不動産投資を始める方の多くは、確定申告が必要になります。
しかし、不動産売却をした際の確定申告については「申請が必要なのかわからない」という人も少なくありません。
本記事では、不動産売却をした方やこれから検討している方に向けて、「確定申告の必要性の判断基準」、「関連の深い減価償却」、そして「申告が必要な場合の手続き方法」を解説しています。
これからやってくる確定申告時の参考にしてみてください。
不動産売却時に伴う確定申告は必要？
この問いに対する答えは売却後の利益によって異なります。
詳細については以下より説明します。
不動産売却時に確定申告が”必要”な場合
不動産売却後に「譲渡所得」が発生する場合、確定申告をする必要があります。
「譲渡所得」とは、不動産売却による収入から不動産の取得や譲渡にかかった費用（取得費や譲渡費用）を差し引いた額で、計算式は以下のとおりです。
・譲渡所得 ＝ 譲渡価格 ー （取得費 ＋ 譲渡費用）
「譲渡費用」には、売却する際に支払う仲介業者への手数料や印紙税が含まれます。
また、売却した不動産を取得する際に発生した購入代金や仲介手数料のことを「取得費」といいます。不動産の購入代金は、売却時点の不動産の価値で計算されるという点に注意が必要です。
その理由は、建物などの資産は時間の経過により価値が下がるためです。
計算式は以下のとおりです。
・取得費 ＝ 購入代金 ー 減価償却費 ＋ 購入時の諸費用
・減価償却費 ＝ 建物購入代金 × 償却率 × 経過年数
「減価償却」については別の記事で詳しく紹介しています。併せてご一読ください。
＞『減価償却はなぜ不動産投資で重要なのか｜減価償却の仕組みやメリットを学ぶ』
不動産売却時に確定申告が”不要”な場合
一方、不動産を売却して損失が発生した場合は確定申告する必要がありません。それは、所得税や住民税は課税されないためです。
ただし、マイホームを売却して損失が出た場合は、一定の条件を満たすことで損益通算ができる特例があるため、確定申告をお勧めします。
不動産投資をしている方は、次の点に注意してください。
投資用物件から家賃収入による利益が発生している場合、その利益にかかる税金の確定申告が必要です。不動産売却で利益を得ている場合は、家賃収入と売却利益の両方の確定申告を行う必要があります。
不動産売却後の確定申告の流れ
不動産売却後の確定申告は、大きく分けて5つの手順で進行します。
1．確定申告に必要な書類を準備する
2．譲渡所得にかかる税金を計算する
3．確定申告書等の書類を記入する
4．税務署で手続きを行う
5．納税または還付を受ける
手順1．確定申告に必要な書類を準備する
書類は国税庁ホームページや税務署、法務局から入手可能です。
・確定申告書B様式
・分離課税用の申告書
・譲渡所得の内訳書
・購入時・売却時の不動産売買契約書
・登記事項証明書
・仲介手数料などの領収書
必要書類に漏れがあると、 提出後に税務署から問い合わせが来ることもあります。書類は漏れなく準備しましょう。
手順2．譲渡所得にかかる税金を計算する
譲渡所得に関わる税金を計算するには、まず譲渡所得を調べなければいけません。譲渡所得は、前述したとおり以下の計算式で算出することができます。
・譲渡所得 ＝ 譲渡価格 ー（取得費 ＋ 譲渡費用）
譲渡所得にかかる税金は、所得税と住民税です。「譲渡所得×税率」から算出されます。
不動産の所有期間により、所得税と住民税それぞれの税率が異なります。
・短期譲渡所得の税率
・長期譲渡所得の税率
■短期譲渡所得の税率
売却年の1月1日時点でマンションの所有期間が5年以下の場合、所得税の税率は30%、住民税の税率は9%です。
■長期譲渡所得の税率
売却年の1月1日時点でマンションを5年超所有していた場合は、所得税と住民税の税率はそれぞれ15%と5%です。
併せて、2013年から2037年までは、所得税と住民税に加えて復興特別所得税が課されています。復興特別所得税の税率は、不動産所有期間にかかわらず基準所得税額の2.1%です。
手順3．確定申告書等の書類を記入する
確定申告書等の書類の準備と税金の計算ができたら、確定申告書の準備を進めます。家にパソコンがある方は、e-Taxで自宅から確定申告書類を作成できます。
そうでない場合、税務署で確定申告用紙をもらうようにしましょう。
確定申告期間中は、申告会場で説明を受けながら作成を進めることもできます。初めて申請を行う方は申告会場で作成をすることをお勧めします。
手順4．税務署で手続きを行う
準備した確定申告書等の提出は、以下のいずれかの方法で行います。
・郵送等で、所轄の税務署に送付する
・所轄の税務署へ直接持参する
・国税電子申告・納税システム（e-Tax）で申告する
近くに税務署がある場合や申告の期限が迫っている場合などは、税務署へ直接持参するのも良いでしょう。
手順5．納税または還付を受ける
不動産売却に伴う所得税と復興特別所得税の納付は、以下の方法で行います。
・振替納税を利用する
・現金で納付する
・国税電子申告・納税システム（e-Tax）で納付する
・クレジットカードで納付する（ただし決済手数料は納税者負担）
住民税は申告後の5月に納付書が送られてくるので、届き次第支払います。税金によって支払い方法が異なるため注意しておきましょう。
まとめ：不動産売却での税金はいくらかかるか早めの計算と準備を
投資用物件の不動産売却で利益を得た場合は、確定申告が必要です。
売却益は譲渡所得として扱われ、所得金額に応じた所得税や住民税が課税されます。また、不動産投資を行っている人の場合、家賃収入を含めた不動産所得に対しても確定申告を行う必要があります。
特に、初めて申請を行う方は、正確に申告するために不明点などを1つ1つ確認しながら進めていきましょう。
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