マンション投資をはじめるほとんどの方が、不動産投資ローンの融資を受けます。不動産投資のローンを組むことで、少ない自己資金で数千万円のマンション投資物件の運用ができるためです。
しかし、2022年に入り、変動金利の上昇リスク・物価の高騰で、不動産投資にも影響が出てくる可能性が高まってきました。
そこで今回は、不動産投資ローンの変動金利が上がるとどんな影響が出るのか？不動産投資ローンの注意点をまとめました。
マンション投資にも影響｜不動産投資ローンの金利上昇とは
不動産投資ローンにおける金利とは、お金を借りたときに借入元金に対して支払う使用料を年率に換算したものを指します。つまり、収益物件購入時に金融機関から融資を受けた金額に応じて支払う使用料のようなものです。
収益物件の表面利回りから、融資を受けた際の調達コストとなる金利を差し引いた数値を、「イールドギャップ」と呼びます。
不動産の利回りが高く、また調達金利が低いほど、イールドギャップは高くなります。イールドギャップの数値が高ければ、その分リスクが低くなり、金利上昇のリスクに備えられることになります。
金利には種類が2種類あります。それが、「変動金利」と「固定金利」です。
最近話題になっている金利は、変動金利のほうです。なぜ、変動金利の上昇が話題になっているのでしょうか。
変動金利・固定金利の違いについては、以下の記事で詳しく紹介しています。ぜひ参考にしてみてください。
＞『比較して理解する！不動産投資ローンの金利について』
なぜマンション投資で変動金利が話題になっているのか
「変動金利」の不動産投資ローンは、基準金利（短期プライムレート）という指標の変動によって動き、ローン返済額が見直される方式です。
金利の見直しは年に2回（4月・10月）行われます。そして、返済額は5年に1度のペースで変わります。
もともと日本は低金利の情勢が長く続いており、変動金利のほうがメリットがあると言われていました。しかし、金利が上昇する可能性が高い今、変動金利のデメリットの側面が出てきます。
それは、金利が上昇した分、毎月の返済金額が増え、完済までの総支払額も増加することで、すなわち、家計に大きく影響を与えることを意味しています。
不動産投資ローン対策：既にマンション投資を運用している方
マンション投資を既に行っている方に関しては、想定される上昇リスクに備えて対策をとる必要があります。それは以下の3点です。
1．手元に自己資金をなるべく残す
2．金利が上昇した際は繰り上げ返済も検討する
3．不動産投資ローンや金利の借り換えを検討する
1．手元に自己資金をなるべく残す
マンション投資の場合、不動産投資ローンの返済は入居者の家賃収入を元手にするケースがほとんどです。
金利が上昇した場合、家賃収入のみでの返済が難しくなることも考えられます。できるだけ手元に自己資金を残しておくようにしましょう。
また、前提として、家賃収入を安定的に得るための空室リスクの対策は必須です。以下の記事で空室リスクについて詳しく紹介しています。併せて参考にしてみてください。
＞『マンション投資で空室率を下げるための対策5選』
2．金利が上昇した際には繰り上げ返済も検討する
金利が上昇しキャッシュフローの圧迫が予想される場合、手元の資金を用いて繰り上げ返済を検討することもひとつの対策です。
繰り上げ返済時は、「返済期間短縮」と「返済額軽減」のいずれかを選択することができます。
「返済期間短縮」とは、返済額を変えず返済期間を短くするもので、総金利負担はこちらのほうが少なくなります。「返済額軽減」は、ローンの返済期間は変えずに、繰り上げ返済後の月々のローン返済額を少なくする方式で毎月の支出を抑えることができます。
繰り上げ返済の内容は金融機関によって異なるため、検討する際は必ず融資先の金融機関に確認しましょう。
3．不動産投資ローンの借り換えを検討する
不動産投資ローンの融資を受けている金融機関や金利の借り換えも、視野に入れると良いでしょう。ただし、借り換えはメリットだけではなく、月々のローン返済額が以前より高くなるリスクも想定されます。
詳細について以下の記事にまとめていますので、併せて参考にしてみてください。
＞『不動産投資ローンの借り換え｜メリット・デメリットを解説』
不動産投資ローン対策：これからマンション投資を検討する方へ
金利上昇が見込まれる今、これからマンション投資を検討する方は購入タイミングも悩む人も多いでしょう。
今回のように、先行きの見えない不透明なリスクは今後も続く可能性があります。そのため、不動産投資において最も大事なことは不動産投資を行う目的を明確にすることです。
その上で、どのタイミングで不動産投資を行うべきなのか検討をしましょう。
以下の記事では、不動産投資初心者向けにまとめたポイントをご紹介しています。併せて参考にしてみてください。
＞『初心者必見｜不動産投資で気を付けるべきポイント5選』
まとめ：不動産投資ローン対策は早々に行うことがマンション投資成功の鍵
マンション投資をはじめる目的の多くが資金作りです。
資金作りをするために始めたにも関わらず、不動産投資ローンの支払いが難しくなってしまえば、本来の目的が達成できずに頓挫してしまう可能性があります。
また、現在は物価高騰の影響もあり、生活費の支出も増えてきている状況です。資金計画をしっかりと組んだ上で、どのタイミングでマンション投資を始めるべきかよく検討しましょう。
既にマンション投資を運用している方に関しては、想定される事態に備えて今から準備をしておくことをお勧めいたします。
なお、LIV PLUSではマンション投資に関するコラムを随時アップしています。マンション投資を検討する際にご参考いただけますと幸いです。
