日銀が0.75%へ追加利上げ！不動産投資と住宅ローンはどうなる？2026年以降の金利動向を徹底解説

📖この記事の目次

• 【2025年12月】日銀が政策金利を0.75%へ引き上げ！決定内容のポイント
• 住宅ローンへの影響は？変動金利・固定金利それぞれの見通し
• 不動産投資市場はどう変わる？投資家が注視すべき3つの変化
• 金利上昇局面で後悔しないための資産形成戦略
• まとめ：変化の激しい時代こそ、最新の情報を武器に

30年ぶりの高水準！全会一致で決まった「0.25%の追加利上げ」

今回の日銀の決定により、短期政策金利は0.75%程度となりました。これは、バブル崩壊直後の1990年代初頭以来、約30年ぶりの水準です。2024年3月のマイナス金利解除から始まった利上げプロセスは、今回の決定により「金融緩和からの完全な脱却」を鮮明にしました。

なぜ今？植田総裁が語った「賃金と物価」の好循環

追加利上げの背景には、強固な賃上げの流れがあります。植田総裁は記者会見で、2026年の春闘に向けた企業の賃上げ意欲が高いこと、そしてサービス価格の上昇が定着しつつあることを強調しました。「物価が上がるから金利を上げる」というだけでなく、「日本経済が健全なインフレサイクルに入った」という自信の表れと見て取れます。

変動金利は2026年から上昇？「5年ルール・125%ルール」の落とし穴

変動金利の指標となる「短期プライムレート」は、政策金利と連動します。大手銀行各社は今回の利上げを受け、2026年以降に適用金利を0.25%程度引き上げる可能性が高いでしょう。多くの銀行には「5年ルール（5年間は返済額を変えない）」「125%ルール（増額幅を1.25倍までにする）」がありますが、これは支払いを先送りにしているだけで、未払利息が発生するリスクには注意が必要です。

長期金利は一時2%台へ。固定金利を選んでいる人の注意点

長期金利（10年物国債利回り）は、日銀の発表前から上昇傾向にあり、既に2%台を伺う展開となっています。固定金利を選択している方は返済額に変動はありませんが、これから借り換えを検討する場合、数年前のような1%台前半の超低金利で組むことは難しくなっています。

不動産投資における3つの変化：
1. 物件価格の選別が進む（立地の重要性がさらに向上）
2. 借入金利上昇を上回る「賃料上昇」の現実味
3. 現金比率の高い投資家への優位性シフト

物件価格は暴落する？「実質金利」で見る市場の底堅さ

理論上、金利が上がれば物件価格は下がります。しかし、現在の日本はインフレ（物価上昇）局面にあります。建築費の高騰や土地価格の上昇が続く中、マンションなどの実物資産は、現金の価値が目減りするインフレへの対策手段として、依然として強い需要があります。特に都心部の好立地物件であれば、暴落の可能性は低いと考えられます。

利回り（イールドギャップ）の縮小にどう立ち向かうべきか

投資物件の利回りと借入金利の差である「イールドギャップ」は縮小傾向にあります。これからの投資戦略では、「ただ安く借りる」ことよりも、「家賃を上げられる物件か」「将来の資産価値が落ちないか」という物件本来の稼ぐ力を見極めるスキルが、これまで以上に重要になります。

今すぐ見直すべき3つのポイント

• 家計のキャッシュフロー確認：金利が1%上がっても返済が続けられるかシミュレーションを行う。
• レバレッジの適正化：フルローンにこだわりすぎず、一部自己資金を入れることで総返済額を抑える検討をする。
• 「インフレに強い資産」への分散：現金預金だけでなく、賃料上昇が期待できる現物不動産をポートフォリオに組み込む。

⚠️ 専門家の視点

金利上昇は決して「悪」ではありません。経済が成長し、給与が上がり、お金に価値（金利）がつくのは正常な姿です。恐れるべきは金利そのものではなく、「変化に対応せず準備を怠ること」です。不動産投資のプロは、こうした局面こそ優良物件の仕入れチャンスと捉えています。