ワンルームマンション投資で立地が重要な理由
ワンルームマンション投資で失敗しないために最も重要なポイントは立地選びです。立地の良し悪しによって空室率や売却価格が大きく変動するため、慎重に選ぶ必要があります。
本記事では、ワンルームマンション投資における立地選びの重要性と、選ぶべき立地条件、避けるべき立地について詳しく解説します。
立地選びを適切に行うことで空室リスクを低減し、高い利回りと売却益を獲得することができます。ワンルームマンション投資で成功するために、立地選びに力を入れましょう。
立地が空室率と売却価格に与える影響
不動産投資における立地の重要性は、主に2つの利益要素に関わってきます。一つは空室率の変動であり、もう一つは売却時の価格です。
良い立地のワンルームマンションであれば主に単身者からの需要が高いため入居者が途切れず、空室期間が短くなります。これにより安定した家賃収入を得ることができます。
また、売却時には購入時よりも価格が上昇し売却益を得られる可能性が高くなります。立地選びをポイントを抑えて適切に行うことで、空室リスクを低減し、長期的に見て高い利回りと売却益を獲得することができるのです。
ワンルームマンション投資で選ぶべき立地条件
では、具体的にどのような立地条件を選ぶべきでしょうか。ここでは、ワンルームマンション投資で選ぶべき4つの立地条件について解説します。
駅からの距離と徒歩圏内の重要性
ワンルームマンション投資において、駅からの距離は最も重要な立地条件の一つです。
首都圏では最寄り駅から徒歩15分圏内、約1.2kmの範囲が人気が高いです。（※徒歩15分＝約1.2km）
2017年に東京都在住の男女218名を対象に行われたアンケートでは、最寄り駅から15分以内に住んでいる人が全体の85.3%を占めており、その内訳は以下の通りです。
- 15分以内: 22.9%
- 10分以内: 21.6%
- 7分以内: 17.0%
- 5分以内: 15.1%
- 3分以内: 8.7%
このデータから、ワンルームマンション投資では、最寄り駅から徒歩15分以内、可能であれば7分以内の物件を選ぶことが賢明と言えます。
主要駅から30分圏内の立地を選ぶ
ワンルームマンションの主な入居者層である単身者にとって、通勤・通学時間は重要な選択基準の一つです。
アットホーム株式会社が行った調査によると、都内勤務の20～30代賃貸一人暮らし会社員の通勤時間（ドアtoドア）の理想平均は29分でした。
つまり、ワンルームマンション投資では、電車で30分圏内にオフィスビルや学校が多く集まる駅周辺の需要が高いと言えます。
日常生活に必要な施設との近さ
入居者の日常生活に必要不可欠な施設、特にコンビニやスーパーとの近さも、ワンルームマンションの賃貸ニーズを高める重要な要素です。
大手不動産会社のサイトに、「コンビニ近くの物件」や「スーパー・コンビニまで◯◯mの物件」といった表示があることからも、その重要性がうかがえます。
ワンルームマンション投資では、日常生活に必要な施設が徒歩圏内にある立地を選ぶことで、高い入居率を維持できる可能性が高まります。
将来の開発計画がある立地の魅力
売却価格に大きく影響する立地条件として、周辺に開発計画があるかどうかが挙げられます。
大規模オフィスビルや商業施設の建設、新駅の開業、既存駅の発展（延伸や新幹線乗り入れなど）といった開発計画がある場合、その周辺エリアでは転入人口の増加が見込まれ、賃貸ニーズが高まります。
また、開発エリアの物件は、他のエリアと比べて購入時よりも高値で売却できる可能性が高くなります。
したがって、ワンルームマンション投資では、将来的な開発計画がある立地を選ぶことで、高い収益性を実現できる可能性があります。
ワンルームマンション投資で避けるべき立地
ここまで紹介した例とは、反対に良くない立地を選んでしまうと、空室率が高くなり収益性が下がるだけでなく、売却時に損失を被る可能性もあります。
ここでは、ワンルームマンション投資で避けるべき立地について詳しく解説していきます。
住環境が悪い地域
ワンルームマンション投資で避けるべきもう一つの立地が、住環境が悪い地域です。例えば、工場が多い地域、風俗街に近い地域、治安が悪い地域などは、入居者が敬遠しがちです。
特に女性の入居者にとっては安全面が重要な判断基準となります。こうした地域の物件は、たとえ家賃が安くても空室率が高くなりやすい傾向にあります。
また、住環境の悪さは、将来的な売却価格にも影響を及ぼします。物件の価値は、周辺の住環境によって大きく左右されるからです。住環境が改善される見込みがない地域の物件は、売却時に苦戦を強いられる可能性が高くなります。
快適な生活を送るために必要な施設の有無も重要なポイントです。特に、コンビニやスーパーなどの身近な商業施設は、入居者の利便性を大きく左右します。
将来性が見込めない立地
ワンルームマンション投資では、将来的な収益性も考慮に入れる必要があります。そのため、将来性が見込めない立地は避けるべきでしょう。
例えば、人口減少が進む地方都市や高齢化が著しい地域などは、将来的な賃貸需要の減少が予想されます。こうした地域の物件は、長期的な収益性を見込むことが難しくなります。
また、大学のキャンパスがある地域でも都心に移転する予定がある場合は、賃貸需要が低下する可能性があるため注意が必要です。
立地選びを成功させるためのポイント
立地は空室率の変動と売却時の価格という2つの利益要素に大きく関わります。良い立地を選ぶことで、安定した家賃収入と売却益を得ることができるのです。
現地調査と周辺環境のチェック
立地選びを成功させるためには、現地調査と周辺環境のチェックが欠かせません。実際に物件のある場所を訪れ、駅からの距離や周辺施設の充実度を確認しましょう。
専門家の意見を参考にする
現地調査と周辺環境のチェックに加えて、不動産投資の専門家の意見を参考にすることも重要です。
経験豊富な専門家は、その土地の将来性や開発計画の動向など、一般の人では気づきにくい情報も豊富に持っています。そうした情報は売却価格に大きく影響するため、専門家のアドバイスを取り入れることで、より確実に利益を上げることができるでしょう。
例えば、周辺に大規模オフィスビルや商業施設の建設計画、新駅開業や駅の発展計画があるエリアは、今後転入人口が増加し賃貸ニーズが高まる可能性が高いと言えます。
そのようなエリアの物件は、購入時よりも高値で売却できるチャンスが巡ってくるかもしれません。専門家の知見を借りることで、将来性のある立地を選ぶことができるのです。
まとめ
ワンルームマンション投資で成功するためには、立地選びが極めて重要です。立地の良し悪しが空室率や売却価格に大きな影響を与えるため、慎重に検討する必要があります。
後悔しない選択をするためには、現地調査と周辺環境のチェックが欠かせません。加えて、自分で調べるだけでは実際の収支シミュレーションが難しい場合があるため、不動産投資の専門家の意見を参考にすることも重要です。自分の投資目的に合った立地の物件を選ぶことが、ワンルームマンション投資を成功させるための鍵となるでしょう。
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