不動産投資は、数年から数十年にわたって物件を保有することもある長期的な投資です。
しかし、その間ずっと同じ会社で働き、同じ収入を得られるとは限りません。転職、独立、育児休業、介護、病気などによって、働き方や収入が変わることもあります。
物件を購入した時点では無理のない返済計画だったとしても、生活環境が変われば、家計に対するローン返済の重さも変わります。
不動産投資を長く続けるためには、現在の収入だけでなく、将来の働き方が変化した場合まで想定しておくことが重要です。
今回は、転職や独立、育児などによって収入が変わったときに、不動産投資へどのような影響が考えられるのかを解説します。
不動産投資は購入後の働き方にも影響されます
不動産投資では、物件の家賃収入によってローンを返済するのが基本です。
そのため、「自分の給与が下がっても、家賃で返済できるから問題ない」と考える方もいるかもしれません。
しかし、実際の収支は毎月一定ではありません。
入居者が退去すれば家賃収入は途絶えます。設備の故障や原状回復工事が発生すれば、まとまった支出が必要です。金利や管理費、修繕積立金が上がる場合もあります。
物件の収支が悪化した際には、給与などの家計収入から不足分を補うことになります。
つまり、不動産投資は物件だけで完結するものではなく、所有者の働き方や家計とも深く関係しています。
転職による収入減少を想定しておきます
転職によって年収が上がることもありますが、一時的に収入が下がる可能性もあります。
未経験の業界へ移る場合や、働きやすさを優先して勤務時間を減らす場合には、以前より給与が少なくなることもあるでしょう。
また、転職先が決まるまでの間に収入のない期間が生じる可能性もあります。
物件を購入する際には、現在の年収を基準に返済計画を立てるだけでなく、収入が一定割合減った場合でも返済を続けられるかを試算することが大切です。
特に、毎月の家賃収入よりローン返済や諸経費の方が多く、給与から持ち出しが発生している物件では、収入減少の影響を受けやすくなります。
「毎月数万円なら給与から補える」という前提が、転職後も成り立つとは限りません。
独立や起業を考えている人は資金を分けます
会社員から独立し、個人事業主や経営者になる場合には、収入の安定性が大きく変わることがあります。
事業が軌道に乗るまでの間は、収入が不安定になったり、設備費や広告費、事務所費用などの支出が増えたりする可能性があります。
その時期に不動産投資の空室や修繕が重なると、事業資金と投資資金の両方が不足することも考えられます。
独立を予定している場合には、事業を始めるための資金と、不動産投資を維持するための資金を分けて準備する必要があります。
不動産投資の頭金へ預貯金の大半を使ってしまうと、独立後の運転資金が足りなくなるかもしれません。
反対に、事業資金を不動産の修繕費へ流用すれば、本業の経営に影響が出る可能性があります。
一つの預金口座ですべてを管理するのではなく、生活費、事業資金、不動産投資の予備資金を分けて考えることが重要です。
育児休業や短時間勤務では世帯収入が変わります
共働き世帯では、二人分の収入を前提に不動産投資を始めることがあります。
しかし、出産や育児をきっかけに、どちらかが育児休業を取得したり、短時間勤務へ切り替えたりすれば、世帯収入は変化します。
復職後も、保育料や教育費、子育てに伴う生活費が増える場合があります。
物件購入時に家計へ余裕があったとしても、子どもの誕生後に同じ余裕が残るとは限りません。
そのため、将来子どもを持つ予定がある場合には、育児休業中や短時間勤務中の収入を想定した家計を作っておくことが大切です。
家賃収入が減少した場合でも、生活費や自宅の住宅ローン、投資用ローンを支払えるかを確認します。
不動産投資の返済を優先するあまり、教育資金や生活防衛資金が不足する状態は避ける必要があります。
病気や介護で働けない期間も考えます
働き方が変わる理由は、前向きな転職や独立だけではありません。
病気やけがによって長期間働けなくなることや、家族の介護で勤務時間を減らすこともあります。
こうした出来事は、発生時期を正確に予測することができません。
そのため、不動産投資では、収入が減少しても一定期間はローン返済や修繕費を支払えるだけの現金を確保しておくことが重要です。
生活防衛資金とは別に、物件の空室や設備故障に備える資金を持っておけば、家計と物件の両方へ対応しやすくなります。
保険だけに頼るのではなく、すぐに使える預貯金を残しておくことが、不動産投資を長期的に続けるための備えになります。
働き方が変わる前に追加融資を急がない
転職や独立を予定している人の中には、会社員のうちに融資を受けて物件を購入したいと考える方もいるでしょう。
確かに、勤務先や勤続年数、給与収入は金融機関の審査材料の一つです。
しかし、「今なら借りられるから」という理由だけで購入を急ぐことには注意が必要です。
購入直後に独立して収入が減少したり、予想以上に事業資金が必要になったりすれば、返済負担が家計を圧迫する可能性があります。
重要なのは、融資審査に通るかどうかではなく、働き方が変わった後も物件を保有し続けられるかどうかです。
将来の収入が読みにくい時期ほど、満室時の収支だけでなく、空室や金利上昇を含めた厳しい条件で試算する必要があります。
管理会社との連絡体制も見直します
転職や独立、育児によって生活時間が変わると、管理会社との連絡方法も見直す必要があります。
勤務時間が不規則になったり、仕事中に電話へ出られなくなったりする場合には、メールや専用アプリなどで連絡できる管理会社の方が利用しやすいでしょう。
また、設備故障が起きた際に、どの金額まで管理会社の判断で修理できるのかを事前に決めておくと、対応が遅れにくくなります。
本業や家庭が忙しくなるほど、管理業務を仕組み化することが重要です。
ただし、すべてを管理会社へ任せたままにするのではなく、月次の収支や空室状況、修繕内容は定期的に確認しなければなりません。
働き方が変わったときこそ、無理なく物件を管理できる体制になっているかを見直す機会になります。
売却する基準も事前に考えておきます
不動産投資では、長期保有を前提とすることが多いものの、必ず最後まで持ち続けなければならないわけではありません。
収入が大きく減少し、家計からの持ち出しが続く場合には、物件の売却を検討することも選択肢です。
ただし、資金が不足してから慌てて売却すると、希望する条件で買い手を探す時間が取れないことがあります。
そのため、物件を購入する段階で、どのような状況になったら売却を検討するのかを決めておくことが大切です。
例えば、空室が一定期間続いた場合、毎月の持ち出しが一定額を超えた場合、大規模修繕と家計の支出が重なる場合などです。
価格が下がったからすぐ売る、上がったからすぐ売るという判断ではなく、家計と物件収支の両面から基準を持つ必要があります。
働き方の変化に耐えられる物件を選びます
働き方が変わる可能性を考えると、物件選びでも「高い利益が期待できるか」だけでなく、「収入が減っても保有できるか」という視点が重要です。
購入価格が高く、毎月の持ち出しが大きい物件は、給与が高い間は保有できても、収入が下がった際に負担となる可能性があります。
一方、家賃需要が安定しており、管理費や修繕費を含めた収支に余裕がある物件は、生活環境が変わったときにも対応しやすくなります。
利回りの高さだけで判断するのではなく、空室期間、賃料下落、修繕費、金利上昇を含めて収支を確認することが大切です。
不動産投資で本当に必要なのは、現在の働き方に合う物件だけではありません。
将来の働き方が変わっても、無理なく保有できる物件かどうかを考える必要があります。
まとめ
不動産投資は長期的な投資であるため、保有期間中に働き方や家計が変わる可能性があります。
転職、独立、育児休業、介護、病気などによって収入が減少すれば、空室や修繕が発生した際の負担は大きくなります。
現在の年収だけを前提にせず、収入が減った場合でも返済を続けられるかを確認することが重要です。
特に、独立を予定している人は事業資金と投資資金を分け、共働き世帯は一方の収入が減少した場合も想定しておく必要があります。
また、十分な手元資金を確保し、管理会社との連絡体制や売却の判断基準を事前に整えておくことも大切です。
不動産投資に向いているのは、現在の収入が高い人だけではありません。
働き方や生活環境が変わることを前提に、余裕のある資金計画を立てられる人ほど、長期的に不動産投資と向き合いやすいといえるでしょう。
今回で「働き方から考える不動産投資」の第5回となりました。
職業や年収だけでなく、将来の働き方まで含めて考えることが、不動産投資を無理なく続けるための重要な判断基準です。
