マンション投資で利益を得られるようになると、確定申告の申請が必要になります。特に、サラリーマンの方は初めて確定申告をする方も多く、不安に思う方も多いのではないでしょうか。
この記事では、マンション投資における確定申告の仕組みや必要な手続きについて紹介いたします。
この記事を読んで申請時の参考にしていただけますと幸いです。
マンション投資における確定申告とは
確定申告とは、前年1月1日から12月31日の1年間に得た所得の総額と、それに対する所得税の額を計算して税務署に申告することです。
一般的なサラリーマンは勤務先で年末調整が行われるため、自分で確定申告をすることはありません。
では、確定申告を行うケースはどんなケースでしょうか。
それは、年収2,000万円以上、または給与所得と退職所得以外の所得が年間20万円を超えた場合です。（参考：国税庁「確定申告が必要な方」）
マンション投資の場合、不動産所得が前年1年間で20万円を超える場合は確定申告をする必要があります。なお、「不動産所得」とは毎月の家賃収入のことではなく、「毎月の家賃収入から必要経費を除いた金額」が該当します。
・不動産所得＝家賃収入ー必要経費
つまり、必要経費に計上した金額によって、不動産所得は変動し、確定申告で支払う納税額にも影響していきます。必要経費については以下の記事で詳しく紹介しています。併せてご覧ください。
＞『不動産投資で節税｜経費として計上できる費用とできない費用』
マンション投資は青色申告・白色申告どちらで申請すべき？
確定申告には「青色申告」と「白色申告」の2種類があります。マンション投資をしている方は、どちらで申請した方がいいのでしょうか。
事業規模が大きく控除を最大限に受けたい場合、青色申告をお勧めします。以下にメリット・デメリットをまとめましたので、自分にあった申告方法を選択しましょう。
・青色申告のメリット・デメリット
・白色申告のメリット・デメリット
青色申告のメリット・デメリット
青色申告を行うためにはいくつか条件があり、その年の3月15日または開業後2ヶ月以内に税務署に事前の申請が必要です。（参考：国税庁「青色申告制度」）
青色申告には3つのメリットと1つのデメリットがあります。
・メリット1：最大65万円の税金控除を受けることができる
・メリット2：赤字の繰越が3年間可能
・メリット3：事業専従者の限度額がない
・デメリット：事前申請が必要、貴重申請書類が煩雑になる
メリット1：最大65万円の税金控除を受けることができる
青色申告最大のメリットは、最大65万円の税金控除です。
税金の控除を最大限に受けるためには、e-tax等で確定申告を行い、また、事業規模での不動産投資の貸付であることを認められる必要があります。
マンション投資において一般的に事業規模と判断される基準は「5棟10室」です。
メリット2：赤字の繰越が3年間可能
青色申告では、損益通算を行っても控除しきれない損失を翌年3年間繰越して、各年の所得金額から控除できます。
メリット3：事業専従者の限度額がない
生計を共にしている配偶者や親族に業務の一部を依頼し、給与の支払いを行っている場合、一定の金額が控除されます。事前に税務署に申告する必要があります。
デメリット：事前申請が必要・記帳申請書類が煩雑になる
青色申告は申請を行う前に、開業届と青色申告承認申請書、家族や親族に給与を支払っている場合は、青色事業専従者に関する届出を管轄の税務署に申請する必要があります。
また、青色申請には複式簿記を用いる必要があり、会計の知識や記帳の手間がかかることから、本業の傍らマンション投資を行っているサラリーマンには負担となってしまう可能性があります。
そのため、税理士などに依頼しているケースもあります。
白色申告のメリット・デメリット
白色申告には1つのメリットと2つのデメリットがあります。
・メリット：事前申請をする必要がない、申請方法が青色申告と比べシンプル
・デメリット1：青色申告と比較して受けることができる控除額が少ない
・デメリット2：損失の繰越に制限がある
メリット：事前申請なし、申請方法がシンプル
白色申告は、青色申告と比べると事前申請の必要がなく、申請方法がシンプルで時間がかからない点が大きなメリットです。
デメリット1：青色申告と比較して受けることができる控除額が少ない
白色申告は、青色申告のように65万円の特別控除を受けることはできません。
デメリット2：赤字の繰越に制限がある
白色申告の場合、損失の繰越はできないと考えておきましょう。一方、青色申告の場合、赤字の繰越が3年間可能です。
白色申告は2014年の制度変更以降、記帳と帳簿などの書類保管義務が発生したため、白色申告のメリットは以前と比較して薄くなっていることが現状です。
マンション投資を行っている方は、事業全体の規模と家賃収入・税金・控除のバランスを見極めて白色申告から青色申告に切り替えるタイミングを検討していきましょう。
（参考：国税庁「白色申告者の記帳・帳簿等保存制度」）
マンション投資を行っている方向け｜確定申告の流れ
次にマンション投資を行っている人が確定申告を行う際の流れについてご紹介します。
1）事前申請（青色申告のみ）
2）必要書類の準備
3）決算書の作成
4）確定申告書の作成
5）申請手続き
流れ1）事前申請
青色申告は前述したとおり、事前の届出が必要です。申請期限があるため事前によく確認した上で申請しましょう。
・開業届
・青色申告承認申請書
・青色事業専従者給与に関する届出手続（事業専従者の申請をする場合）
流れ2）必要書類の準備
マンション投資では、不動産売買や家賃収入等、不動産投資関連の書類、経費や控除関連の書類などを準備します。
不動産関連の書類は、不動産投資会社とのやりとりの中でもらっていることがほとんどですので、一箇所にまとめて保管しておくことをお勧めします。
以下のリストを参考に準備しましょう。
・マイナンバーカードまたは身分証明書
・賃貸借契約書
・管理会社が発行する家賃明細
・土地と建物の固定資産税の納税通知書の写し
・管理費や保険料、修繕費の支払額が分かる資料
・ローンの返済表（金利のみが経費になる）
・ 源泉徴収票
流れ3）決算書の作成
次に行う準備は決算書の作成です。
決算書とは日々の収入と支出を記帳した帳簿の結果を記した書類です。青色申告の場合は青色申告決算書、白色申告の場合は収支内訳書を作成します。
流れ4）確定申告書の作成
青色申告と白色申告は、「確定申告書B」という同じ申告書を作成します。手書きで申請する場合は、不動産所得用の書式を国税庁のホームページからダウンロードします。
現在はe-taxでインターネットから申請することも可能です。
流れ5）申請手続き
確定申告の申請手続き方法は、「直接持参」「e-taxで申請」「郵送」の3つの方法から選択できます。
申請可能期間は翌年の2月16日から3月15日までですので、初めて申請する方は窓口で確認してから提出することをお勧めします。
まとめ：事業規模を大きくする場合は青色申告を検討
マンション投資を行う上で、確定申告は必ず申請すると考えて良いでしょう。
初めての確定申告は大変に感じるかもしれませんが、知識を身に付けることができれば、節税にもなり、大きなメリットがあります。
特に事業規模が大きい方は青色申告を活用することで特別控除を得ることが可能ですので、ぜひこの記事を参考に青色申告にチャレンジしてみてください。
今回の記事で登場した「サラリーマン」にこそ不動産投資をお勧めしたい理由を以下の記事で詳しく紹介しています。併せてご一読ください。
＞『不動産投資は副業にあたる？サラリーマンにこそ不動産投資をお勧めしたい4つの理由』
なお、LIV PLUSではマンション投資に関するコラムを随時アップしています。マンション投資を検討する際にご参考いただけますと幸いです。
