不動産を売却する際には様々な費用がかかりますが、中でも大きな出費になるのが「税金」です。
このコラムでは不動産投資物件の売却にかかる税金について解説します。
想定より手元に残るお金が少なくなってしまうケースも往々にしてありますので、売却益がでた場合に押さえておきたいポイントも併せて紹介します。
この記事で税金に対しての正しい知識をつけていきましょう。
不動産投資物件売却時に発生する税金4種類
不動産を売却したときにかかる税金は主に以下の4種類です。
1．印紙税
2．登録免許税
3．手数料にかかる消費税
4．譲渡所得税・住民税
それぞれ説明していきます。
1．印紙税
印紙税とは収入印紙を支払う際に発生する税金です。収入印紙は不動産投資物件を売却するときに作成する不動産売買契約書に貼り付けます。
この印紙税の金額は不動産売買価格によって決まるため一律ではありません。
具体的には次のような金額となります。
（参考）不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置・国税庁
2．登録免許税
登録免許税とは、不動産の所有権を登記する場合や、抵当権を登記する場合に、登記所で納付する国税のことをいいます。
不動産投資の場合、売却時に不動産投資ローンが残っていると、抵当権抹消登記に必要な登録免許税を支払う必要があります。
登録免許税は、「登録免許税 ＝ 固定資産税評価額 × 税率」の計算式で算出できます。税率については、相続・合併が0.4％、遺贈・贈与が2％、売買が2％が原則です。
3．手数料にかかる消費税
不動産を売却する時には主に3つの手数料がかかり、その費用に対して消費税を支払う必要があります。
・不動産を売却する際に発生する仲介手数料
・抵当権の手続きなどで専門家に依頼をした際に発生する手数料
・不動産投資ローンの一括返済に発生する返済手数料
4．譲渡所得税、住民税
不動産投資において売却益が出た場合、その利益に対して所得税と住民税が発生します。
売却した年の翌年2月16日から3月15日までに確定申告を行い、利益（譲渡所得）につき譲渡所得税が課されることになります。
不動産の譲渡所得税は分離課税という方式を採用しており、総合課税の所得（給与所得、事業所得、不動産所得など）とは、分離して所得や税額を計算するという特徴があります。
住民税は、譲渡所得税の確定申告の計算に基づいて各市区町村が翌年6月頃に決定し、納税する義務があります。
不動産売却時の確定申告については以下の記事で詳しく紹介しています。併せて参考にしてみてください。
＞『不動産売却時に押さえておきたい｜確定申告と減価償却』
不動産投資物件売却時の注意点
不動産投資などの事業用の物件を売却する場合は、原則として建物部分のみに消費税が課税されます。
ただし、課税されたとしても納税が必要とはならない場合があります。その基準は、売主が「課税事業者」であるか、それとも「免税事業者」であるかです。
「課税事業者」とは、基準期間における課税売上高が1000万円を超える事業者を指します。該当する場合は、不動産投資物件を売却する際に消費税の納税が必要です。
売却益が発生したときに確定申告を行わなかった場合
前述したように、投資用不動産の売却益を得た場合は確定申告が必須です。
売却益は譲渡所得として扱われ、所得金額に応じた所得税や住民税が課税されます。申告をしなかった場合は税務署から確実に指摘されます。
たとえば、不動産収入の申告をしていない人が不動産会社に管理費を支払っている事実があれば見逃されることはありません。
しかし、申告ができてなかった場合は罰則が課せられます。
詳細については以下の記事で詳しく紹介しています。併せて参考にしてみてください。
＞『これって脱税？マンション投資における節税と脱税の違い』
まとめ：不動産投資物件の売却はプロに相談する
不動産売却にかかる税金について解説してきましたが、さまざまな税金や費用がかかることはご理解いただけたかと思います。
投資用不動産を売却するのであれば、手元に残るお金を少しでも多くしたいと考える方も多いでしょう。その場合のポイントは、投資用物件を高く売ることです。
高く売るためには、「信頼できる不動産会社に依頼すること」が重要です。
信頼できる不動産会社を探すには、複数の不動産会社を比較することもおすすめです。複数社とやりとりしてみて、自分にあう担当者がいるかなどを確認してみると良いでしょう。
リヴグループでは、不動産投資物件の売却に関する無料相談も承っています。気になることがございましたらお気軽にご相談ください。
＞不動産投資に関する相談はこちら
なお、LIV PLUSでは不動産投資に関するコラムを随時アップしています。不動産投資を検討する際にご参考いただけますと幸いです。
