「不動産投資」は、サラリーマンや公務員という本業を持つ傍らで運用している方も多くいます。
しかし、実際に本業と不動産投資を両立できるのでしょうか？
このテーマについて、元教師である株式会社リヴトラストの中山ティーチャーが徹底解説していきます。
『本業と不動産投資は両立できるのかな？』と不安を抱いている方、これから不動産投資を始めようと思っている方は、ぜひご覧ください。
リヴトラストが不動産の疑問を解説～管理方法は3種類ある～
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不動産投資が本業の傍らでもできる理由
まずは、「不動産投資」の定義を確認しておきましょう。
不動産投資とは、不動産物件を購入して運用し、入居者からの家賃収入や売却益を得る投資方法のことを言います。
不動産投資をする方の中には、公務員やサラリーマンなど本業の傍らで運用しているケースも多いです。
しかし、不動産運用時の業務は、入居者募集・集金業務・書類作成・クレーム処理・鍵の引き渡し・受け渡しなど…多岐にわたります。
では、実際に不動産投資と本業を両立している方は、一体どのような方法で運用しているのでしょうか？
実は、不動産投資を「管理会社に任せている」のです。
その管理方法については、次の章で詳しく見ていきましょう。
不動産投資とは、不動産物件を購入して運用し、入居者からの家賃収入や売却益を得る投資方法のことを言います。
不動産投資をする方の中には、公務員やサラリーマンなど本業の傍らで運用しているケースも多いです。
しかし、不動産運用時の業務は、入居者募集・集金業務・書類作成・クレーム処理・鍵の引き渡し・受け渡しなど…多岐にわたります。
では、実際に不動産投資と本業を両立している方は、一体どのような方法で運用しているのでしょうか？
実は、不動産投資を「管理会社に任せている」のです。
その管理方法については、次の章で詳しく見ていきましょう。
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不動産投資には3種類の管理方法がある
不動産投資には、「集金代行」「サブリース」「自主管理」と3種類の管理（契約）方法があります。
「集金代行」は、家賃集金などの大家としての業務を代行する契約を指します。一方、「サブリース契約」は、所有する投資用物件を不動産会社が借り上げ、不動産会社はその物件を入居者に転貸する契約を指します。
集金代行とサブリースは運用を管理会社に委託するため、自分で大家業務を行う必要がありません。
この2つの違いは管理手数料で、集金代行の手数料は収入の3～5％で、サブリースの手数料は10～20％に跳ね上がります。
ただ、集金代行とサブリースは入居者がいない時の収益が大きく違ってきます。
集金代行の場合、空室になると自己負担（＝家賃収入がなし）となりますが、サブリースの場合は、空室や家賃滞納があっても手数料を引いた金額が安定的に得られるメリットがあります。
このどちらかの管理方法であれば、本業の傍らで不動産投資ができるというわけです。
「自主管理」は、自らが大家となり入居者対応や手配などを行う管理方法です。友人や家族に貸す場合に用いられるケースが多いです。
自主管理のメリットは、「家賃を丸々もらえる」「入居者を自分で決定できる」という2点です。
反対にデメリットは、「大家の業務を全て自分で行う必要がある」という点です。
「集金代行」は、家賃集金などの大家としての業務を代行する契約を指します。一方、「サブリース契約」は、所有する投資用物件を不動産会社が借り上げ、不動産会社はその物件を入居者に転貸する契約を指します。
集金代行とサブリースは運用を管理会社に委託するため、自分で大家業務を行う必要がありません。
この2つの違いは管理手数料で、集金代行の手数料は収入の3～5％で、サブリースの手数料は10～20％に跳ね上がります。
ただ、集金代行とサブリースは入居者がいない時の収益が大きく違ってきます。
集金代行の場合、空室になると自己負担（＝家賃収入がなし）となりますが、サブリースの場合は、空室や家賃滞納があっても手数料を引いた金額が安定的に得られるメリットがあります。
このどちらかの管理方法であれば、本業の傍らで不動産投資ができるというわけです。
「自主管理」は、自らが大家となり入居者対応や手配などを行う管理方法です。友人や家族に貸す場合に用いられるケースが多いです。
自主管理のメリットは、「家賃を丸々もらえる」「入居者を自分で決定できる」という2点です。
反対にデメリットは、「大家の業務を全て自分で行う必要がある」という点です。
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不動産投資は物件によって管理方法を使い分ける
紹介した3種類の管理方法は、物件によって適しているもの・適していないものがあります。
ここからは管理方法に応じておすすめの物件をご紹介します。
まず集金代行は、入居者がいないと自分で補填する必要が発生するため、「入居者の移動が少ない物件」、つまり主に「ファミリー対応の物件」がおすすめです。
次にサブリースは、「入居者が2～3年で入れ替わる物件」がおすすめです。主に「ワンルームマンションやワンルームの割合が多い一棟マンション、一棟アパート」を選びましょう。
最後の自主管理は、上記のとおり「親戚や友人に貸す物件」の場合に選択することをおすすめします。
ここからは管理方法に応じておすすめの物件をご紹介します。
まず集金代行は、入居者がいないと自分で補填する必要が発生するため、「入居者の移動が少ない物件」、つまり主に「ファミリー対応の物件」がおすすめです。
次にサブリースは、「入居者が2～3年で入れ替わる物件」がおすすめです。主に「ワンルームマンションやワンルームの割合が多い一棟マンション、一棟アパート」を選びましょう。
最後の自主管理は、上記のとおり「親戚や友人に貸す物件」の場合に選択することをおすすめします。
今回は、不動産投資の3つの管理方法についてご紹介しましたが、いかがでしたか？
自分自身の置かれている状況、所有したいと思っている物件に合わせてベストな方法を選ぶことで、素敵な不動産運用ライフが待っていると中村ティーチャーは言います。
今回の動画を参考に、自分にあった管理方法を検討してみてください。
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