「不動産投資を始めたいけど、失敗するのが怖い…」
そう考えていませんか？
不動産投資は「ミドルリスク・ミドルリターン」の投資であると言われており、たしかに失敗のリスクがあります。しかし、ここで考えたいのは「まず成功とは何か」ということです。
成功しない状態が失敗にあたるわけですから、まず不動産投資における「成功」を明確にしなければなりません。
成功とは何であるかを正確に理解できれば、失敗を防ぐ対策ができます。対策ができれば、不動産投資の成功率は高まります。
そして、この対策をしっかり打てる人こそが、不動産投資に成功できる人であるということになります。
このコラムでは不動産投資の成功について詳しく解説します。
不動産投資における「成功」の定義
まず理解すべきは、不動産投資における「成功」は一種類ではないということです。
あなたはどんな目的で不動産投資を始めようとしていますか？収入を増やしたい？将来に備えたい？
設定した目的を達成した状態が成功になるわけですから、目的に応じて成功の定義は変わります。
設定した目的によっては、毎月の収支が赤字になっていても成功と呼べる場合もありますので、まずは目的を明確に定めることが成功の第一歩になります。
不動産投資の主な目的
不動産投資の目的は、概ね次の3つに分類されます。
いずれの目的で不動産投資を行うのかによって、目指すべき成功の形が変わります。
１）副収入を得るため
２）節税のため
３）相続税の対策のため
目的１）副収入を得るため
副収入を得る目的で不動産投資を行うのであれば、当然ながら収支をプラスにするため投資によって利益を生む必要があります。
成功の定義は、支出より収入が多い状態ということになるでしょう。また、その金額の目標によっても定義は変わります。
一口に利益と言っても、不動産投資には2種類の収入の形があります。
このいずれかを主軸に置くかによっても成功の考え方が変わりますので、後述する「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」という2つの収入についてまずは理解しましょう。
目的２）節税のため
節税を目的として不動産投資をするのであれば、「減価償却費」をいかに多く計上できるかが成功の指標になりますので、上述の副収入目的の場合とは成功の考え方が異なります。
成功の定義は、目標とする金額の節税を実現できた状態ということになります。
目的３）相続税の対策のため
相続税の対策として不動産投資をする場合は、いかにして不動産の評価額を圧縮して現金の相続よりも相続税を抑えられるか、が目的になります。
成功の定義は、目標とする金額の節税を実現できた状態ということになります。
目的別の不動産投資用物件の選び方
目的が異なれば成功の定義が変わるように、物件の選び方も変わります。
目的別の不動産投資用物件の選び方について詳しく知りたい方は以下の記事もご参考にしていただけます。
＞『不動産投資用の物件の選び方│種類と目的別の選び方まとめ』
不動産投資の2つの収入「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」 成功を確定させる「出口戦略」
不動産投資の成功を定義するためには、2つの収入である「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」を理解する必要があります。
インカムゲインとは？
不動産の運用によって得られる利益のことで、たとえば家賃収入などがこれに当たります。
キャピタルゲインとは？
不動産を売却したときに得られる利益のことで、購入価格よりも売却価格のほうが高くなったときに生まれます。
毎月の収支がプラスでも「成功」ではないかもしれない
不動産投資によって毎月の「インカムゲイン」が生まれていれば、漠然と「成功している」という印象を持つかもしれませんが、その考え方には注意が必要です。
もしかしたら、売却する際に不動産価格が大幅に下落しており、トータルの収支ではマイナスになってしまう可能性もあります。不動産投資には必ず終わりがあり、どのように終わらせるかによって成功か失敗かが確定するのです。
不動産投資の終わり方を考えることを「出口戦略」といいます。どんな目的で不動産投資を行うにせよ、出口戦略の設定は必須です。
不動産投資の出口戦略について詳しく知りたい方は以下の記事もご参考にしていただけます。
＞『不動産投資の出口戦略を極めるために必要な3つの知識』
不動産投資の「キャッシュフロー」が赤字だと成功ではない？
不動産投資において「キャッシュフロー」は重要なキーワードです。
キャッシュフローとは文字どおり、キャッシュ（現金）のフロー（流れ）のことです。
キャッシュインフロー（入ってくるお金）とキャッシュアウトフロー（出ていくお金）を合わせてキャッシュフローと呼び、不動産投資においては具体的に、収入から支出を差し引いたあとに手元に残る現金を意味します。
キャッシュフローの程度は「多い、良い」や「少ない、悪い」などと表現されます。
キャッシュフローがどの程度あるのかを把握することは、不動産投資の健全性を測る指標になり、資金繰りがうまくいっているのか、継続性があるのか、次の投資にどのように活かせるのかを判断する材料になります。
これについてよくある勘違いが、「キャッシュフローが赤字だと不動産投資は失敗だ」ということです。不動産投資は長期的に運用する投資であることから、一時的なキャッシュフローのマイナスに一喜一憂する必要はありません。
たとえば、不動産投資をしていれば必ず修繕やリフォームなど、一時的に出費が発生することがあります。
これらは将来の収入アップやキャピタルゲインの獲得に対して投資しているわけですから、そのときのキャッシュフローがマイナスであったとしても、将来的・長期的には成功する可能性があるのです。
常にキャッシュフローを把握することが大切ではありますが、少しでもマイナスが生じてはいけない、ということではないと覚えておくと良いでしょう。
不動産投資失敗の要因：7つのリスクとは？
不動産投資における成功の定義についてイメージを掴めました。そうなると、成功の状態に到達できないことが「失敗」であるということがわかります。
求めている収入や節税効果が得られなくなる失敗の要因になりうる「不動産投資の代表的な7つのリスク」は以下のとおりです。
１）家賃の下落のリスク
２）物件価格の下落のリスク
３）空室のリスク
４）家賃滞納のリスク
５）ローンの金利上昇のリスク
６）災害のリスク
７）修繕費用のリスク
リスク１）家賃の下落
毎月の家賃収入が下がればインカムゲインが減少し、求める収入が得られないという失敗につながる恐れがあります。
リスク２）物件価格の下落
購入時から物件価格が大幅に下落してしまった場合、キャピタルゲインを得られずにトータルで収支がマイナスになってしまうという失敗の可能性があります。
リスク３）空室
空室はインカムゲインが減少して短期的にマイナスの影響があるだけでなく、記録して残ることで物件の評価が下がって売却時の査定に影響する恐れもあります。
リスク４）家賃滞納
家賃の滞納があれば収入は減少し、回収のためのコストがかかるなどして収支に影響します。
リスク５）ローンの金利上昇
変動金利の不動産投資ローンを利用している場合、金利の上昇によってキャッシュフローに変化が生じて求める成功の定義から遠ざかってしまう恐れがあります。
不動産投資ローンの金利について詳しく知りたい方は以下の記事もご参考にしていただけます。
＞『不動産投資ローンを知る！金利比較・相場ランキング・チェックすべきポイントまとめ』
リスク６）災害
地震や台風、火事などの災害によって物件が損害を受けた場合、収入がストップしたり改修費用が発生したりして収支が悪くなる恐れがあります。
リスク７）修繕費用
上記の災害や経年劣化によって生じる必要な修繕が想定を超える場合、キャッシュフローが一時的に悪くなる恐れがあります。
不動産投資の成功率を高める方法
主な失敗の要因がわかりましたので、成功率を高めるためにはこれら失敗を防ぐ手立てを打てば良いということになります。
不動産投資の成功率を高めるためには、リスクを未然に抑える「リスクヘッジ」という対策を実施する必要があります。上述のリスクごとに、有効なリスクヘッジを紹介します。
なおリスクヘッジについて詳しく知りたい方は以下の記事もご参考にしていただけます。
＞『不動産投資のリスクヘッジまとめ｜7つのリスクとそのリスクヘッジ』
家賃の下落のリスクヘッジ
入念な情報収集に基づく正しい計画を立てることが成功につながります。
不動産投資において家賃が下落することは珍しくありません。これがリスクになるのは想定よりも下落幅が大きかったり、そもそも備えていなかったりする場合です。
物件価格の下落のリスクヘッジ
適切な追加投資と、需給変化の正しい予測が成功につながります。
必要に応じてリフォームやリノベーションを行ったり、長期的な物件価格の下落を予測しておけばリスクを抑えられます。
空室のリスクヘッジ
優れた管理会社を選ぶことが成功につながります。
空室が生じてもすぐに次の入居者が決まれば、リスクは抑えられます。管理戸数が多く実績の豊富な賃貸管理事業者を選びましょう。
家賃滞納のリスクヘッジ
これも同じく、優秀な管理会社を選ぶことが成功率を高めます。
入居者からの集金を代行してくれたり、家賃保証会社の審査をしっかりと実施したりしてくれる会社を選びましょう。
また入居者との契約形態を無期限の「普通借家契約」ではなく、有期限の「定期借家契約」にすることで、滞納があっても一定期間の後に入居者を退去させることができます。
ローンの金利上昇のリスクヘッジ
金利の低い金融機関を選ぶことが成功率を高める方法です。
固定金利ローンを選べばリスクはありませんが、一般的に固定金利のほうが変動金利より利率が高いため、長期的な不動産投資においては変動金利を選ぶことが多数派です。
災害のリスクヘッジ
しっかりとした保険への加入と地域選びによって成功率が上がります。
ハザードマップを確認したり補償の手厚い保険を選んだりしましょう。
修繕費用のリスクヘッジ
入念な計画と、分譲マンションの場合は修繕負担金の詳細の把握が成功のカギです。
失敗とは想定外の事態によるものですから、あらゆる事態を想定できるよう事前に綿密な計画と情報収集が必要です。
学び続けることが成功率を高める最良の方法
どんな投資であっても成功を阻む「リスク」と無縁ではありません。
あらゆる事態に備えるために常に情報収集を怠らず、学び続けることが最大のリスクヘッジになります。
不動産投資の成功率を高める最良の方法は勉強です。
まとめ：不動産投資で成功する人の特徴
これまでの内容を踏まえると、不動産投資で成功できる人の特徴は以下のとおりです。
・目的ベースで物事を考えられる人
・こつこつと情報収集ができる人
・長期的な視野で綿密な計画が立てられる人
・的確な判断が下せる人
不動産投資の目的によって成功の定義が異なるため、自分にとっての成功とは何かという軸をしっかりと持っていれば成功率は高まります。
あらゆる事態に備えるために、常に学び続け、一喜一憂せずに長期的な計画に基づいて行動できれば成功率は高まります。
物件選び、不動産会社選び、修繕の判断、売却のタイミングなどその都度的確な判断が下せれば成功率は高まります。
不動産投資の成功に欠かせない良質な情報は、ぜひ今後も当コラムをご参照ください。
