（追記：2023年1月10日）
不動産投資用の物件を選ぶとき、利用する不動産会社、物件の種類、投資の目的を考えることが大切です。
しかし、それらの要素の優先順位の付け方をご存じでしょうか。
この記事では不動産投資用の物件の選び方について、物件の種類別・投資目的別に、ポイントをわかりやすく整理します。
初めて不動産投資を考えている方は必見の内容です。
不動産投資の成功は物件の選び方で決まる
結論として重要なのが物件選びだと考えてください。
不動産投資に必要な知識やテクニックはたくさんありますが、物件選びで不動産投資の成否が決まると言っても過言ではありません。
その詳細についてはこれから紹介しますが、良い物件を実際に販売してくれる、或いは探して見つけてくれるのは不動産会社です。
つまり、物件選びの第一歩は、不動産会社選びということになります。
もし、不動産投資の成功率を高めたいなら、以下の記事が参考になります。投資の失敗例から、注意点や対策を学べます。
＞ 『ワンルームマンション投資の失敗例から学ぶ｜成功率を高める方法』
優れた不動産会社の選び方
インターネットを検索したり街を歩き回ったりすれば、すぐに無数の不動産会社が存在することがわかります。
「国土交通白書2022」が発表するデータを見ると、全国に約12.5万件の不動産会社があり、コンビニの数よりも多いといわれています。
そして、それぞれの会社には得意・不得意もあれば、物件を紹介する能力の優劣もあります。
そこでまず、不動産会社の選び方として最低限確実に押さえたいポイントを紹介します。
以下の要素を満たす会社を選べば、優れた会社を見つけられる確率が上がります。
ここで紹介する情報はいずれもインターネットの検索で十分に探せます。
・業歴が十分に長い
・売買実績が豊富
・金融機関との取引実績が豊富
・インターネット上の評判が良い
なお、優れた不動産会社の正しい選び方は以下の記事でも整理しています。
以下の記事を併せてお読みいただくとご参考になります。
＞『良い不動産管理会社を選ぶためのポイント5選』
業歴が十分に長い
長く続いているということは、ビジネスが上手くいっていることのサインです。
業績と評判が伴わなくては業歴を重ねられませんので、10年以上経営している会社を選ぶとベターです。
売買実績が豊富
実績が多いことも信頼の証になり得ます。
上述の業歴と併せて、500物件くらいをメドに十分な売買実績を持つ会社を選ぶと良いでしょう。
金融機関との取引実績が豊富
金融機関は取引先の審査が厳しいため、金融機関と付き合いがあるという点も信頼感を測るひとつのポイントになります。
20～30行も取引している金融機関があれば、優れた会社であると考えられます。
インターネット上の評判が良い
最近ではどんなサービスもネット上で「口コミ」などの評判を見つけられます。
不動産会社も例外ではなく、検索エンジンやSNSで会社名を検索してみてください。
種類別：不動産投資用物件の選び方
一口に不動産投資と言っても、対象となる物件の種類には様々あります。
物件の種類によってメリット・デメリットが異なりますので、まずはこれを理解して選び方の参考にしてください。
・区分マンション投資
・一棟マンション・アパート投資
・戸建て投資
区分マンション投資
マンションを部屋単位で購入し、入居者に賃貸するのが区分マンション投資です。
初心者でも取り組みやすくポピュラーな不動産投資物件です。
【メリット】
一棟ものと違って手頃な値段からでも取り組める価格帯が魅力のひとつです。1000万円くらいから始められます。
また管理面でもほとんどの業務を管理業者に任せられて手間もかからないのでおすすめです。
【デメリット】
区分している居室以外の共有部分などには手が加えられなかったり、また一室のみ保有の場合はその部屋が空室になると収入がゼロになってしまうというリスクがあります。
管理会社へ管理委託している場合は管理業者に依存する部分が大きい、と言い換えられるでしょう。
一棟マンション・アパート投資
部屋単位ではなくマンションやアパートを一棟丸ごと購入したり、建てたりする投資です。
購入価格が高くなるので、資金や信用力に余裕がある方により適しています。
【メリット】
複数の居室があるためリスクも分散できて、区分と違っていきなり収入がゼロになるようなことがないというのが最大のメリットです。
投資金額が大きくなる分、リターンも大きくなります。
アパートであればマンションよりも価格が抑えられて、利回りを高く確保しやすくなります。
【デメリット】
居室が多い分、リスクも多くなります。
部屋の数だけ家賃の滞納、空室、設備管理などが発生することを理解しなければなりません。また、運用が長期化するほど賃料や物件価値が下がることもあるため、しっかりした出口戦略の設計が求められるようになります。
当然ながら投資金額が大きくなる分、失敗のリスクも大きくなります。事前の情報収集や将来予測がリスクを回避するために必要です。
戸建て投資
戸建ての住宅を購入したり建てたりして、賃貸物件として入居者に貸し出す投資です。
自分が今住んでいる家から引っ越すとき、売らずに貸し出すなどする場合は参入ハードルが低くなります。
【メリット】
戸建て住宅は主にファミリー層がターゲットになるため、ワンルームのマンション等と比べて長期利用が多い傾向にあり、安定した賃料収入が期待できます。
アパート等と比べて入居者が自身で物件の手入れをすることが多いので、管理の手間もかかりにくいのがメリットです。
【デメリット】
アパートやマンションと比べて戸建て賃貸を検討する方は少ない傾向にあるため、客付けが難しい場合があります。しかも、空室のときは収入がゼロになってしまうため、そのリスクは大きいといえます。
また、庭付き物件の場合は特に維持や管理に大きな費用がかかりやすくなります。
戸建て投資を目的に不動産投資を始めるなら、売り出しする維持管理費を考慮したうえで、戸建て住宅の規模を考えていきましょう。
目的別：不動産投資用物件の選び方
物件の種類による違いが分かったら、続いて自身の投資目的によって最適な物件の選び方を把握しましょう。
不動産投資には主に3つの目的があり、物件の選び方としてチェックすべきポイントはそれぞれ異なります。
・副収入用物件の選び方
・節税用物件の選び方
・相続用物件の選び方
副収入用物件の選び方
収益物件として賃料収入などから利益を得るために不動産投資をする場合は、特に以下の4つのポイントを重視して物件を選びます。
１．利回り
２．空室率（入居率）
３．築年数
４．賃貸需要
１．利回り
まずは利回りをチェックします。
高ければ良い、というものではありませんので注意が必要です。
もちろん利回りが低ければ収益性が不十分ですので収益物件としては不向きですし、逆に相場よりも高すぎる場合は瑕疵物件だったり、割高賃料で貸し出していたりするサインである場合があります。
物件の利回りの相場は、各種ポータルサイトなどでチェックすることができます。
出典：一般財団法人 日本不動産研究所「 第47回「不動産投資家調査」（2022年10月現在）の調査結果 」（※2022年12月26日追記）
２．空室率（入居率）
中古で一棟アパートや一棟マンションを購入するときは、空室率（入居率）をチェックします。
空室率が50％を超えている場合はだいたい赤字になってしまうため、最低値として50％を超えていることが前提になります。70％～80％を超えていれば安定していると考えられるでしょう。
空室率の相場感も、ポータルサイト等で確認できます。
（出所：LIFULL HOME’S不動産投資 東京都の賃貸用住宅の空室率一覧）
３．築年数
築浅なら良い、ということはありません。
築古物件は取得価格が抑えられるので、利回りが高く確保できるなどのメリットもあります。
ただし、1981年以前に建てられた物件は避けたほうが良いでしょう。当時の耐震基準は今設定されているものよりも低いため、建物が地震に弱い場合があります。倒壊や大規模修繕のリスクがあります。
もし築年数を把握したいなら、法務局で不動産登記の確認申請を行いましょう。法務局へ行けば誰でも自由に確認できるため、物件購入前に確認してください。
４．賃貸需要
収益物件の場合は、安定した賃貸需要が見込めるか否かが収益性を左右するカギになります。
主に以下の4つのポイントを重点的にチェックしてください。
ポイント１．人口の推移
ポイント２．交通の便
ポイント３．周辺環境
ポイント４．設備
ポイント１．人口の推移
人口の変動が少ないエリアは高い賃貸需要を確保しやすいといえます。
東京の都心部などが人気の理由は人口が安定しているためです。
ポイント２．交通の便
鉄道の駅から近い物件は人気がありますが、必ずしも駅から近いことだけが価値ではありません。
入居者のターゲット層のライフスタイルを想定し、それにマッチした利便性があるかどうかを確認します。
ポイント３．周辺環境
これも入居者のターゲット層によって異なりますが、商業施設や学校、病院などが周辺にあれば長期間にわたって人気を維持しやすいエリアであるといえます。
ポイント４．設備
人気の設備や最新の設備が揃っていれば、需要は維持しやすくなります。
老朽化してきた物件についてはきちんとメンテナンスが行き届いているかどうかが重要な判断材料になります。
節税用物件の選び方
節税目的で不動産投資をする場合は、収入が目的の場合とは選び方が変わってきます。
税制の観点で有利な物件は、以下の3点を特に重視してみてください。
１．物件の構造が木造
２．木造の築年数が古い
３．物件価格のうち建物が占める割合が高い
１．物件の構造が木造
節税が目的の場合は、「減価償却費」をいかに多く計上できるか、によって物件を選びましょう。
結論からいえば、節税目的で選ぶならば木造の物件がベストです。
減価償却費は物件の構造ごとに定められた「耐用年数」の長さによって、1年あたりに計上できる費用が変わってきます。木造建築はこれが22年と定められており、他の構造よりも短いため、節税目的には適しているのです。
構造ごとの耐用年数
・木造：22年
・木骨モルタル：20年
・（鉄骨）鉄筋コンクリート造：47年
・レンガ造・石造・ブロック造：38年
出典：国税庁「主な減価償却資産の耐用年数表」
２．木造の築年数が古い
さらに、木造であっても新築では節税効果が低くなってしまいます。
節税目的では上述の耐用年数22年を超えた物件を選ぶとベターです。
なぜならば、耐用年数を超えた物件を取得した場合の減価償却期間は、耐用年数の20％と定められており、木造の場合は22年×20％＝約4.4年となります。
わずか4年間で減価償却費を計上することになるため、一年あたりの節税効果は高くなります。
３．物件価格のうち建物が占める割合が高い
減価償却費を計上できるのは建物の価格だけで、土地の分は計上できません。
つまり、減価償却費を大きく計上したい場合は、建物の価格が占める割合が大きいほど良い、ということになります。
建物と土地の価格の割合は契約時に交渉できるので、節税目的の場合は可能な限り建物の割合が多くなるように調整してみましょう。
建物の占める割合が高い物件を探す際には、法務局で確認できる不動産登記の「登記簿面積」や宅地平面図を取得して建物の割合を把握してください。
相続用物件の選び方
相続税の対策として不動産投資をする場合、税率は物件の「評価額」に対してかかってくるため、いかにこの評価額を抑えられるか、というのが選び方のポイントになります。
以下の4つのポイントをチェックして、評価額を圧縮しやすい物件を選んでください。
１．都心エリアにある
２．入居率が高い
３．売却しやすい
４．取得から約4年間の利回りが高い
１．都心エリアにある
不動産の評価額は、一般的には物件の時価に対してだいたい50％くらいになります。
ただし、時価の相場が高いほど評価額との差が大きくなりやすいため、相続用の物件は時価の高いものほど有利なケースが多くなります。
具体的には、東京都心部の物件が適しているといえます。
２．入居率が高い
初心者では理解しにくい点ですが、相続税の評価額は不動産物件の入居率が高ければ高いほど、低くなります。
つまり、相続対策として購入する物件は、できるだけ入居率の高い物件を選ぶと有利であるということになります。
３．売却しやすい
相続用に購入した不動産である場合、ある時点で売却してまとまった現金に換えることが一般的です。
このときに売りづらい物件ではこれが実現できないため、売却しやすい性質を持った物件を選ぶと良いでしょう。この観点で見ても、都心部の需要の高い物件は適しているといえます。
４．取得から約4年間の利回りが高い
相続税対策で購入した物件は、すぐに売却することができません。
国税庁が公開する「租税回避とは何か」でも説明されているとおり、税務調査で「租税回避行為」と見なされないためには、約4年間は保有しなければならないのです。
この期間で赤字になってしまってはせっかくの対策が無意味ですので、約4年間は十分な利回りが期待できるかを必ず確認します。
まとめ
不動産投資用の物件の選び方を、物件の種類や投資の目的別に説明しました。
利回りだけでは選べず、人口の推移や構造、築年数など多くの要素を加味する必要があることがご理解いただけたかと思います。
基本的にはパートナーとなる不動産会社に物件を紹介してもらうことになりますが、自身が十分な知識を持っているかどうかによっても不動産投資の成否は変わってきます。
不動産投資の勉強を始めたい方は、以下の記事で紹介する書籍がおすすめです。効率よく不動産投資を始めるコツを学んでください。
＞『不動産投資の勉強ならこの本！【初心者向け】お勧め不動産投資本8選』
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