親が亡くなり、実家を相続することになった。
そんなとき、「まず何をすればいいのか」「家の名義はいつまでに変えるのか」「税金はいくらかかるのか」「住まないならすぐ売っていいのか」など、分からないことが一気に出てくる。
特に不動産の相続は、預貯金のように簡単に分けられるものではない。兄弟など複数の相続人がいる場合には、誰が実家を取得するのかを決める必要もある。
さらに現在は相続登記が義務化されており、相続放棄や相続税にもそれぞれ異なる期限が設けられている。
今回は「実家を相続したら最初に何をするのか」を、手続きの順番に沿って解説する。
まず確認したいのは「誰が何を相続するのか」
実家を相続することになったとき、最初から家の名義変更をするわけではない。
まず確認したいのが、相続人と相続財産の全体像である。
亡くなった人を「被相続人」、財産を受け継ぐ人を「相続人」という。
実家だけを見て判断するのではなく、預貯金、株式などの有価証券、土地・建物、生命保険、借入金なども含めて確認することが重要だ。
なぜなら、相続ではプラスの財産だけでなく、原則として借金などのマイナスの財産も引き継ぐ可能性があるからである。
また、遺言書がある場合とない場合でも、その後の手続きは変わってくる。
相続人と財産を確認したうえで、誰がどの財産を引き継ぐのかを整理していくことになる。
実家だけを「相続しない」という選択は原則できない
「預金は相続したいが、古い実家はいらない」
このように考える人もいるだろう。
しかし、相続放棄は基本的に特定の財産だけを選んで放棄する制度ではない。
相続放棄をすると、原則としてその相続について最初から相続人ではなかったものとして扱われる。そのため、不要な実家だけを放棄して預貯金だけを受け取る、といった使い方はできない。
さらに重要なのが期限である。
相続放棄は原則として、自分のために相続が開始したことを知ったときから3か月以内に家庭裁判所へ申述する必要がある。相続財産を調査しても判断できない事情がある場合には、家庭裁判所へ期間伸長を申し立てる制度もある。
実家だけでなく借金などがある可能性も含め、早い段階で財産全体を確認する必要がある理由はここにある。
相続放棄については、このシリーズの第4回で詳しく解説する。
兄弟がいる場合は「誰が実家を相続するか」を決める
遺言書などによって取得する人が決まっていない場合には、相続人同士で遺産の分け方を話し合うことになる。
これが「遺産分割協議」である。
例えば父親が亡くなり、母親と子ども2人が相続人になった場合、必ずしも実家を3人の共有名義にしなければならないわけではない。
「母親が実家を取得し、子どもは預貯金を取得する」といった分け方も考えられる。
国税庁も、遺言書がない場合には相続人全員で遺産分割について協議し、協議が成立した場合には遺産分割協議書を作成すると案内している。
実家を安易に兄弟の共有名義にすると、将来売却するときなどに共有者間の調整が必要になる。
「とりあえず共有にしておけばいい」と考えるのではなく、今後その家をどうするのかまで考えて決めることが重要である。
兄弟で実家を相続する際の問題については、第3回で詳しく取り上げる。
実家の「名義変更」は相続登記を行う
誰が実家を取得するのか決まったら、不動産の名義を変更する。
一般的には「実家の名義変更」と呼ばれるが、正式には相続登記である。
以前は相続登記をせず、亡くなった親の名義のまま長期間放置されている不動産も少なくなかった。
しかし、2024年4月1日から相続登記は義務化された。
現在は、相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請する必要がある。正当な理由なく義務に違反した場合には、10万円以下の過料が科される可能性がある。
さらに注意したいのが、義務化以前に発生した相続である。
2024年4月1日より前に相続したことを知っていた未登記の不動産についても対象となり、原則として2027年3月31日までに相続登記を行う必要がある。
「昔亡くなった祖父名義のまま」という実家も無関係ではない。
この2027年3月31日の期限については、第2回で詳しく解説する。
相続税は「実家を相続したら必ず払う」わけではない
実家を相続すると、「相続税がいくらかかるのだろう」と心配になる人もいる。
しかし、相続したからといって必ず相続税が発生するわけではない。
相続税には基礎控除があり、
3,000万円＋600万円×法定相続人の数
で計算する。
例えば法定相続人が3人の場合、基礎控除は、
3,000万円＋600万円×3人＝4,800万円
となる。
原則として、正味の遺産額が基礎控除額を超える場合に相続税の申告・納税が必要となる。
ただし、不動産は預金の残高のように金額がそのまま表示されているわけではないため、相続税上の評価が必要になる。
「実家は古いからほとんど価値がないだろう」と自己判断するのではなく、土地を含めた財産全体を確認することが大切である。
相続税の期限は「10か月」
相続税が発生する場合には期限にも注意したい。
相続税の申告・納税期限は、原則として被相続人が死亡したことを知った日の翌日から10か月以内である。
例えば1月6日に死亡したことを知った場合、通常はその年の11月6日が申告期限となる。
「兄弟で話し合いがまとまらないので、相続税の申告も待ってもらえる」というわけではない。
国税庁によると、遺産分割協議が終わっていない場合でも相続税の申告期限そのものは延長されない。
不動産を含む相続では、誰が取得するかを決めるまでに時間がかかる場合があるため、10か月という期限を早い段階から意識しておく必要がある。
亡くなった人の確定申告が必要な場合もある
もう一つ忘れやすいのが「準確定申告」である。
亡くなった人に確定申告が必要だった場合には、相続人などが代わりに所得税の申告を行う。
これを準確定申告という。
期限は原則として、相続の開始があったことを知った日の翌日から4か月以内である。
相続税の10か月よりも早く期限が来るため、被相続人が個人事業主だった場合や不動産収入などがあった場合には特に注意したい。
実家を相続したら「住む・貸す・売る」を考える
相続手続きと並行して考えたいのが、実家を今後どうするのかである。
自分や家族が住むのであれば、そのまま住宅として使用することになる。
住む予定がない場合には、賃貸に出す、売却する、しばらく保有するといった選択肢が考えられる。
問題になりやすいのが、
「とりあえず何も決めずに空き家にしておく」
というケースである。
人が住まなくなった家でも、固定資産税などの負担は続く。建物が老朽化すれば修繕や管理も必要となり、庭木や雑草、害虫などによって近隣に影響を及ぼす可能性もある。
相続した実家を「売る・貸す・住む・空き家として保有する」のどれにするのかは、第5回で詳しく比較する。
実家を売る場合にも税金の確認が必要
「住む人がいないので売却しよう」と決めた場合も、売却価格がそのまま手元に残るわけではない。
土地や建物を売却して利益が出れば、譲渡所得として所得税や住民税が課税される場合がある。
一方、相続した空き家については一定の条件を満たすことで、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除」が利用できる場合がある。
2026年9月現在、この特例は2027年12月31日までの一定の譲渡が対象となっている。なお、相続人が3人以上の場合など、控除限度額が2,000万円となるケースもある。
売却方法や時期によって税負担が変わる可能性があるため、「いらないからすぐ売る」と判断する前に税制を確認することが重要である。
この制度については、第7回で詳しく解説する。
実家を相続したときに重要なのは「期限」を整理すること
相続では、それぞれの手続きの期限が同じではない。
特に覚えておきたいのは、3か月・4か月・10か月・3年である。
相続放棄は原則3か月以内、準確定申告が必要な場合は4か月以内、相続税の申告・納税が必要な場合は10か月以内、相続登記は原則として不動産を相続したことを知った日から3年以内である。
この順番を知らずに、「まず実家を売ることだけ考える」「兄弟との話し合いを何年も放置する」といった対応をすると、後から別の手続きの期限に気付く可能性がある。
まず財産と相続人を確認し、期限の短い手続きから順番に整理することが重要である。
まとめ
実家の相続では、「家をどうするか」だけを考えればよいわけではない。
最初に相続人と相続財産を確認し、遺言書の有無や借金なども含めて財産全体を把握する必要がある。
そのうえで、相続放棄を検討するのであれば原則3か月以内、準確定申告が必要であれば4か月以内、相続税の対象になる場合には10か月以内という期限を意識する。
そして実家を取得することになった場合には、相続登記を行い、その後「住む・貸す・売る・保有する」のどれを選択するのかを考えていくことになる。
特に2024年4月から相続登記が義務化されたことで、「親名義のまま放置する」という選択は以前より大きな問題になっている。
次回は、**「相続登記をしないとどうなる？2027年3月31日の期限と罰則」**をテーマに、相続登記の義務化について詳しく解説する。
引用元・参考元
- 法務省「相続登記の申請義務化」
- 国税庁「相続税がかかる場合」「相続税の申告と納税」
- 国税庁「相続財産が分割されていないときの申告」
- 国税庁「納税者が死亡したときの確定申告（準確定申告）」
- 裁判所「家事事件Q&A・相続放棄」
- 国税庁「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」
