不動産投資物件として人気の高い中古アパートですが、デメリットやリスクを十分に理解しないまま安易に手を出すと失敗につながる恐れがあります。
3つの失敗例から中古アパート投資のデメリットやリスクを知り、その回避策も把握しましょう。
中古アパート投資のメリットは？
中古アパート投資はなぜ人気なのでしょうか。
主な理由は以下の3つのメリットによるものです。
１．イニシャルコストを抑えて高い利回りが期待できる
２．節税効果が高い
３．収支の見通しを立てやすい
メリット１．イニシャルコストを抑えて高い利回りが期待できる
新築に比べて購入費用を抑えられるため、物件によってはレバレッジを活かして高い利回りを期待できます。取得費用をが安く済むのが最大のメリットといえます。
メリット２．節税効果が高い
物件が古いほど償却期間が短くなり、また償却費用や物件の修繕費用を経費として計上できるため節税効果は高くなります。また本業のあるサラリーマン大家さんは中古アパート投資の帳簿がマイナスになれば取得税や住民税も節税されます。
メリット３．収支の見通しを立てやすい
入居履歴や修繕記録を確認すれば、経営上の将来的な収支の見通しがかなり高い精度で立てられるようになります。事前に確認することで取得前にリスクを把握しやすいのが中古アパートのメリットです。
中古アパート投資のよくある3つの失敗例
中古アパート投資で起こりがちなよくある3つの失敗例を紹介します。これらの失敗例から、中古アパート投資におけるリスクやデメリットが見えてきます。
１．周辺施設の移転で入居率が下がってしまった
２．急な修繕費用でキャッシュフローが厳しくなってしまった
３．物件が古くなるにつれて入居率も賃料も下がってしまった
失敗例１．周辺施設の移転で入居率が下がってしまった
入居者が物件を選定する基準として、周辺施設の充実は大きな影響を持つ要素です。大学や専門学校などがあれば学生の需要が期待できますし、スーパーマーケットなどが近くになれば人気も評価も高まります。
ところが周辺施設は必ずしも不変であるとは限りません。学校や大型スーパーであっても移転の可能性は大いにあり得るのです。
周辺施設に依存した需要はリスクと隣り合わせであると認識する必要があります。
失敗例２．急な修繕費用でキャッシュフローが厳しくなってしまった
中古アパート投資のメリットとして取得費用の安さを挙げましたが、一方で物件の維持に必要な修繕費用は当然ながら新築のそれよりも高くつくことになります。
これが想定していたものなら計画のうちですが、時には突発的に修繕が必要になることもあります。十分なキャッシュを持たない状態で修繕が必要になったり、定期的なメンテナンスの時期と重なって急な出費が必要になったりすると、いきなりキャッシュフローが厳しくなる恐れがあります。
失敗３．物件が古くなるにつれて入居率も賃料も下がってしまった
購入したときは入居率も高くて利回りも良かった物件が、築年数を重ねるに連れて人気が下がり、さらに賃料も下がってしまって急激に利回りが悪くなってしまうというケースはよくあります。
既存の入居者も設備が老朽化するに連れて退去するリスクは高まりますので、長期的に安定した入居率・集客・賃料を維持することは難しいと理解しておかなければなりません。
失敗例から見える中古アパート投資のデメリットとリスク
上記の失敗例から、中古アパート投資においては以下3つのデメリットやリスクがあることがわかります。
１．修繕コストが読みづらい
２．築年数が古くなるほど集客が難しく賃料も下がりやすい
３．既存の入居者が退去することもある
デメリット１．修繕コストが読みづらい
過去の記録から修繕にかかるコストの見通しを立てやすいメリットがある一方で、物件が古くなるほど想定外の修繕コストがかかるリスクは高まります。
十分なキャッシュフローを確立できていない状態ではこれは大きなデメリットになります。
中古アパート投資に限らずあらゆる不動産投資において手元にキャッシュを持っておくことは必須です。
デメリット２．築年数が古くなるほど集客が難しく賃料も下がりやすい
相場を見ればわかるように物件の築年数が古くなるほど賃料は下がっていく傾向があります。
うまく修繕することで需要を延ばすこともできますが、基本的には集客はどんどん難しくなり、人気は衰えていく傾向があることを理解しなければならないでしょう。
購入時の利回りだけを見て判断すると失敗につながります。
デメリット３．既存の入居者が退去することもある
入居率も高く需要も十分にあると思って購入した中古アパートのはずが、周辺施設が移転したり物件が古くなったりした結果、入居者がどんどん退去してしまうことは十分に考えられます。
これを先の集客の難しさが重なることで、利回りは一気に下がってしまう可能性があるのです。
現状だけを見て判断するのは大きなリスクです。
まとめ：中古アパート投資で失敗しないために
中古アパート投資で失敗しないしないためには、以下の点に注意しましょう。
・特定の周辺施設の需要に依存しない
・取得費用の安さや購入時の利回りだけで判断しない
・急な出費に備えて十分なキャッシュフローを確保しておく
デメリットとリスクを知り、十分な対策ができていれば、中古アパート投資のメリットを最大限に享受することができるでしょう。
