不動産投資についてネットやSNSで調べていて、「2025年問題」というフレーズを見た人も多いと思います。
調べてみると、高齢化・社会保障費の負担増・労働力不足などについて書かれているため「不動産投資にはあまり関係なさそう」と思っている人も多いのではないでしょうか？
ハッキリ言ってそれは“危険”！
実は、2025年問題は不動産投資を行う上で“大きな影響を及ぼす”と言われるほどの大問題なのです。
そこで今回は、刻一刻と迫っている2025年問題の概要と不動産投資との関連性について解説していきます。
2025年問題について詳しくない人のためにわかりやすく解説していますので、是非ご一読ください。
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2025年問題とは？
「2025年問題」とは、1947年～1949年の第一次ベビーブームに誕生した“団塊世代”の約800万人全員が後期高齢者（75歳以上）になり、年金・医療・介護などの社会保障が限界に達し社会全体に負の影響をもたらすと言われている問題のことです。
簡単に言うと…
・後期高齢者が増加
▼
・労働人口が減少
・社会保障費が限界
▼
・社会保障費の負担増
▼
・様々なサービスが萎縮
・日々の生活に影響
このようになってしまうわけです。
2025年には3人に1人が高齢者に
2023年現在の日本の人口は約1億2,330万人で、65歳以上の高齢者は29%、75歳以上の後期高齢者が15.5%を占めています。
※引用元：「令和4年版 高齢社会白書」
しかし、2025年に約800万人の団塊世代が後期高齢者になることから、75歳以上の割合が18%弱まで上昇してしまいます。
加えて、人口減少や少子高齢化の影響によって、高齢者の割合が総人口の3割を超えてしまい、3人に1人が高齢者になってしまうのです。
その結果…
高齢者に対する社会保障費が爆発的に増加
▼
公共サービスの利用者減少による萎縮
▼
我々の生活に負担がのしかかる
▼
日本経済が冷え込む
といった“負の連鎖”が恐れられているのです。
2025年問題は、世界で最も少子高齢化が進んでいる日本だからこそ発生してしまう問題です。
それが原因で2025年をピークに不動産市場の変化が起きやすくなるため、この2025年問題は不動産投資家の間で話題となっています。
2025年問題が社会に与える影響
では次に、2025年問題で問題視されている事項について見ていきましょう。
2025年問題の中でも社会的に影響が大きいと言われているのが、「医療費・介護費の増大による私たち（現役世代）の負担増」です。
2020年に厚生労働省が発表した「国民医療費の概況」によると、高齢者一人当たりの年間医療費は、75歳未満では平均約22万円ですが、75歳以上になると平均約94万円と4倍以上にも膨れ上がります。
しかも、ただ単に負担が増えるだけでなく、“高齢化によって労働人口が大幅に減る”という点が拍車をかけているのです。
それを踏まえた上で、2025年問題の中でも特に問題視されているのがこちらの3つです。
１．社会保障費の負担増
２．人材（労働力）不足
３．医療体制の維持が困難
影響１．社会保障費の負担増
2025年問題の中でも最大の問題と言えるのが、働けなくなった高齢者などを支えるための社会保障費の負担増です。
2025年には“支えてきた側”の団塊世代が“支えられる側”に回ります。
その影響もあり、社会保障費（年金なども含む）の予算は、2018年は約121兆円だったのに対し、2025年度には約140兆円になると予測されているのです。
引用元：「2040年を見据えた社会保障の将来見通し」（内閣官房・内閣府・財務省・厚生労働省）
先ほどもご紹介したように、75歳以上の後期高齢者になると75歳未満の時に比べて年間の医療費は4倍以上になります。
それもあって、2025年になると、75歳以上の人たちの医療費は47.8兆円、介護費は15.3兆円、さらに年金の59.9兆円が加わり、社会保障費は約141兆円にまで膨れ上がると予測されているのです。
この社会保障費を誰が負担するか？
当然のように、現役世代の私たちです…。
影響２．人材（労働力）不足
2025年に今よりも高齢化が進むことで、人材（労働力）不足も大きな影響を及ぼします。
先ほどもお伝えしましたが、団塊世代が“支えてきた側”から“支えられる側”に回るため、高齢者の割合は増加する一方で労働人口は減少の一途。
それによって…
●会社や役所で働く人
●病院・介護などの施設で働く人
●物を作る人・売る人
など、あらゆる業界で人材不足が起きてしまいます。
2025年問題によって「高齢者の増加」と「働く人の減少」といった反比例の現象に陥ってしまい、その“負担”が私たちの生活に大きく影響を及ぼすのです。
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＞2025年問題による人材不足｜建築業や不動産への影響は？
影響３．医療体制の維持が困難
2025年に高齢者が増えるということは、病気にかかりやすくもなりますし、その分だけ医療施設や医療従事者が必要になります。
ただ、それには社会保障費の捻出が必要です。
捻出できる社会保障費が少なければ、その範囲内で多くの患者を診なければならず、質の低下にも繋がりかねません。
同時に、病院の経営が圧迫されたり、病院・病床が削減されるなど、医療体制の維持が困難になります。
そのことから、社会保障費を確保するために、私たちの“負担”が増える＝生活に大きな影響を及ぼす、ことになるのです。
2025年問題と不動産投資の関連性３つ
ここまでは2025年問題の概要について解説してきましたが、ここからは不動産投資との関連性について解説していきます。
冒頭にもお伝えしたように、「2025年問題は不動産投資にあまり関係なさそう」と思っている人は危険です。
実は、以下の3つが不動産投資に関連してくるのでは？とされています。
１．空き家の増加によって物件価値が低下する
２．空室リスクが高まる
３．高齢者向けのマンション需要が高まる
関連１．空き家の増加によって物件価値が低下する
一つ目は、2025年に団塊世代が後期高齢者になることで、今よりも空き家が増加し物件価値が低下するのでは？という点です。
実際に、国土交通省が2022年10月に発表した「空き家政策の現状と課題及び検討の方向性」でも、空き家率が年々上昇していることが分かります。
引用元：国土交通省「空き家政策の現状と課題及び検討の方向性」
実は、政府の対策次第によっては空き家率が2033年に30年％を超えると予測している機関もあります。その場合、投資物件があるエリアで空き家が増加してしまうと物件価値の低下に繋がりかねません。
▼ポイント▼
物件だけでなくそのエリアや周辺の物件も調査することが重要。
関連２．空室リスクが高まる
2025年問題による高齢化が加速し、地域によっては人口減少が進みワンルームマンションの需要が下がり空室リスクが高まるのでは？と不安視されています。
結論から言うと、エリアによっては空室リスクが高まるところもありますが、都心部のワンルームマンションは今後も需要が見込めます。
理由は、東京都の単独世帯数は2060年まで大きく減少しないと東京都が予測しているからです。
単身者（一人暮らし）はマイホームの購入ではなくマンションやアパートなどの賃貸物件に住むケースが多く、単独世帯数が大きく減少しない都心部では今後もワンルームマンションの需要が見込めるため、空室リスクの急激な上昇は考えづらいと言えるでしょう。
▼ポイント▼
都心部をはじめとした単独世帯数が減少しづらいエリア・地域にある物件への投資が重要。
関連３．高齢者向けのマンション需要が高まる
しつこいようですが、2025年問題によって高齢者は増え2030年・2040年…と高齢者の増加は加速。
そのことから、今後は高齢者向けのマンション重要が高まることが予想されます。
例えば、バリアフリー対応、広々とした設計、娯楽施設の完備、低層階などのマンションです。
なお、高齢者の入居は賃貸審査が厳しくなる都合上、若年世代に比べて賃貸物件の選択肢が狭まってしまいます。
しかも、年齢を重ねるごとに受け入れ可能な物件が減ってしまうため、長期間の入居が見込めるのです。
これは不動産投資を行う上で大きなアドバンテージと言えるでしょう。
▼ポイント▼
高齢者の増加を“マイナス”と考えず、高齢者向けマンションへの需要が高まると“プラス”に捉え、需要が見込める物件への投資を行う。
【一緒に読みたい記事】
＞2025年問題が不動産投資に与える影響とポイント3つ
2025年問題の対策に不動産投資をご検討ください
2025年問題によって現役世代である私たちの負担増は否めません。そのためにも、今から貯蓄や資産形成を行うことが大切です。
高齢者の増加によって社会保障費が膨れ上がっていけば、私たちが将来もらえる年金は減少していくでしょう。
いや、正しく言えば年金額は既に減少しています。
引用元：厚生労働省「年金額の推移」
厚生労働省が発表している「年金額の推移」では2004年以降徐々に減っていて、2004年と2020年を比較すると1,000円以上も減少しているのです。
それを考えたら、私たちが年金を受け取る頃にはさらに減少している可能性が大…（考えたくはないですが）。
その対策として「不動産投資」を検討してみてください。
2025年問題による年金減少は以下の動画で解説しています。
■リヴトラストが不動産投資について解説｜2025年問題に伴う年金減少
不動産投資のメリット４つ
不動産投資には以下のメリットがあります。
【メリット】
・長期的かつ安定した家賃収入が期待できる
・節税効果が期待できる
・生命保険の代わりになる
・入居者募集や物件管理の手間がかからない
■メリット１．長期的かつ安定した家賃収入が期待できる
2025年問題によって年金支給額はさらに減少していくことが予想されますが、対策として不動産投資を行えば家賃収入で減少分をカバーできます。
不動産投資は入居者からの家賃を収入として得るため、入居者がいれば退去するまで安定した家賃収入が得られるのです。
「入居者がいなかったら…」と不安な人も多いかもしれませんが、“サブリース契約”で取り組むことで家賃は保証されるため、家賃収入ゼロということは避けられます。
■メリット２．節税効果が期待できる
2025年問題によって、現役世代である私たちの負担増は避けて通れないでしょう。
そうなったら、“払う費用”は少しでも抑えたいですよね？
不動産所得は確定申告が必要で、申告時に固定資産税・管理費・修繕費などの税金や経費を計上することが可能です。
しかも、不動産所得は本業の給与所得と通算（損益通算）ができるため、もし不動産投資で赤字が出た場合には赤字分を給与所得から差し引くことで所得税の減額が行えます。
※ずっとではありません。
■メリット３．生命保険の代わりになる
不動産投資は一般的に不動産投資ローンを組みますが、その際に「団体信用生命保険」へ加入できます。
団体信用生命保険は、契約者に万が一のことがあった場合にローンの残債を肩代わりしてもらえる保険のことです。
この保険が生命保険代わりになるため、新たに生命保険に入らなくても不動産として家族に残せます。
■メリット４．入居者募集や物件管理の手間がかからない
「不動産投資は手間がかかりそう…」と思っている人も多いかもしれませんが、入居者の募集、家賃の集金、クレーム対応などは全て管理会社に委託できるため、あまり手間がかかりません。
しかも、株式やFXのように日々チャートを確認する必要もないことから、お仕事が忙しい人や体力にあまり自信がない人でも取り組みやすいのです。
不動産投資のデメリット３つ
メリットだけでなく、不動産投資にはデメリットがあるのも正直なところです。
【デメリット】
・税金や運用経費が意外にかかる
・節税効果はそこまで大きくない
・様々なリスクが伴う
■デメリット１．税金や運用経費が意外にかかる
不動産投資は家賃収入がまるまる手元に残るわけではなく、家賃収入から費用（固定資産税・管理費など）を差し引いた金額が“利益”になります。
不動産投資には管理費・修繕費・固定資産税・火災保険料など様々な費用がかかるため、その点を頭に入れた上で取り組むことが重要です。
なお、不動産投資でかかった費用は経費として計上できるため、確定申告時に計上し忘れないように注意しましょう。
■デメリット２．節税効果はそこまで大きくない
不動産投資によって節税が期待できるのは、所得税・住民税・相続税・贈与税・法人税です。
不動産投資を始めた頃は初期費用や減価償却費などがかかり、家賃収入よりも経費が上回ってしまいます。
例えば、所得税の場合は本業の給与所得と不動産所得のマイナス分を相殺することで“節税対策”になります。
ただし、この節税には所得税の税率が大きく関わってくるため、年収が900万円以上の人でなければ大きな節税効果は期待できません。
■デメリット３．様々なリスクが伴う
2025年問題を見据えて不動産投資を行う際は、以下のリスクが伴うことを頭に入れて取り組む必要があります。
【不動産投資を行う際の主なリスク】
・空室リスク
・家賃下落リスク
・ローンの金利上昇リスク
・災害リスク
など…
不動産投資は比較的簡単に始められる投資ですが、上記のようなリスクが伴うのが正直なところです。
しかし、予めリスクを想定して対策を行うことで、失敗する確率を格段に下げられます。
【一緒に読みたい記事】
＞不動産投資を始める前に｜知っておくべき7つのリスクと対策
＞ワンルームマンション投資で失敗しない方法！デメリット・リスクから学ぶ成功への鍵
まとめ
今回は、2025年問題の概要と不動産投資との関連性について解説してきました。
2025年問題は、高齢者の増加による社会保障費の負担増や労働人口の減少など、私たちの生活に大きな影響を及ぼすとされています。
2025年問題と不動産投資の関連性についても触れましたが、取り組み方さえ誤らなければ“大きなチャンス”ということがお分かりいただけたと思います。
不動産投資で家賃収入を得ることは、社会保障費の負担増や年金減少の対策にもなりますので、このコラムを参考に不動産投資の取り組みを検討してみてください。
