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中古マンション投資は東京のワンルーム区分所有にすべき4つの理由

2021/07/29
不動産投資コラム

投資の中でもリスクが低いといわれる不動産投資において、特に安定しているのが東京のワンルーム中古マンションの区分所有です。

  • なぜ中古マンションなのか?
  • なぜ東京なのか?
  • なぜワンルームなのか?
  • なぜ区分所有なのか?

4つの「なぜ」を解説します。

 

なぜ中古マンションに投資すべきなのか?

次の3つの理由から、不動産投資には中古マンションをおすすめします。

 

  • 高い利回り
  • 優れた相続税対策効果
  • 団信に加入できるため万一に備えられる

 

高い利回り

中古マンション投資をおすすめする最大の理由は、取得費用を抑えて高い利回りを期待できるためです。首都圏のマンションの70㎡あたりの価格推移を比較すると、取得価格の差がわかります。

※単位:万円
※㎡単価から70㎡あたりの価格を換算
※「株式会社不動産経済研究所 首都圏マンション市場動向 2020年度版」、「株式会社東京カンテイ 三大都市圏・主要都市別 中古マンション70㎡価格年別推移 20年・年間版」のデータを基に作成

 

約40%程度の取得価格差が確認できますが、賃料においては新築と中古で40%もの差が付くことはありません。これはすなわち高い利回りを期待できることを意味します。

 

団信に加入できるため万一に備えられる

投資用マンションの取得のためローンを組んだ場合は、団信(団体信用生命保険)に加入することができます。団信とは死亡時にローンの残債を保険金で支払える制度で、万一のときに家族を守ることができます。

家族は残された中古マンションから収益を得られる他、売却して現金を得ることもできます。

 

優れた相続税対策効果

資産を現金で保有している場合は現金額に対して相続税が課せられます。しかし不動産を所有している場合は、相続税は評価額に対して課せられることになります。東京のワンルームマンションでは不動産の時価の約30%の評価になるため、現金保有と比べて相続税を大幅に圧縮できます。

 

なぜ東京なのか?

日本全国的には人口減少が進んでおり、この傾向は100年間続くと言われています。そんな中でも東京の人口は安定しており、コロナ禍の影響で地方への転出傾向が現れたとしても依然として大きな居住需要があることがわかります。

※単位:千人
※「国立社会保障。人口問題研究所 都道府県別人口及び増加率の将来推計」のデータを基に作成

 

なぜワンルームに投資すべきなのか?

東京の人口における家族類型別の世帯数を見ると、その答えがわかります。イメージしやすいかとは思いますが、東京都は単身世帯が多いのが特徴です。進学や仕事の関係で一時的に東京に転居するケースも多く、東京都の予測では2040年までは単身世帯数は増加し続けると見られています。

※「東京都 東京都世帯数の予測 平成31年3月」より抜粋

 

東京のワンルームマンションは回転率も高いため、退去があっても次の入居者が見つかりやすいという特徴もあります。またファミリータイプと比べると他にも以下のようなメリットもあります。

 

  • 取得価格が抑えられるのでリスクが小さい
  • 修繕費用・修繕にかかる期間が抑えらる
  • 利回りが高い傾向がある
  • 賃料の下落幅が小さい

 

安定した需要と諸々のメリットから、ワンルームマンションへの投資をおすすめします。

 

なぜ区分所有にすべきなのか?

不動産に限らず、あらゆる投資においてはリスクを分散することが推奨されています。

不動産投資におけるリスクの分散策としては、区分所有がおすすめです。

 

中古マンション一室の区分所有などでは入居者がいなければ賃料収入はゼロになるため、一棟所有と比べてリスクが高いと捉えられがちですがこれは誤解です。

たとえば同じ戸数を所有するとしたとき、区分所有では以下のような観点でリスクを分散することができるのです。

 

  • 「購入時期」を分散して、取得価格の時価の影響幅を抑えられる
  • 「築年数」を分散して、修繕費用のまとまった出費を抑えられる
  • 「立地・エリア」を分散して、需要の変動や災害被害リスクを抑えられる

東京の中古マンション投資を考えるなら、区分所有がおすすめです。

 

まとめ

安定的な高い需要と利回りが期待できることから、不動産投資には東京のワンルームマンションの区分所有がおすすめであることがわかりました。リスクの分散や利回りなどのバランスを考慮し、自身にとって最適な投資先を検討してみてください。

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