【連載コラム：日本の不動産珍事件簿 第1回】63億円を払ったのに土地が買えない？積水ハウス「地面師事件」とは

「土地の所有者だと思っていた人物が、実はまったくの別人だった」。

映画やドラマの設定のようですが、実際の不動産取引で起きた事件です。

2017年、大手住宅メーカーの積水ハウスが東京都品川区西五反田の土地を取得しようとしたところ、取引相手が本当の所有者ではないことが発覚しました。積水ハウスが支払った金額は63億円。ところが所有権を移すことはできず、巨額の損失が発生しました。

事件に関与したのは、他人の土地の所有者になりすまして売却代金をだまし取る、いわゆる「地面師」と呼ばれるグループでした。

なぜ、不動産取引の経験を豊富に持つ大手企業がこれほど大規模な詐欺被害に遭ったのでしょうか。

今回は積水ハウス地面師事件を振り返りながら、不動産登記の仕組みや本人確認、そして私たちが住宅や土地を購入するときにも知っておきたい不動産取引の落とし穴について解説します。

「地面師」とは何者なのか？

そもそも「地面師」とは何なのでしょうか。

一般的には、土地や建物の所有者になりすまし、本人の知らないところで不動産を売却して代金をだまし取る詐欺グループを指す言葉として使われています。

不動産は非常に高額です。

東京都心の土地ともなれば、一つの取引で数億円、数十億円という金額が動くことも珍しくありません。

そこで地面師は、本物の所有者とは別の人物を「所有者役」に仕立てます。

さらに、本人確認に使われる書類などを偽造し、あたかも本当の所有者が土地を売却しているように見せかけます。

単独犯というより、所有者になりすます役、取引を仲介する役など、複数の人物が関与するケースがあります。

不動産版の「なりすまし詐欺」と考えると分かりやすいでしょう。

狙われたのは五反田駅近くの約2,000平方メートルの土地

積水ハウス地面師事件の舞台となったのは、東京都品川区西五反田にあった「海喜館」という旅館とその土地でした。

JR五反田駅から徒歩数分という非常に便利な場所にあり、敷地は約2,000平方メートル。

東京都心でこれだけまとまった土地が売買に出ること自体が珍しく、マンション開発用地として非常に魅力的な土地でした。

しかし、本当の所有者は簡単には土地を売却しなかったと報じられています。

そこで目を付けたのが地面師グループでした。

所有者とは別の女性が本人になりすまし、土地を売却しようとしたのです。

70億円の土地取引、積水ハウスは63億円を支払った

2017年4月24日、積水ハウスは土地取得に関する契約を進めます。

報道によると売買代金は70億円で、同年6月1日の決済までに積水ハウスが支払った金額は63億円に達しました。

当然ながら、63億円を支払っただけで取引が終了するわけではありません。

不動産を購入すれば、所有権を買主へ移すための登記手続きを行います。

ところが、ここで問題が発覚します。

法務局への所有権移転登記申請が認められなかったのです。

提出された書類に問題があることが判明し、6月9日に登記申請が却下されました。

つまり積水ハウスは、

「代金を支払ったにもかかわらず、土地の所有者になれない」

という事態に陥ったのです。

最終的に同社が計上した損失は約55億5,900万円に上りました。

「63億円事件」「55億円の地面師事件」という二つの金額を見かけることがありますが、これは主に「支払った金額」と「最終的に計上された損失額」の違いによるものです。

なぜ大手企業がだまされたのか？

この事件で多くの人が疑問に思ったのが、

「積水ハウスほどの会社が、なぜ所有者の偽物を見抜けなかったのか」

という点です。

不動産のプロであれば、登記を調べれば所有者が分かるのではないかと思うでしょう。

確かに登記を確認すれば、登記記録上の所有者の氏名や住所などを確認できます。

しかし問題は、

「目の前にいる人物が、登記に記録されている本人なのか」

という点です。

地面師は、まさにこの本人確認を突破しようとします。

登記記録に「山田花子」と書いてあったとして、目の前にいる人物が「私が山田花子です」と名乗ったとします。

当然、名前が一致するだけでは本人だと判断できません。

そこで身分証明書や印鑑証明などを確認することになります。

地面師事件では、この確認に使われる書類そのものを偽造するなどして、本物の所有者であるかのように装うわけです。

「怪しい」という情報はなかったのか

さらに積水ハウス事件が注目された理由の一つに、取引途中で疑念を抱かせる情報が寄せられていたことがあります。

後に報じられた調査報告書の内容によれば、取引を進める過程では、本当の所有者を名乗る人物側から取引に関する警告を示す内容証明郵便が届くなど、複数の兆候が存在していました。

それでも取引は進められました。

背景として指摘されているのが、この土地の希少性です。

五反田駅近くに約2,000平方メートルというマンション開発に適したまとまった土地が出れば、他社も取得を狙う可能性があります。

不動産業界では、

「早く決めなければ他社に買われてしまう」

という状況が起こることがあります。

こうした焦りが、通常であれば立ち止まって確認するべき違和感を軽視させる要因になる可能性があります。

これは一般の住宅購入でも無関係ではありません。

「今日決めないと売れてしまう」は住宅購入でも起こる

人気エリアの中古マンションなどを探していると、

「すでに別のお客様も検討しています」

「今日申し込まなければ売れてしまうかもしれません」

と言われることがあります。

実際、本当に複数の購入希望者がいる場合もあります。

しかし、「他の人に取られたくない」という心理が強くなりすぎると、本来確認するべき事項を十分に確認しないまま契約を急いでしまう可能性があります。

これは地面師事件とは規模も状況も異なりますが、心理的には共通する部分があります。

「良い不動産ほど早く決断しなければならない」という焦りです。

不動産は非常に高額な買い物です。

魅力的な物件ほど、あえて一度冷静になることが重要です。

登記簿を見れば絶対に安心なのか？

では、不動産を購入するときに登記を確認すれば地面師被害を完全に防げるのでしょうか。

残念ながら、そう単純ではありません。

法務局によると、不動産登記とは、土地や建物について所在地や広さ、所有者などの情報を記録し、公示する制度です。

不動産取引の安全を支える非常に重要な仕組みです。

しかし登記を確認して分かるのは、基本的には「登記記録上、誰が所有者になっているか」です。

売買の現場ではさらに、

「目の前にいる売主が本当にその人なのか」

「代理人なら本当に売却する権限を与えられているのか」

「提示された書類は真正なものなのか」

といった確認が必要になります。

つまり、

登記確認と本人確認はセットで考える必要がある

ということです。

不動産取引で司法書士が登場する理由

マンションや土地を購入したことがある人なら、決済時に司法書士が同席した経験があるかもしれません。

「なぜ最後に突然、司法書士が出てくるのだろう」と思った人もいるでしょう。

法務局も案内している通り、所有権移転や抵当権設定など、不動産の権利に関する登記手続きを代理する専門家が司法書士です。

住宅ローンを利用して不動産を購入する場合には、

売主から買主への所有権移転と、金融機関による抵当権設定などが同時に進められることがあります。

そのため決済日は、

「お金を払う日」

であると同時に、

「不動産の権利を動かす日」

でもあります。

数千万円、場合によっては数億円の資産が動くため、本人確認や必要書類の確認は極めて重要なのです。

地面師が狙いやすい不動産には特徴がある

地面師事件では、どんな土地でも同じように狙われるわけではありません。

一般的に詐欺の対象になりやすいと指摘されるのは、

・所有者が高齢
・所有者が現地に住んでいない
・長期間利用されていない
・抵当権などが設定されていない
・都心にあり資産価値が高い
・所有者と近隣住民との交流が少ない

といった不動産です。

なぜなら、所有者本人が頻繁に現地へ出入りしている住宅よりも、第三者が所有者を装いやすいからです。

さらに都心の高額な土地なら、一度詐欺に成功したときに得られる金額も大きくなります。

五反田の海喜館は、都心の駅近にあるまとまった土地という点でも非常に価値の高い不動産でした。

事件後、本当の土地はどうなった？

ここにも不動産ならではの興味深い「その後」があります。

積水ハウスは巨額の代金を支払いましたが、土地を取得することはできませんでした。

その後、この土地は別の大手住宅会社が正規に取得し、再開発が進められました。

つまり、

土地そのものには何の問題もなかったのです。

問題だったのは、土地を売ろうとしていた人物でした。

不動産詐欺というと「怪しい土地を買わされた」と考えがちですが、地面師事件ではむしろ逆です。

非常に価値の高い「欲しい人が多い土地」だからこそ、詐欺の舞台になりました。

ここがこの事件の恐ろしいところです。

不動産購入で確認したいのは「物件」だけではない

住宅を購入するとき、多くの人は物件を熱心に確認します。

駅から何分か。

築何年か。

日当たりは良いか。

管理費はいくらか。

周辺環境はどうか。

もちろん、どれも重要です。

しかし不動産取引では、それと同じくらい、

「誰から買うのか」

も重要です。

登記上の所有者は誰なのか。

売主と契約者は同じ人物なのか。

代理人なら権限は確認されているのか。

抵当権などは設定されていないか。

売買条件に不自然な点はないか。

通常の住宅売買では、不動産会社、司法書士、金融機関など複数の関係者が確認しながら取引を進めます。

それでも積水ハウス事件が示したように、確認の仕組みがあるからといって、詐欺の可能性が完全にゼロになるわけではありません。

「安い」「急いでいる」「今だけ」には理由を確認する

一般の人が数十億円規模の土地を購入することはまずありません。

それでも地面師事件から学べることがあります。

例えば相場より明らかに安い物件を紹介された場合です。

もちろん、売主が早く現金化したいなど正当な理由で安く売られているケースもあります。

しかし、

「なぜ安いのか」

を確認せず、「お買い得だから」と急いで契約するのは危険です。

売却を急いでいるなら、なぜ急いでいるのか。

複雑な取引方法なら、なぜその方法なのか。

通常と違う場所で契約するなら、なぜなのか。

不動産取引で感じた小さな違和感を、「こんなものだろう」と流さないことが重要です。

まとめ

2017年に発生した積水ハウス地面師事件は、不動産業界に大きな衝撃を与えました。

積水ハウスは東京都品川区西五反田の土地取得を進め、63億円を支払いましたが、所有者になりすました人物らとの取引だったことが判明し、所有権を取得できませんでした。

この事件が教えてくれるのは、「大手企業でも詐欺に遭う」ということだけではありません。

不動産取引では、

物件を確認することと同じくらい、所有者・権利・取引相手を確認することが重要

だということです。

また、魅力的な不動産ほど「他社に取られる前に買いたい」という心理が働きます。

一般の住宅購入でも同じです。

「今決めないと売れてしまう」

「こんな条件の物件は二度と出ない」

と思ったときほど、契約内容や登記、重要事項説明などを冷静に確認する必要があります。

不動産は、人生の中でも特に大きなお金が動く取引です。

だからこそ、「良い物件かどうか」だけではなく、「安全な取引になっているか」という視点も忘れてはいけません。

そして、この地面師事件とはまったく異なる意味で、「買った後に想像もしなかった問題」が起きたマンションもあります。

次回は、独自の管理ルールをめぐって大きな話題となった**「秀和幡ヶ谷レジデンス」**を取り上げます。

「マンションを購入すれば、自分の部屋なのだから自由に暮らせる」。

果たして、本当にそうなのでしょうか。