の経費、不動産投資ローンの支払いに充て、完済したあとは、家賃収入が全てが自身の財産となります。他の投資と比較して短期間での価格変動が少ないため、収益を安定して得られることが特徴です。ただし投資であるためリスクも存在します。

 

マンション投資のメリットとデメリット

マンション投資の収益の仕組みを知ることで、安定的に利益を得るメリットがあることを知っていただけたかと思います。しかし、マンション投資は投資金額が大きいため、リスクへの理解も同時に必要です。ここでは不動産投資の主なメリットとデメリットを簡単にご紹介します。

 

不動産投資の主なメリット

  • レバレッジを効かせて少額の元手で始めることができる。
  • 初期費用や減価償却費が発生する投資当初は節税になる。
  • 株のような激しいアップダウンはなく、安定した家賃収入が得られる。
  • 仕事を引退しても定期収入が得られ、年金の補填(代わり)になる。
  • 団信(団体信用生命保険)に加入すれば投資家が死亡した際にローン残債がゼロになるため、残される家族への生命保険として機能する。
  • 現金と比べて相続税を節税できる。
  • インフレで現金価値が下がっても不動産価格は物価と共にスライドするため物価変動に強い。

 

不動産投資の主なデメリット

  • 初期費用は元手の現金が必要。
  • 物件の売買に手間や時間がかかり「流動性」の低さというリスクがある。
  • 空室が生じると家賃収入がなくなるリスクが発生する。
  • 税金・管理費などの固定費や、修繕費などのランニングコストがかかる。
  • 物件を手放すときに不動産購入価格より下落するリスクがある。
  • 地震や台風など天災で物件が損害を受けるリスクがある。
  • 金利が上がることにより、ローン返済金額が増えるリスクがある。

 

デメリットに関してはマンション投資のリスクを事前に理解し、対策を取ることでリスクを抑えることができます。併せてご一読ください。

>『マンション投資をはじめる前に|知っておくべき7つのリスクと対策』

 

マンション投資の種類

次にマンション投資の種類として代表的な「区分投資」と「一棟投資」をご紹介します。

 

区分投資

マンションを部屋単位で購入し、運用を行う投資が区分投資です。一棟投資と比較すると、購入費用が抑えられるため、不動産投資初心者でも手を出しやすいと言われています。管理面においても管理業者に依頼することで手間がかからない点も人気の理由です。一方で、区分投資の場合、その部屋が空室になると収入がゼロになるリスクも存在します。

 

一棟投資

一棟投資はその名の通り、マンションを一棟丸ごと購入して運用を行う投資です。その分購入価格は高くなるため資金や信用力に余裕がある方に適しています。

一棟を運用することで、リスクを分散でき、家賃収入がゼロになるリスクが少ない点が最大のメリットです。しかし、投資金額が大きくなる分、リターンもリスクも大きくなります。

物件の種類の決定、物件探しはマンション投資の成功を左右します。物件探しのポイントを別の記事で紹介しております。併せて参考にしてみてください。

>『不動産投資で失敗しない物件探しのポイント3選』

 

まとめ:マンション投資の仕組みを知り安定的な収益を得よう

マンション投資は、長期的な収益を得ることができる投資です。しかし、メリットだけではなくデメリットも存在します。安定的な収益を得るためには収益の仕組み・リスクを理解した上での物件選びが非常に重要です。

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LIV PLUSではマンション投資に関するコラムを随時アップしています。マンション投資を検討する際にご参考いただけますと幸いです。

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