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投資用マンションの売却を考えるときに知っておくべき3つの基礎知識│もっともお得に売却するために

2021/12/30
不動産投資コラム

投資用のマンションは長期に運用できることがひとつの魅力ですが、ほとんどのケースにおいて最後は売却することになります。そうなれば、より高く、より早く売りたいと思うのが当然でしょう。

「今売りたいけど、2022年って売却のタイミングとしてどうなの?」
「すぐに売却したいわけじゃないけど、いざ売るときに必要なことを知りたい」

そんな疑問をお持ちの方に役立てていただける情報をまとめました。

投資用マンションの売却において絶対に知っておきたい3つの基礎知識をわかりやすく説明します。

 

投資マンションの売却は「出口戦略」ありき

もしも出口戦略という言葉を聞いたことがなければ、まずは以下の記事を読んでからこの記事に戻ってきてください。

>『不動産投資の出口戦略を極めるために必要な3つの知識』

端的にいえば、マンション投資をどのように終えるか、を考えることを出口戦略といいます。長期的に運用できるマンション投資もいつかは終わりがやってきます。

一般的には出口戦略=売却することを指しますので、投資用マンションの売却を論ずる上ではまず出口戦略について理解していることが前提になります。

終わりまで含めてトータルで利益が出ることによって初めて「投資が成功した」と言えるため、気分や思い付きではなく、売却は計画的に考えなければならないのです。

 

基礎知識①:投資マンション売却のタイミング:2022年は売り時か?

2021年は、投資用マンションの売却には良いタイミングで、いわゆる「売り時」でした。では2022年はどうでしょうか?引き続き売り時なのでしょうか?

これを判断するためには、次の5つの判断基準について考える必要があります。

  • 売却の判断基準①:マーケット(市況)
  • 売却の判断基準②:築年数
  • 売却の判断基準③:時期
  • 売却の判断基準④:大規模修繕
  • 売却の判断基準⑤:所有期間

なおここではごく簡単に要点だけを記載していますが、より詳しく知りたいという方には、投資マンション売却タイミングの判断基準に特化した記事を用意しています。併せてご覧ください。

>『マンションの売り時を見極める5つの判断基準│2022年はマンションの売り時か?』

 

売却の判断基準①:マーケット(市況)

投資マンションの売却タイミングを考えるのであれば、まずはじめに市況を確認する必要があります。中古マンションの販売価格が上昇傾向なのか下降傾向なのか、この先はどうなりそうなのか。これを考慮することで売り時が見えてきます。

国土交通省の公表データなどが参考になります。


(出所:国土交通省「不動産価格指数」

 

売却の判断基準②:築年数

2点目の判断ポイントは投資マンションの築年数です。

一般的に築年数が経過するほど投資マンションの売却価格は下がっていきます。ところが一方で、同じく築年数が経つことで成約率が高まるという傾向もあります。

買い手が付かなければ売却は成立しないわけですから、「高く売れる」という観点だけでなく「買い手が付きやすい」という観点も考慮して築年数を判断する必要があります。

参考になるのは、次のようなデータです。


(出所:REINS TOPIC「築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2020年)」

 

売却の判断基準③:時期

一年間で2月~3月は特に売却が成立しやすい時期であるといわれています。なぜ2月~3月かといえば、4月の新生活に向けて物件を買ったり借りたりする方が増えるためです。このタイミングに向けて売却の準備を整えていけば、売りやすくなるというわけです。

投資マンションの売却には、平均してだいたい3ヶ月~6ヶ月程度の期間がかかります。売りたい時期から逆算して準備を始めましょう。

売却までの流れは次の章で説明します。

 

売却の判断基準④:大規模修繕

大規模修繕の直後かどうか、という点も、投資マンション売却の判断基準です。

修繕の直後は物件がキレイなので買い手への印象がよくなり、また次の修繕に向けて積立金が値上がりする前であることから、売却を検討するタイミングとしては適当だといえます。

 

売却の判断基準⑤:所有期間

税金のことを考えると、投資マンションの所要期間もまた売却タイミングを判断する材料になります。

投資マンションは所有期間が5年を超えると、売却した際に発生した利益に対してかかる税金の税率が大幅に低くなります。もし売却利益を想定して売却するのであれば、5年が経過するまで待つのもひとつの方法です。

 

基礎知識②:投資マンション売却の流れ

売却のタイミングを見極めたら、いよいよ具体的な売却方法の実践に移ります。どのようなステップが発生するのかを把握しておくことで、希望する売却タイミングに向けて準備ができるようになります。次の流れを実施するのに、だいたい早くて3ヶ月間、一般的には6ヶ月間ほどかかると考えておきましょう。

投資マンション売却の流れは、概ね次の7ステップに集約できます。

  1. 相場に関する情報を集める
  2. 価格査定を依頼する
  3. 媒介契約を結ぶ
  4. 売却活動を行う
  5. 買主と売買契約を結ぶ
  6. 引き渡しを行う
  7. 確定申告をして納税する

なおこれについても、より詳しくは別の記事にまとまっています。以下を読んで「もっと詳しく知りたい」という方は以下のリンク先も参考にしてみてください。

>『マンションを高く売却する「5つの方法」と早く売却する「3つの方法」』

 

1. 相場に関する情報を集める

まずは相場観を養うためにインターネットなどで投資マンション売却価格の相場情報や、当サイトに掲載されているようなノウハウ情報を集めます。

 

2. 価格査定を依頼する

「一括査定サイト」と呼ばれるウェブサイトを利用するなどして、複数の不動産会社から見積を取り寄せます。

 

3. 媒介契約を結ぶ

さらに詳細査定を依頼して、納得のいく売却価格が提示されたら不動産会社と「媒介契約」という契約を結びます。

 

4. 売却活動を行う

不動産会社が中心となって、購入検討者に対して売却活動を実施します。

 

5. 買主と売買契約を結ぶ

買主との交渉で価格や条件が合意に至れば、売買契約を締結します。

 

6. 引き渡しを行う

契約完了後、投資マンションを買主に引き渡します。

 

7. 確定申告をして納税する

投資マンション売却で生じた利益に対して課せられる譲渡所得税を納税します。

 

基礎知識③:投資マンションの売却にかかる費用

投資マンションを売却しようとすると、手数料などの費用が発生します。どのような項目があり、だいたいどのくらいかかるのか、把握しておきましょう。

結論からいえば、一般的には売却金額の5%~7%程度の費用が発生します。

  • 不動産会社への仲介手数料
  • 不動産売買契約書の印紙税
  • 抵当権抹消の手数料
  • 不動産売却の利益にかかる税金

 

不動産会社への仲介手数料

「売却価格×3%+6万円+消費税」を上限とする仲介手数料を不動産会社に支払います。「上限とする」とは書きましたが、一般的には上限どおりの金額に設定されます。

 

不動産売買契約書の印紙税

契約書に記載された売却価格に応じて、印紙税という税金がかかります。大きな金額ではありませんが、2021年12月時点では次の通りとなっています。

 

抵当権抹消の手数料

売却する投資マンションに不動産ローン残債がある場合は、抵当権抹消登記という手続きを行います。これは一般的に司法書士に依頼しますので、その報酬としてだいたい2万円~3万円程度を支払います。

 

売却の利益にかかる税金

先程も少し触れたように、投資マンションを売却して利益を得た場合はその金額に対して税金が課せられます。これがマンションの所有期間に応じて、次のように変わってきます。

 

まとめ:投資マンション売却に必要な基礎知識

ここに書いた事項はきわめて基本的なことばかりではありますが、基本をしっかり押さえているか否かで売却の結果は大きく変わってきます。まずはこの内容を各自理解した上で、必要に応じてさらに情報を収集するようにしてみてください。

あらためて、投資マンション売却を考える上では以下の3つの基礎知識が必要不可欠です。

 

①投資マンション売却のタイミング

売却に最適なタイミングを見極めるためには、5つの判断基準を確認する必要があるとお伝えしました。

 

②投資マンション売却の流れ

売却の流れをあらかじめ把握しておくことで、自分が売りたいタイミングを逃さないように準備ができるようになります。

 

③投資マンションの売却にかかる費用

投資マンションの売却には費用がかかりますので、どの程度の費用が発生するかを見込んでおくことで、最終的に手元に残せるお金を把握することができます。

当サイトでは不動産投資、特にマンション投資に関する有益な最新情報を適宜アップデートしています。どうぞ定期的にご覧いただき、参考になさってください。

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