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【天災が起きたら?】その不安、解消します!

2021/02/12
【不動産の基本講座】教えて!中山ティーチャー

こんにちは!中山ティーチャーです。
本日のテーマは、「不動産投資にまつわる天災」について。

所有する物件が地震の被害にあってしまったら?

まず、結論から申し上げると、投資用ワンルームマンションが地震の被害にあった場合、地震保険に加入していればある程度損益をカバーすることは可能です。
しかしそれは天災のリスクを考えて事前準備をしっかりと行っていたからこその結果です。天災以外にもあらゆるリスクを考えて先手を打っておくことが大切です。
今回は、不動産投資初心者の方からよくある質問「地震が起きたら不動産は終わりなのか?」「それに備えるにはどうすればいい?」こちらについて解説します。

”地震大国”日本

日本は「地震大国」とも呼ばれており、他の諸外国に比べ特に地震が多い国ですよね。
その規模は到底私たちが制御できるものではないので、それらの天災で被る被害を想定しておく必要があります。

一般的に、不動産投資の業界において、地震の被害に強いのはマンションだ、と言われています。
戸建てに比べ高さがあるのにマンションの方が強いのか?と思われるかもしれませんが、
マンションの方が1フロアに壁(部屋)が多くあるため、支えが多く倒れにくいという考え方もあります。

それでは、マンションが地震に強いというのは本当なのか、2011年3月の「東日本大震災」の時の不動産被害を例に挙げて紹介します。

当時、震災によって倒壊したマンションの数をご存じでしょうか?
社団法人高層住宅管理業協会の調査(参照:http://www.kanrikyo.or.jp/news/data/hisaihoukoku110519.pdf)によると、被災した8万棟のうち、倒壊したのはなんと0棟でした。
その下の「大破」も0棟、「中破」は61棟(全体の0.071%)、「小破」が1,070棟(1.247%)、「軽微・損傷なし」が84,667棟(98.682%)という結果でした。
当時のニュース映像では、津波で流されていく住居の映像が衝撃的でしたが、この調査結果から考えると
戸建てに比べいかにマンションが地震に強いかがお分かりいただけるのではないでしょうか。

とはいえ、地震で倒壊してしまう可能性が0というわけではありません。
2016年「熊本地震」では熊本市内だけで200棟以上のマンションが全壊・半壊の被害を受けました。そのうちの多くが「旧耐震」のマンションだったそうです。
(参照:https://www3.nhk.or.jp/news/html/20210414/k10012975031000.html

”旧耐震”と”新耐震”

1981年(昭和56年)6月1日以降に建てられた物件はすべて「新耐震基準」で造られています。
前述したように、「旧耐震」マンションは「新耐震」マンションに比べ、地震で大きな被害を受ける割合が大きく、
最近はマンションの「建て替え」を考えるオーナーも増加してきています。
「建て替え」は一旦入居者を0にし、新しい基準に合わせて大規模な改修工事が必要になる可能性があります。
これからマンション投資を始めよう、という方は、物件の築年数や老朽化具合を必ず確認し、
少なくとも「新耐震基準」で建てられた物件を選ぶようにしましょう。

被災リスクをカバーするには?

地震保険への加入をお勧めします。
物件を所有すると、必ず火災保険に加入することとなりますが、それにプラスして地震保険に加入するようにしましょう。
(火災保険は必須、地震保険のみ加入することは出来ません)
建物部分(5000万円)と家財(1000万円)で合計6000万円分は被害総額からカバーすることが出来ます。


地震保険の加入は義務ではありませんが、「地震大国」日本で不動産を所有するなら、加入して損はないと思います。
耐震改修工事・建て替えに莫大な資金を使って、投資の利益が無くなってしまうよりは、あらかじめリスクに備えておくことが
不動産を長期保有し、堅実な利益を取っていくことにつながります。
これから不動産投資を始める方にも、すでに始めている方にも、このコラムが不動産の天災リスクについて考えるきっかけとなれば幸いです。

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