約50年前の1976年。
首都圏の新築マンション平均価格は、
1,630万円
だった。
2025年には、
9,182万円
まで上昇している。
約50年間で、
約5.6倍
である。不動産経済研究所は1973年以降の首都圏新築マンションについて、供給戸数や平均価格の長期データを公表している。
一方、国税庁の民間給与実態統計調査を基にすると、平均給与は1976年の約229万円から、2025年には487万円へ上昇した。
こちらは約、
2.1倍
である。国税庁では昭和24年分以降の平均給与などを長期時系列で公表している。
つまり、
給料は約2倍になったのに、マンションは約5.6倍になった。
これが現在、
「給料だけでは東京のマンション価格についていけない」
と感じる大きな理由の一つである。
では、なぜマンション価格だけがこれほど大きく上昇したのだろうか。
単純に不動産会社が販売価格を引き上げているだけではない。
マンションをつくるためには、
土地
鉄筋・コンクリートなどの建築資材
建設作業員
設備
設計
物流
など、多くのコストが必要になる。
さらに東京では、マンションを建てられる好立地の土地そのものが限られている。
今回は約50年間の変化を振り返りながら、
土地・建築費・人件費・供給量
という4つの視点から、マンション価格が給料以上に上がった理由を考えていく。
まず50年前と現在を比べてみる
前回までに使った数字を整理すると、現在の住宅購入環境がよく分かる。
| 項目 | 約50年前 | 現在 | 倍率 |
|---|---|---|---|
| 首都圏新築マンション平均価格 | 1,630万円（1976年） | 9,182万円（2025年） | 約5.6倍 |
| 民間平均給与 | 約229万円（1976年） | 487万円（2025年） | 約2.1倍 |
もちろん、
1976年と2025年ではマンションの性能も広さも立地も違う。
耐震性能
断熱性能
オートロック
エレベーター
宅配ボックス
床暖房
ディスポーザー
共用施設
など、現代のマンションには50年前にはなかった設備も多い。
したがって、
「まったく同じマンションの価格が5.6倍になった」
という意味ではない。
それでも住宅を購入する側から見れば、
収入の伸び以上に必要な購入資金が増えた
という点は変わらない。
マンション価格を決める最大の要素は「土地＋建物」
マンション価格を非常に単純化すると、
土地代＋建築費＋販売・事業コスト
で構成されている。
そこに、
不動産会社の利益
広告宣伝費
設計費
金利
各種税金
などが加わる。
したがって、
土地が高くなる。
建築費が高くなる。
人件費が高くなる。
という状況になれば、
販売価格も上げなければ事業として成立しにくくなる。
現在の東京では、これらが同時に上昇している。
理由1 東京の土地が再び大きく上がっている
まず土地である。
不動産価格を考えるときに重要なのが、
地価
である。
マンションは建物だけを買っているように見えるが、区分所有者は敷地の権利も持っている。
特に東京23区では、マンション価格の中で土地が持つ価値が大きい。
そして現在、その土地価格が上昇している。
東京都が公表した2026年地価公示によると、東京23区の住宅地は前年比、
＋9.0％
だった。
前年の＋7.9％から、さらに上昇幅が拡大している。
しかも、
23区すべてで地価が上昇
した。
港区の住宅地は1年で16.6％上昇
区別に見ると、さらに大きい。
2026年地価公示で住宅地の上昇率が最も高かったのは、
港区＋16.6％
だった。
続いて、
台東区 ＋14.2％
品川区 ＋13.9％
となっている。
1年間で土地価格が10％以上上がる地域が存在するのである。
マンション開発会社が土地を仕入れる価格が上昇すれば、その土地に建てるマンション価格にも影響する。
商業地はさらに上がっている
マンション用地は純粋な住宅地だけにあるわけではない。
駅前や都心では、商業地域などにもタワーマンションや複合開発が行われる。
2026年地価公示では、東京23区の商業地は前年比、
＋13.8％
だった。
こちらも全23区で上昇している。
つまり現在の東京都心では、
住宅
オフィス
ホテル
商業施設
マンション
などが限られた土地を取り合っている。
マンション事業者だけが土地を購入するわけではないのである。
50年間、土地はずっと上がり続けたわけではない
ただし、
「東京の土地は50年間ずっと上がり続けた」
と考えるのは間違いである。
土地価格には大きな波がある。
国土交通省の長期データを見ると、東京圏住宅地の変動率は、
1977年 ＋2.3％
1987年 ＋57.1％
1992年 －12.7％
1993年 －12.3％
と大きく変動している。
1980年代後半にはバブル経済によって地価が急騰。
その後バブルが崩壊すると、大幅な下落が続いた。
つまり土地は、
上がる→下がる→再び上がる
というサイクルを繰り返してきた。
そして現在、再び「土地が上がる局面」にいる
2026年の地価公示では、全国平均でも住宅地・商業地・全用途平均が5年連続で上昇した。
東京圏では住宅地・商業地とも上昇幅が拡大している。
さらに2026年の東京都基準地価格でも、23区住宅地は平均＋8.7％。
都心5区では、
＋13.2％
となった。
つまりマンション価格が上がっている背景には、
完成したマンションだけでなく、その下にある土地そのものの価格上昇
がある。
理由2 マンションを建てる費用が急上昇している
次に大きいのが、
建築費
である。
マンションは鉄筋コンクリート造が中心である。
建設するには、
鉄筋
生コンクリート
型枠
ガラス
アルミサッシ
断熱材
給排水設備
電気設備
エレベーター
など大量の資材が必要になる。
さらに、それらを組み立てる人も必要だ。
国土交通省では、建設工事に必要な資材や労務費などの変化を把握するため「建設工事費デフレーター」を1960年度から建築工事も含めて作成している。
そして近年、この建設コストが大きく上昇している。
東京のRCマンション建築費は2015年比で約48％上昇
建設物価調査会の「建築費指数」は、建築資材価格や労務費などから建築工事価格の動きを指数化したものである。
2015年平均を、
100
とした場合、2026年9月の東京の鉄筋コンクリート造集合住宅の工事原価指数は、
147.7
まで上昇している。
つまり単純な指数比較では、
2015年から約47.7％上昇
したことになる。
約50年間どころか、
わずか11年程度で建築コストが約1.5倍
になっているのである。
「昔より設備が豪華だから高い」だけでは説明できない
マンション価格上昇について、
「最近のマンションは設備が豪華だから高い」
という説明を聞くことがある。
確かにその影響もある。
しかし建築費指数を見ると、
同じ建築物を造るための工事コストそのものが上昇している
ことが分かる。
2015年に100だったRC集合住宅の工事原価が2026年には147.7。
つまり開発会社から見れば、
「販売価格を上げたい」
というより、
「昔と同じ価格では建てられない」
という側面もあるのである。
なぜ建築費がこれほど上がったのか
理由はいくつもある。
鉄鋼価格
セメント・生コンクリート
設備機器
エネルギー
運送費
円安による輸入コスト
などの上昇である。
さらに大きいのが、
人件費
だ。
建物は材料だけでは完成しない。
どれほど資材があっても、
鉄筋を組む人
型枠を組む人
コンクリートを打つ人
配管する人
電気設備を施工する人
内装を仕上げる人
が必要になる。
理由3 建設現場の人件費も14年連続で上昇
国土交通省が公共工事の積算に使用する「公共工事設計労務単価」は、建設現場で働く技能労働者の賃金水準を見る一つの指標になる。
2026年3月から適用された単価は、全国全職種平均で前年度比、
＋4.5％
となった。
しかも、
14年連続の引き上げ
である。
全国全職種の加重平均は、
2万5,834円
となり、初めて2万5,000円を超えた。
前年2025年も＋6.0％だったため、近年の上昇幅は小さくない。
給料が上がるのは悪いことではない
ここで誤解してはいけない。
建設業の人件費が上がること自体は、
悪いことではない。
職人や建設作業員の賃金が適正に上昇することは、働く人にとって当然重要である。
問題は、そのコストが最終的にどこへ反映されるかだ。
建設会社が支払う人件費が上昇する。
↓
工事費が上昇する。
↓
マンション開発費が上昇する。
↓
販売価格にも反映される。
という流れになる。
マンション購入者から見ると、
建設業界の賃上げも住宅価格へ転嫁される要因の一つ
なのである。
建築費は一度上がると下がりにくい
土地価格には、バブル崩壊のように大きく下落する局面がある。
しかし人件費は少し性質が違う。
例えば建設作業員の日給が2万5,000円から上がったあと、
「マンションが売れないので来年から1万8,000円に戻します」
とは簡単にはならない。
人件費だけでなく、
安全管理
社会保険
働き方改革
施工管理
などに必要なコストもある。
そのため建築費には、
上昇すると元の水準へ戻りにくい部分
が存在する。
これが今後の新築マンション価格を考えるうえで重要になる。
理由4 そもそも新築マンションが少なくなっている
価格を考えるときには、
供給量
も重要である。
2025年に首都圏で発売された新築マンションは、
2万1,962戸
だった。
前年から4.5％減少している。
東京23区は、
8,064戸
で、前年比2.5％減だった。
では10年ほど前はどうだったのか。
2016年の首都圏供給戸数は、
3万5,772戸
だった。
2025年の2万1,962戸と比べると、
約38.6％減
である。
10年で供給は約4割減ったのに価格は上がった
2016年から2025年までの変化を考えると、
マンション市場の構造が分かりやすい。
供給戸数は、
3万5,772戸
↓
2万1,962戸
と約4割減少。
一方で2025年の平均価格は、
9,182万円
まで上昇した。
つまり現在は、
大量にマンションをつくって安く販売する市場
から、
限られた土地に、比較的高価格のマンションを供給する市場
へ変化している面がある。
なぜマンションを大量に供給できなくなったのか
主な理由は、
安く仕入れられる土地が少ない
からである。
マンションを建設するには、まとまった土地が必要になる。
東京23区ではすでに市街地化が進んでいるため、
何も建っていない巨大な土地
が簡単に見つかるわけではない。
そのため、
古いビルをまとめて取得する
工場跡地を開発する
再開発事業を行う
地権者と長期間交渉する
といった方法で土地を確保しなければならない。
土地取得そのものに、
時間と費用
がかかるのである。
土地が高い→高いマンションしか建てられない
例えば土地取得費が非常に高い場所で、
3,000万円のマンションを大量に販売しようとしても採算が合わない。
土地代。
建築費。
人件費。
販売費。
これらを回収する必要があるからだ。
その結果、
広い住戸
高級仕様
タワーマンション
富裕層向け物件
など、
高い価格でも販売できる商品
が増えやすくなる。
そして高価格物件の比率が上昇すると、
「平均マンション価格」
そのものも上がっていく。
2025年の東京23区は平均1億3,613万円
2025年の東京23区新築マンション平均価格は、
1億3,613万円
だった。
前年比、
＋21.8％
である。
1㎡当たりの平均単価も、
210.9万円
で前年比23.3％上昇した。
重要なのは、
平均価格だけでなく**㎡単価も上昇している**
ことである。
単に「広いマンションが増えたから平均価格が高くなった」というだけではない。
面積当たりの価格自体が上昇しているのである。
価格上昇の仕組みを一本につなげるとこうなる
現在のマンション価格高騰を整理すると、次のようになる。
土地価格が上がる。
↓
建築資材が高くなる。
↓
建設作業員の人件費も上がる。
↓
マンション1棟を建てる総事業費が増える。
↓
採算を取れる土地が限られる。
↓
新築供給戸数が減る。
↓
新築マンション価格が上がる。
↓
新築を買えない人が中古市場へ移る。
↓
中古マンション価格にも上昇圧力がかかる。
という流れである。
つまり、
土地・建築費・人件費・供給量は別々の問題ではなく、すべてつながっている。
では給料がもっと上がれば解決するのか
もちろん給与がマンション価格と同じ速度で上がれば、購入負担は軽減される。
しかし住宅価格には難しい性質がある。
給料が上がれば、
建設作業員の賃金も上がる。
設計会社の人件費も上がる。
販売会社の人件費も上がる。
つまり社会全体の賃金上昇は、
住宅購入者の購買力を高める一方、
住宅をつくるコストも押し上げる可能性
がある。
だからマンション価格は、
給与だけでは説明できないのである。
住宅価格には「資産価格」という側面もある
もう一つ重要なのが、
住宅は単なる商品ではない
という点である。
家電製品なら、基本的には古くなるほど価値が下がる。
しかし不動産は、
土地という資産
を含んでいる。
土地が上昇すれば、築年数が進んだマンションでも価格が上昇することがある。
実際、2026年8月の東京23区中古マンション70㎡換算価格は、
1億2,677万円
である。
直近では3カ月連続下落となっているものの、依然として極めて高い水準にある。
新築だけが高いのではない。
中古にも「土地・立地」という資産価値があるためである。
「建築費が上がる」と中古マンションにも追い風になることがある
一見すると、
建築費上昇は新築マンションだけの問題
に思える。
しかし中古市場にも影響する。
例えば新築マンションが、
7,000万円
↓
1億円
へ上昇したとする。
すると築10年の中古マンションが7,000万円でも、
「新築より3,000万円安い」
と評価される可能性がある。
つまり、
新築価格が中古価格の基準を押し上げる
ことがあるのである。
この点は次回以降、特に第5回の、
「新築より中古も高い？東京の中古マンションが1億円を超えた理由」
で詳しく扱う。
不動産投資の視点では「再調達コスト」が重要
ここから資産形成の視点で考えてみよう。
仮にあるマンションを今新しく建設すると、
土地取得
建築費
人件費
で以前より大幅に高い費用が必要になる。
この、
同じような不動産を現在つくり直したら、いくらかかるか
という考え方を「再調達コスト」と呼ぶ。
建築費が上昇すると、
既存不動産を同じ価格で新しく供給することが難しくなる。
その結果、条件の良い既存マンションには、
相対的な希少価値
が生まれる場合がある。
不動産を「持っている側」から見ると意味が変わる
マンション価格の上昇は、購入希望者にとっては厳しい。
しかし所有者から見ると別の側面がある。
土地価格が上昇する。
建築費が上昇する。
新築供給が減る。
こうした状況では、立地や管理状態などの条件が良い既存不動産の価値が維持・上昇する可能性がある。
つまり、
建設コストの上昇は「新しく買いにくくなる原因」である一方、すでに持っている資産の価値を支える要因にもなり得る。
ここに不動産を「住む場所」と「資産」の両方から見る必要がある理由がある。
ただし「建築費が上がったから不動産は必ず上がる」ではない
もちろん単純ではない。
建築費が上がっていても、
人口が減る地域
賃貸需要が弱い地域
駅から遠い物件
管理状態が悪いマンション
修繕積立金が不足しているマンション
などでは、価格が下落する可能性がある。
さらに東京23区でも、2026年夏には都心部を中心に中古価格の調整が見られ始めている。
したがって、
「建築費上昇＝買えば儲かる」
という考え方は危険である。
重要なのは、
今後も需要が続く場所か
である。
不動産投資では「価格」だけでなく「賃料」も見る
投資用不動産では、もう一つ重要な数字がある。
家賃
である。
2026年8月、東京23区の分譲マンション賃料は1㎡当たり、
5,170円
となり、3カ月連続で上昇した。
価格だけが上がって家賃が上がらなければ、投資利回りは低下する。
逆に賃料も上昇すれば、収益性を一定程度支える可能性がある。
不動産投資では、
マンション価格
地価
建築費
だけでなく、
その地域で実際にどれだけ家賃を取れるのか
まで見る必要がある。
「給料では追いつけない」からこそ資産形成の考え方が変わる
約50年間で、
マンション価格は約5.6倍。
平均給与は約2.1倍。
この差を見れば、
給料を貯め続けるだけでは不動産価格に追いつきにくい
状況が生まれていることが分かる。
だからといって、無理に高額な自宅を買う必要はない。
重要なのは、
現金
株式
投資信託
不動産
などを含め、
自分の所得だけでなく、どのような資産を持つか
という視点で考えることである。
不動産投資もその選択肢の一つとなる。
インフレ時代では「現金だけ」では見え方が変わる
マンション価格。
土地。
建築費。
人件費。
これらが上昇しているということは、
同じ1万円で買えるものが減っている
という側面でもある。
例えば10年前に5,000万円で建てられた建物と同等のものを、
現在は7,000万円必要とするなら、
現金5,000万円の購買力は相対的に下がったことになる。
一方で、不動産などの実物資産を持っていれば、
物価上昇に伴って資産価格や賃料が動く可能性がある。
これが、
インフレ時に不動産が資産形成の選択肢として考えられる理由の一つ
である。
ただし、不動産価格や家賃がインフレ率と同じように必ず上昇するわけではない点には注意が必要である。
まとめ
約50年前の1976年、首都圏新築マンションの平均価格は、
1,630万円
だった。
2025年には、
9,182万円。
約、
5.6倍
である。
一方、民間平均給与は、
約229万円から487万円へ、
約、
2.1倍
となった。
この差が、
「給料以上の速度でマンションが高くなった」
という現在の住宅市場を生み出している。
背景には一つの理由だけがあるわけではない。
2026年地価公示では、東京23区の住宅地が前年比、
＋9.0％
商業地が、
＋13.8％
となった。
東京のRC集合住宅の建築費指数は、2015年平均を100とすると2026年9月には、
147.7
まで上昇している。
建設労働者の公共工事設計労務単価も2026年は前年比4.5％上昇し、
14年連続の引き上げ
となった。
さらに首都圏の新築マンション供給戸数は、
2016年 3万5,772戸
2025年 2万1,962戸
へ約39％減少している。
つまり現在のマンション価格は、
土地が高い。
建物を造る費用も高い。
働く人の人件費も高い。
しかも供給されるマンションは少ない。
という複数の要因によって押し上げられている。
この状況は、これから住宅を購入する人にとっては大きな負担である。
一方、不動産をすでに保有している側から見ると、
土地や建築費の上昇によって、既存不動産の希少性や資産価値が支えられる可能性
もある。
だからこそ、不動産価格高騰を単純に、
「家が高くなって困った」
だけで見るのではなく、
「不動産という資産を保有することにどのような意味があるのか」
まで考えることが重要になる。
ただし、すべての不動産が同じように上昇するわけではない。
人口。
駅距離。
賃貸需要。
管理状態。
購入価格。
家賃。
金利。
これらを見極めなければ、不動産投資は成立しない。
マンション価格が給料以上に上昇した50年間。
その背景を見ると、
これからの資産形成では「いくら稼ぐか」だけではなく、「何を持つか」も重要になっている
ことが見えてくるのである。
次回は、
東京23区でも価格はこんなに違う？都心5区と周辺区を比較【東京のマンションはなぜ買えなくなった？ 第4回】
をテーマに、同じ「東京23区」でも港区・千代田区などの都心と、城東・城北エリアなどでマンション価格がどれほど違うのか、具体的な数字を比較する。
引用元・参考元
- 不動産経済研究所「首都圏 新築分譲マンション市場動向・長期データ」
- 不動産経済研究所「首都圏新築マンション市場動向 2025年」
- 不動産経済研究所「マンション発売戸数推移」
- 国税庁「民間給与実態統計調査結果・長期時系列」
- 東京都「令和8年 地価公示価格（東京都分）の概要」
- 東京都「令和8年東京都基準地価格の概要」
- 国土交通省「令和8年地価公示」
- 国土交通省「建設工事費デフレーター」
- 建設物価調査会「建築費指数」
- 国土交通省「令和8年3月から適用する公共工事設計労務単価」
- 東京カンテイ「2026年8月 中古マンション70㎡価格・分譲マンション賃料」
