東京23区では、マンション価格が「1億円」を超えることが珍しくなくなってきた。
前回の記事では、2026年8月の東京23区における中古マンション70㎡換算価格が、
1億2,677万円
に達していることを紹介した。
では、単純に1億円のマンションを購入しようとした場合、
年収はいくら必要なのだろうか。
年収800万円？
1,000万円？
1,500万円？
それとも2,000万円必要なのだろうか。
住宅ローンでは、単純に年収だけで融資額が決まるわけではない。
金利
返済期間
頭金
他の借入れ
年齢
勤務状況
物件の担保評価
などを含めて金融機関が審査する。
それでも、
「年間返済額が年収の何％になるか」
という返済負担率から考えると、必要年収のおおよその水準を見ることができる。
今回は1億円を住宅ローンで借りた場合の返済額を計算し、
1億円のマンションを購入できる年収
を具体的に考えてみる。
まず結論 1億円を借りるなら年収1,000万円ではかなり重い
先に大まかな結論を示そう。
1億円を、
金利1.2％・35年・元利均等返済
で借りると、毎月の返済額は約、
29万2,000円
になる。
年間では約、
350万円
である。
この350万円が年収に占める割合を計算すると、
年収1,000万円なら35.0％
年収1,200万円なら29.2％
年収1,400万円なら25.0％
となる。
つまり同じ1億円の住宅ローンでも、
審査基準に近い水準なら年収1,000万円前後
だが、
家計に余裕を持たせて返すなら年収1,400万円程度
まで欲しい計算になる。
「借りられる年収」と「無理なく返せる年収」は同じではないのである。
住宅ローンでは「返済負担率」が重要
住宅ローン審査で重要な考え方の一つが、
総返済負担率
である。
これは、
年間のローン返済額 ÷ 年収
で計算する。
例えば年収1,000万円で年間返済額が300万円なら、
300万円 ÷ 1,000万円 ＝ 30％
となる。
住宅金融支援機構の「フラット35」では、2026年4月現在、すべての借入れを合わせた総返済負担率について、
年収400万円未満：30％以下
年収400万円以上：35％以下
という基準を設けている。
ここで重要なのは、
住宅ローンだけではない
という点である。
自動車ローン
教育ローン
カードローン
分割払い
リボ払い
なども含めて計算される。
したがって1億円の住宅ローン返済額だけで年収の35％近くになってしまえば、他に借入れがある場合は審査上さらに厳しくなる。
1億円を35年ローンで借りると毎月いくら？
まずは1億円を35年間借りた場合を見てみよう。
ボーナス返済なし、元利均等返済とする。
金利1％の場合
毎月返済額は約、
28万2,000円
年間返済額は約、
339万円
総返済額は約、
1億1,856万円
となる。
金利2％の場合
毎月返済額は約、
33万1,000円
年間返済額は約、
398万円
総返済額は約、
1億3,913万円
となる。
金利3％の場合
毎月返済額は約、
38万5,000円
年間返済額は約、
462万円
総返済額は約、
1億6,164万円
となる。
まとめると次のようになる。
| 金利 | 毎月返済 | 年間返済 | 総返済額 |
|---|---|---|---|
| 1％ | 約28.2万円 | 約339万円 | 約1億1,856万円 |
| 2％ | 約33.1万円 | 約398万円 | 約1億3,913万円 |
| 3％ | 約38.5万円 | 約462万円 | 約1億6,164万円 |
※1億円、35年、元利均等、ボーナス返済なし。金利が全期間変わらないと仮定した試算。
1％と3％では、毎月の差は約10万円。
35年間の総返済額では、
約4,300万円
もの差になる。
1億円クラスの借入れでは、金利差の影響も非常に大きいのである。
2026年の変動金利は「1％台」も珍しくない
住宅ローン金利は金融機関や条件によって異なる。
例えば三菱UFJ銀行では、2026年10月の新規借入れ向け変動金利として、
年1.195％
を表示している。
もちろん実際の適用金利は、
審査結果
借入条件
団体信用生命保険
商品
などによって異なる。
ただ、現在の住宅ローンを考える際に、
「変動金利なら0％台が当然」
とは言えない環境になってきている。
そこで以下では分かりやすく、
金利1.2％
を一つのモデルケースとして使う。
金利1.2％・35年なら毎月約29万2,000円
1億円を、
金利1.2％
35年間
元利均等返済
で借りると、
毎月返済額は約、
29万2,000円
となる。
年間では約350万円。
総返済額は約、
1億2,251万円
である。
元本は1億円だが、35年間で約2,250万円を利息として支払う計算になる。
審査基準35％から逆算すると必要年収は約1,000万円
年間返済額約350万円を、総返済負担率35％以内に収めるには、
350万円 ÷ 35％
なので、
年収約1,000万円
が必要になる。
かなり分かりやすい数字である。
つまり理論上は、
年収1,000万円前後でも1億円ローンが返済負担率35％に収まる
計算になる。
ただし、これは住宅ローンしか借金がない場合の単純計算である。
実際の融資可否を保証するものではない。
金融機関も、物件価格・属性などを含めて総合的に審査する。三菱UFJ銀行も借入可能額シミュレーションについて、結果はあくまで目安であり、実際の融資額は審査によって決まるとしている。
年収1,000万円で1億円ローン、本当に余裕がある？
ここで考えたいのが、
審査に通る可能性があることと、余裕を持って生活できることは別
という点である。
年収1,000万円でも、手取りが年間1,000万円あるわけではない。
税金や社会保険料が差し引かれる。
さらに住宅ローンだけで年間350万円を支払えば、
毎月約29万円
が固定的に出ていく。
そしてマンションの場合にはローン以外にも、
管理費
修繕積立金
固定資産税
火災・地震保険
駐車場代
などが必要になる。
高額マンションでは、管理費と修繕積立金だけでも毎月数万円になるケースは珍しくない。
つまり住宅ローンが月29万円でも、
住宅関連支出全体では月35万円、40万円を超える可能性
もある。
返済負担率25％なら年収約1,400万円
そこで、より余裕を持たせる考え方として、
返済負担率25％
でも計算してみよう。
年間返済額350万円なら、
350万円 ÷ 25％
で、
年収約1,400万円
となる。
比較すると、
| 返済負担率 | 必要年収 |
|---|---|
| 35％ | 約1,000万円 |
| 30％ | 約1,167万円 |
| 25％ | 約1,400万円 |
※1億円、金利1.2％、35年返済の試算。
したがって、
1億円の住宅ローンを単独で組む場合、現実的には年収1,200万～1,400万円以上あると家計の余裕は作りやすくなる
と考えられる。
もちろん、子どもの人数や教育費、車の有無、預貯金額などによって適正額は大きく変わる。
金利2％なら必要年収はさらに上がる
金利2％では年間返済額が約398万円になる。
返済負担率別に逆算すると、
35％なら約1,136万円
30％なら約1,325万円
25％なら約1,590万円
となる。
| 金利2％・35年 | 必要年収 |
|---|---|
| 35％ | 約1,136万円 |
| 30％ | 約1,325万円 |
| 25％ | 約1,590万円 |
つまり金利が1.2％から2％へ上昇するだけで、
「余裕を持って返すための年収目安」
は200万円近く上がってしまう。
高額ローンほど、
金利上昇の影響が家計へ直接響く
のである。
金利3％では年収1,800万円でも返済負担率25％前後
金利3％なら年間返済額は約462万円。
返済負担率25％に抑えるには、
462万円 ÷ 25％
で、
年収約1,847万円
が必要になる。
35％でも約1,320万円。
1億円の住宅購入では、
物件価格だけでなく将来の金利まで考えておく必要がある
ことが分かる。
頭金1,000万円ならどうなる？
もちろん1億円のマンションを買うからといって、必ず1億円を借りるわけではない。
例えば、
物件価格1億円
頭金1,000万円
なら、住宅ローンは、
9,000万円
になる。
金利1.2％・35年なら毎月返済額は約、
26万3,000円
である。
年間約315万円。
必要年収は、
返済負担率35％ → 約900万円
30％ → 約1,050万円
25％ → 約1,260万円
まで下がる。
頭金2,000万円なら必要年収はさらに下がる
頭金2,000万円を入れ、
8,000万円
を借りた場合。
金利1.2％・35年なら毎月返済額は約、
23万3,000円
年間約280万円となる。
返済負担率別では、
35％ → 約800万円
30％ → 約933万円
25％ → 約1,120万円
である。
| 頭金 | 借入額 | 月返済 | 年収目安・35％ | 年収目安・25％ |
|---|---|---|---|---|
| 0円 | 1億円 | 約29.2万円 | 約1,000万円 | 約1,400万円 |
| 1,000万円 | 9,000万円 | 約26.3万円 | 約900万円 | 約1,260万円 |
| 2,000万円 | 8,000万円 | 約23.3万円 | 約800万円 | 約1,120万円 |
※金利1.2％、35年、元利均等返済。
頭金の影響は非常に大きい。
ただし頭金を入れすぎても危険
では頭金をできるだけ増やせばよいのかというと、そう単純でもない。
住宅購入時には、
仲介手数料
登記費用
住宅ローン事務手数料
火災保険
引っ越し費用
家具・家電
なども必要になる。
さらに購入後には、
病気
失業
教育費
修繕
など予想外の出費も発生する。
手元資金をすべて頭金へ入れてしまい、
家はあるが現金がない
状態になるのは避けたい。
三菱UFJ銀行では、一定の条件のもと物件価格の110％を上限として諸費用を含めて申し込める住宅ローンも用意している。
金融機関によっては頭金をほとんど入れない購入も可能だが、
借りられることと、借りるべきことは別
である。
40年ローンなら毎月返済額は下がる
近年は35年を超える住宅ローンも増えている。
1億円を金利1.2％で40年間借りると、
毎月返済額は約、
26万2,000円
まで下がる。
35年では約29万2,000円なので、
毎月約3万円
負担を減らせる。
年間では約36万円違う。
その結果、返済負担率35％から逆算する必要年収も、
35年：約1,000万円
40年：約900万円
まで下がる。
高騰した住宅価格に対応するため、
返済期間を延ばすことで月々の返済額を抑える
という考え方である。
しかし40年にすると総返済額は増える
当然、デメリットもある。
同じ1.2％で計算すると、
35年の総返済額：約1億2,251万円
40年の総返済額：約1億2,596万円
となる。
月々の負担は軽くなるが、
利息を支払う期間が5年間伸びる
ため、総支払額は増える。
また40歳で40年ローンを組めば、単純計算では完済時80歳になる。
返済期間は、
「月々いくら払えるか」
だけでなく、
何歳まで返済するのか
も考えなければならない。
そして現在は「50年ローン」もある
さらに現在では、
最長50年
の住宅ローンも登場している。
例えばPayPay銀行は住宅ローンの借入期間を最長50年としており、借入金額は500万円以上2億円以下としている。
auじぶん銀行も、借入金額500万円以上2億円以下、借入期間最長50年の商品を扱っている。
住宅価格の上昇によって、
「35年間では月々の返済額が高すぎる」
という人向けの選択肢が広がっているのである。
1億円を50年で借りると月々約21万円台にもなる
仮に金利1％が50年間変わらないとして計算すると、
1億円・50年ローンの毎月返済額は約、
21万2,000円
である。
35年・1％では約28万2,000円なので、
月々約7万円
も下がる。
これだけを見ると、50年ローンは非常に魅力的に見える。
しかし総返済額は、
35年：約1億1,856万円
50年：約1億2,712万円
となり、返済期間が長い分、利息負担は増える。
実際の50年ローンでは金利が上乗せされる場合も
さらに重要なのが、
35年超のローンでは金利が高くなる商品がある
ことだ。
PayPay銀行では、借入期間が35年を超える場合、
年0.3％
が金利に上乗せされる。
同行が示す計算例でも、
35年：年1.200％
40年・50年：年1.500％
として比較している。
同じ考え方で1億円・50年・1.5％とすると、
毎月返済額は約、
23万7,000円
総返済額は約、
1億4,220万円
になる。
月々の返済は軽くなるが、
支払う利息は約4,220万円
に達する。
期間を延ばせば必ず得になるわけではないのである。
フラット35も1億円超まで借りられるようになっている
住宅価格高騰を象徴する変化もある。
2026年4月現在、フラット35の借入額は、
100万円以上1億2,000万円以下
となっている。
つまり公的な住宅ローン制度でも、1億円を超える住宅取得を想定した融資額になっている。
ただし返済期間の上限は原則35年である。
東京のマンション価格上昇によって、
「住宅ローンで1億円を借りる」
こと自体が、以前ほど特殊な世界ではなくなってきているのである。
年収1,000万円でも「高所得だから安心」とはいえない
年収1,000万円というと、高収入のイメージが強い。
しかし1億円のマンションをフルローンで購入すれば、
住宅ローンだけで年間約350万円。
そこに、
管理費
修繕積立金
固定資産税
保険
駐車場
などが加わる。
さらに子どもがいれば教育費。
老後資金も必要である。
年収が高い世帯ほど、
生活水準
教育費
自動車
旅行
などの支出が大きいケースもある。
したがって、
「年収1,000万円だから1億円の家を買える」
と単純に考えるのは危険である。
年収ではなく「毎月いくら残るか」で考える
住宅購入では、
年収倍率
返済負担率
だけではなく、
毎月のキャッシュフロー
を見る必要がある。
例えば、
手取り収入
－住宅ローン
－管理費・修繕積立金
－生活費
－教育費
－保険
－貯蓄
を計算し、
住宅購入後も十分に現金が残るか
を確認する。
特に1億円クラスの住宅では、数％の金利変化や数万円の固定費の違いが、長期間では大きな差になる。
「借入可能額」と「購入可能額」は違う
銀行が、
「1億円まで融資できます」
と言ったとしても、
1億円の家を買うべきだという意味ではない。
借入可能額は、
金融機関から見た返済可能性
である。
一方、購入可能額は、
自分の人生設計の中で無理なく負担できる価格
である。
両者は分けて考える必要がある。
住宅ローンは一度組めば30年、40年と続く。
現在の年収だけでなく、
昇給
転職
出産
育児休業
教育費
退職年齢
なども影響する。
共働きなら1億円マンションは現実的になる？
ここまで単独年収で計算してきた。
しかし現在の東京では、
共働き世帯
も非常に重要である。
例えば、
夫600万円
妻600万円
なら世帯年収1,200万円。
1億円・1.2％・35年ローンの年間返済約350万円は、
世帯年収の約29％
になる。
単独年収1,200万円と数字上は同じである。
さらにペアローンや収入合算を利用すれば、夫婦双方の収入を住宅ローン審査に活用できる。
三菱UFJ銀行の借入可能額シミュレーションでも、
ペアローン
収入合算
を選択できるようになっている。
フラット35でも一定の条件で収入合算が可能である。
そのため東京の高額マンション市場では、
「一人の高所得者が買う」だけでなく、「二人の所得を合わせて買う」
という形も重要になっている。
この問題は第7回で詳しく取り上げる。
住宅価格が上がると「ローン期間」で調整するしかなくなる
今回の計算を見ると、現在起きていることが分かりやすい。
住宅価格が上がる。
↓
年収は同じ速度では上がらない。
↓
35年では月々の返済額が大きくなる。
↓
40年、50年へ返済期間を延ばす。
↓
ペアローンや収入合算を使う。
という流れである。
つまり住宅価格高騰は、
単に、
「家が高くなった」
だけではない。
住宅ローンの仕組みそのものを変え始めているのである。
1億円の自宅を買うことと「1億円の資産を持つこと」は同じではない
ここで、資産形成という観点からも考えてみたい。
1億円の自宅を買えば、
1億円の不動産を所有する
ことになる。
しかし自宅は基本的に家賃収入を生まない。
住宅ローン
管理費
修繕費
固定資産税
などを家計から支払う。
一方、投資用不動産の場合は、
入居者からの家賃収入
がある。
もちろん投資用不動産にも、
空室
修繕
金利
価格下落
などのリスクがある。
ただし、
「1億円の不動産を持つ」
という点では同じでも、
自宅と収益不動産ではキャッシュフローの構造がまったく違う。
ここは不動産を資産として考えるうえで重要な違いである。
高額な自宅だけが「不動産を持つ方法」ではない
東京のマンション価格が1億円を超えると、
「自分には不動産なんて無理だ」
と考えてしまうかもしれない。
しかし不動産の持ち方は、
1億円の自宅を買う
ことだけではない。
価格帯の異なる中古マンション。
コンパクトマンション。
投資用物件。
居住エリアを変えた住宅。
など、選択肢はさまざまである。
住宅価格が高騰しているからこそ、
「高い自宅を買うこと」と「資産として不動産を持つこと」を分けて考える
ことも一つの方法である。
不動産価格が高い今ほど「借入額」より物件選びが重要
住宅でも投資用不動産でも、
融資を受けられる額いっぱいまで借りればよいわけではない。
価格が上昇している市場では特に、
将来売れる場所か
賃貸需要があるか
管理状態は良いか
修繕費はどれくらいか
価格が割高ではないか
という物件そのものの分析が重要になる。
不動産価格が上昇している局面では、
「いくら借りられるか」より「何を買うか」
の方が重要になるのである。
まとめ
1億円のマンションを買うために必要な年収は、住宅ローンの条件によって大きく変わる。
1億円を、
金利1.2％・35年
で借りた場合、毎月返済額は約29万2,000円。
年間では約350万円となる。
この返済額を年収で逆算すると、
返済負担率35％：年収約1,000万円
返済負担率30％：年収約1,167万円
返済負担率25％：年収約1,400万円
となる。
したがって、
審査上の一つのラインとしては年収1,000万円前後でも計算上は届く可能性があるが、生活に余裕を持たせるなら1,200万～1,400万円以上を考えたい
という結果になる。
さらに金利2％なら、25％の返済負担率に抑えるためには年収約1,590万円。
金利3％なら約1,847万円が必要になる。
1億円という高額ローンでは、
わずかな金利差が必要年収や総返済額を大きく変える。
そのため近年では、
40年ローン
50年ローン
ペアローン
収入合算
などを利用し、月々の返済額を抑える方法も広がっている。
実際、50年ローンを取り扱う金融機関もあり、フラット35の借入上限も2026年4月現在は1億2,000万円となっている。
東京で1億円の住宅を買うことは、もはや一部の富裕層だけの話とは言い切れなくなってきた。
しかし、
借りられることと、無理なく返せることは別である。
さらに不動産を資産形成という視点から見るなら、
1億円の自宅を買うこと
と、
収益を生む不動産を持つこと
も分けて考える必要がある。
住宅価格が高騰している時代だからこそ、
「最大いくら借りられるか」ではなく、「どの不動産に、どれだけ借入れを使うのか」
が重要になっているのである。
次回は、
マンション価格はなぜ給料より上がった？土地・建築費・人件費を50年で比較【東京のマンションはなぜ買えなくなった？ 第3回】
をテーマに、約50年間でマンション価格が給与以上に上昇した理由を、土地価格・建築費・建設業の人手不足・供給戸数などから詳しく分析する。
引用元・参考元
- 住宅金融支援機構「フラット35 ご利用条件」
- 住宅金融支援機構「収入合算」
- 三菱UFJ銀行「住宅ローン」2026年10月金利情報
- 三菱UFJ銀行「住宅ローン借入可能額シミュレーション」
- 三菱UFJ銀行「住宅購入に伴う諸費用の借入れ」
- PayPay銀行「50年ローンで家計にゆとりを！」
- PayPay銀行「住宅ローン商品要項」
- auじぶん銀行「住宅ローン」
