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不動産投資の利回りは何%が理想?相場や計算方法と共に解説!

2024/06/13
2024/07/10
不動産投資コラム

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  • 不動産投資の利回りとは?
  • 利回りの計算方法
  • 不動産投資の利回り相場
  • 不動産投資の理想の利回りと最低ラインは?
  • 利回りを見るときの注意点4つ
  • 不動産投資の利回りに関するよくある質問4つ
  • まとめ

不動産投資における利回りは投資判断の重要な指標です。

理想的な利回りは物件の種類や地域により異なりますが、この記事では理想の利回りや、利回りの基本的な計算方法について解説していきます。

当記事を読んでいただき、利回りの目標を設定し、適切な投資判断を行うことができれば、不動産投資の成功に近づけるでしょう。

不動産投資の利回りについてお調べの方は是非参考にしてください!

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不動産投資の利回りとは?

不動産投資の成功には利回りの理解が不可欠です。

「利回り」とは投資した元本に対する年間リターンの割合を示す重要な指標です。
年間賃料収入を物件価格で割ったものが「表面利回り」で、管理費や修繕費などの経費を差し引いたものが「実質利回り」になります。

初心者~中級者の投資家にとって、利回りの相場を知ることは資産運用の大きな助けとなります。
一般的に、都心部の物件は利回りが低く、地方の物件は比較的高い利回りを期待できます。ただし、高い利回りには相応のリスクも伴うため、投資先の情勢や物件の特性をよく調査し、利回りとリスクのバランスを見極めることが大切です。

不動産投資を検討する際は、利回りの計算方法や相場を理解した上で、具体的なリスクとメリットを考慮し慎重に判断しましょう。

利回りと利率の違い

不動産投資における「利回り」と「利率」は混同されがちですが、実際には異なる意味を持っています。

・利回り:投資の収益性を評価する指標
・利率:借入金に対する年間利息の割合

「利回り」投資の収益性を評価する指標であり、得られる投資収益を投資金額で割った割合で示されます。
例えば、物件の年間家賃収入が100万円でその物件の購入価格が1,000万円の場合、利回りは10%となります。

一方、「利率」借入金に対する年間利息の割合を指し、ローンや金融商品のコストを示します。
例えば、借入金が500万円で金利が2%の場合、年間利息は10万円となります。投資家にとって利回りは投資の収益性を理解するために非常に重要であり、利率は投資にかかるコストを把握するために欠かせません。

不動産投資を成功させるためには、両者の違いを正確に理解することが不可欠です。

不動産投資の利回りとは?

不動産投資の利回りは、物件購入価格に対する年間の家賃収入の割合を示します。

具体的には以下の計算式で求められます。
「利回り=(年間家賃収入 ÷ 物件購入価格)×100」

例えば、1億円で購入した物件が年間1,200万円の家賃収入を生む場合、利回りは12%。この利回りを基に物件の投資収益性を評価します。

利回りは高いほど収益性が高いとされますが、リスクとメリットのバランスを慎重に検討することが重要です。収益の安定性や市場の変動も影響するため、詳細なリサーチと分析が不可欠です。

表面利回りと実質利回り

不動産投資における利回りは、「表面利回り」と「実質利回り」に分けられます。

「表面利回り」は、物件購入価格に対する年間家賃収入を単純計算したものです。これは、管理費・修繕費・空室リスクを考慮していないため、実際の収益性を完全には反映しません

一方、「実質利回り」は、これらの費用やリスクを考慮して計算されます。具体的な計算式は「実質利回り=(年間家賃収入-年間経費)÷物件購入価格×100」です。
この指標を使用することで、現実的な収益見込みを得られるため、不動産投資の意思決定に役立ちます。

詳しい計算方法は後述いたしますが、今すぐ確認したい方は ⇒ こちら

特に初心者~中級者の投資家にとって、これらの利回りを理解し活用することは、リスクを最小限に抑え確実な利益を得るための重要なステップです。

利回りの高い・低いでメリットやリスクはある?

高い利回りの物件は一見すると魅力的ですが、その分リスクも高くなります。
郊外の物件は初期投資が少なく利回りが高いことが多いですが、空室リスクや高額なメンテナンス費用に注意が必要です。

一方、低い利回りの物件は都心部などの好立地にあり、賃貸需要が安定しているためリスクは比較的低いですが、投資金の回収までに時間がかかる可能性があります。

初心者~中級者の投資家にとっては、投資の目的やリスク許容度に応じてバランスの取れた物件選びが重要です。特に初心者はリスクを抑えた物件から始めることで、経験を積みながら安定した投資を行うことが望ましいです。

利回りの計算方法

計算している画像

不動産投資を成功させるためには、利回りの計算方法を正確に理解することが不可欠です。

利回りは投資物件の収益性を評価する重要な指標であり、投資の成否を判断するための基礎になります。
初心者~中級者の投資家にとって、特に理解が必要なのは表面利回り、実質利回り、想定利回り、現行利回りです。

先ほども少し触れましたが、「表面利回り」は年間賃料収入を物件価格で割ったもので収益性を一目で把握できます。
一方、「実質利回り」は経費を引いた純収益を基に計算され、より現実的な収益性を反映します。

「想定利回り」と「現行利回り」はそれぞれ将来の予測値と現在の状況を示し、長期的な投資判断に役立ちます。
利回りの計算方法を正確に把握することで、投資物件の収益性を正しく評価し、不動産投資のリスクとメリットを具体的に理解することが可能になるのです。

では、表面利回りと実質利回りの計算方法と例を見ていきましょう。

表面利回りの計算方法

「表面利回り」不動産投資において年間の総収入を投資金額で割って求める指標で、物件の価格に対する賃料収入の割合を示します。

■表面利回り=(年間賃料収入÷物件価格)×100

例えば、物件価格が3,000万円で年間賃料収入が240万円の場合、表面利回りは以下のように計算されます。

表面利回り=(240万円÷3,000万円)×100=8%

この数値は、物件の収益性を簡単に比較するために非常に役立ちます。
しかし、表面利回りには維持管理費や税金などの経費は含まれていないため、実際の収益性を判断する際にはこれらも考慮する必要があります。

利回りの基本的な知識を身につけ、投資判断に役立ててください。

実質利回りの計算方法

「実質利回り」は、表面利回りよりも詳しく実質的な収益性を示すため投資判断において重要で、経費を差し引いた正味の収益を基に計算されます。

■実質利回り=(年間賃料収入−年間経費)÷物件価格×100

例えば、年間賃料収入が240万円で年間経費が60万円、物件価格が3,000万円の場合、実質利回りは以下のようになります。

実質利回り=(240万円−60万円)÷3,000万円×100=6%

実質利回りは物件の維持管理や他の経費を考慮するため、投資家にとって現実的な収益性を把握する上で信頼性が高い指標です。

【一緒に読みたい記事】
■不動産投資の表面利回りと実質利回り│理想の相場から計算方法まですべて網羅

想定利回りと現行利回り

不動産投資において、「想定利回り」と「現行利回り」は非常に重要な概念です。

「想定利回り」は将来的な収益を見込んだ利回りであり、物件購入時や投資計画を立てる際に参考になります。
一方、「現行利回り」は既に運用している物件の現在の収益状況を反映したもので、実際の資産運用の評価に用いられます。

不動産投資の利回り相場

不動産投資を始める際、重要な指標となる利回りはエリアや物件の新旧など多くの要因によって大きく異なります

例えば、東京の中心地では物件価格が高いため利回りが低くなる傾向がありますが、郊外では比較的高い利回りが期待できる場合があります。
また、新築物件の利回りは、通常、中古物件よりも低くなることが多いです。

これらの情報を参考に投資物件選びを行っていただければと思います。

エリア別平均相場

日本全国を見渡すと、不動産投資の利回りはエリアで異なります
一般的に地方都市や郊外の物件は高利回りが期待できる一方、都市部の物件は利回りが低いです。

例えば、東京都内の利回りは平均で4%~5%程度ですが、地方都市では7%~10%以上に達することもあります。さらに、地方でも知名度が低く人口が減少しているエリアでは10%を超えるケースもあります。

不動産投資の初心者~中級者の投資家は、こうしたエリア別平均相場を把握することでより適切な物件選びが可能です。

東京都内に絞った際の相場

東京都内に絞った利回りの相場を見てみると、高級住宅地や商業地では利回りが低めです。

具体的には、港区や渋谷区などの人気エリアでは2.5%~4%ほどの利回りが一般的です。一方、同じ東京都内でも板橋区や足立区などのエリアでは、5%を超える利回りが期待できる場合もあります。

また、東京23区外では利回りが若干高めになる傾向があり、多摩地域などでは平均で5%~7%程度の利回りが見込まれます。

これらの情報に基づいて、自身の投資戦略に合ったエリアを選ぶことが重要です。リスクとメリットを理解し綿密な調査を行い、最適な投資先を見つけましょう。

新築物件・中古物件の相場

新築物件と中古物件の利回り相場には大きな違いがあります。

一般的に、新築物件の利回りは低く、特に東京23区内の新築マンションでは2%~4%程度が標準です。これは、新築物件の価格が高く物件が新しいため、家賃が高く設定されるからです。

一方、中古物件の利回りは高く、東京23区内の中古物件でも4%~6%程度の利回りが一般的です。さらに、地方の中古物件では8%~12%の高い利回りが見込めることがあります。

ただし、中古物件はリフォームや修繕が必要になる場合が多く、その分のコストを考慮する必要があります。
投資コストと収益のバランスを慎重に検討することで、より高い利回りを実現することが可能です。

【一緒に読みたい記事】
■マンション経営の利回りがいいのはどっち?『中古vs新築』

不動産投資の理想の利回りと最低ラインは?

利回りは投資物件から得られる収益の見込みを示し、投資の成功を大きく左右します。

そのため、まずは利回りの基本的な計算方法を理解しましょう。
総収益を投資金額で割ることで年間の収益率を求めます。一般的に不動産投資の理想的な利回りは4%~8%とされていますが、エリアや物件の種類によって異なることがあります。一方、最低ラインは4%を目安にすると良いでしょう。

リスクとメリットのバランスを見極めながら、適切な投資判断を下すための具体的な知識を身に付けてください。

不動産投資で成功するためのラインは?

不動産投資で成功を収めるためには、まず具体的な利回りの目標値を設定することが重要です。
不動産投資における利回りとは、投資した資金に対する年間収益率を指し、これが投資の収益性を測る基本的な指標となります。

一般的に都市部では4%~5%地方では7%~10%の利回りが目安とされていますが、この目標を達成するためには入念な物件選びが求められます。

物件の立地、周辺環境、賃貸需要などを詳細に調査し、リスクを最小限に抑えることが成功の鍵です。
また、資金計画も重要ですので、ローンの金利や返済計画を考慮しキャッシュフローをしっかりと見極めることが求められます。

【一緒に読みたい記事】
■不動産投資の利回りは最低ラインよりも”コレ”が大切!運用ポイントを紹介

利回りを見るときの注意点4つ

注意点

不動産投資で利回りは重要な指標ですが、それだけに惑わされないことが大切です。

まず、利回りの基本的な計算方法を理解しましょう。
利回りは年間の賃貸収入を物件の購入価格で割ったもので一般的には%(パーセント)で表されますが、利回りが高い物件はリスクも高い可能性があるため注意が必要です。

さらに、相場に対する理解も重要です。
市場の動向や地域特性を把握することで適切な物件を選べます。実際の投資では、物件の維持管理費や空室リスクなども考慮に入れた総合的な利回りを評価することが大切です。

不動産投資に取り組む上で、利回りを見る時の注意点は以下の4つになります。

注意1.高利回りの物件はココに注意すべし
注意2.利回りの変化に注意が必要
注意3.家賃設定が相場よりも高く設定されている場合がある
注意4.修繕積立金などの管理費が低く設定されている場合がある

注意1.高利回りの物件はココに注意すべし

高利回りの物件は投資家に非常に魅力的ですがリスクも伴います。
そのため、特に初心者~中級者の投資家は、立地条件や建物の状態、安全性に注意を払う必要があります。

利回りが高い物件は、犯罪率が高い地域や生活利便性が低い地域に位置することがあるため詳細なリサーチが求められます。

さらに、将来的な売却時のキャピタルゲインも重要な要素です。
物件の現状だけでなく、その地域の将来性も含め総合的な視点で判断することが成功の鍵となります。

注意2.利回りの変化に注意が必要

不動産投資の市場は常に変動しており、物件の利回りも市場の影響を強く受けます。そのため、投資家は購入時だけでなく持続的にモニタリングを行う必要があります。

利回りは、市場動向、金利の変動、地域の人口動態といった複数の要因によって変化します。利回りの計算方法を理解し、現在の利回り相場を知っておくことが投資戦略を左右します。

また、定期的に市場リサーチを行い、利回りの変化に対する迅速かつ具体的な対応策を立てておくことが重要です。

不動産投資の成功にはこうした慎重な計画が欠かせません。

注意3.家賃設定が相場よりも高く設定されている場合がある

投資物件の広告を確認する際、家賃が相場より高く設定されていることがありますが、これは入居者が見つかりにくくなるリスクを伴います。

適切な利回りを計算するためには、市場の家賃相場を詳しく調査し現実的な家賃設定を基にすることが重要です。
また、賃貸市場は常に変動するため、将来的な市場の動向も考慮してリスク管理を行う必要があります。

注意4.修繕積立金などの管理費が低く設定されている場合がある

物件の利回り計算には管理費や修繕積立金も含まれますが、管理費や修繕積立金が低く設定されている場合もあります

特に適切なメンテナンスが行われていない物件では、将来的に大きな修繕費用が発生するリスクが高まります。
管理費や修繕積立金の適正価格を確認し、実質的な利回りを正確に計算することが重要です。

特に初心者~中級者の投資家は、各種コストを見落とさずに利回りを評価することでより健全な不動産投資が可能になります。

不動産投資の利回りに関するよくある質問4つ

よくある質問

不動産投資は多くの人にとって安定した収入を得るための魅力的な手段ですが、利回りの基本的な知識を理解しておくことは重要です。

このブロックでは、不動産投資の利回りに関するよくある質問4つをご紹介しますので、同じような疑問を抱いている方は是非参考にしてください。

■質問1.不動産投資の利回りは何%が良い?
■質問2.不動産投資の実質利回りの目安は?
■質問3.不動産投資は何年で回収する?
■質問4.不動産投資の回収期間はどうやって計算する?
※各質問をクリックするとジャンプできます。

■質問1.不動産投資の利回りは何%が良い?

不動産投資における良い利回りは、物件の種類、立地条件、投資目標によって異なります。

日本国内の平均的な利回りは通常4%~8%です。
都心部の物件は4%~5%とやや低めの利回りが一般的で、地方の物件では7%~10%と高めの利回りが期待されます。

ただ、初心者~中級者の投資家にとっては、高い利回りを追求するよりも安定した収益とリスク管理が両立できる物件を選ぶことが重要です。
具体的には、地域の賃貸需要を確認し物件の老朽化リスクや修繕費用なども考慮する必要があります。

このような要素を総合的に評価することで、より安定した投資が実現できるのです。

■質問2.不動産投資の実質利回りの目安は?

実質利回りは、管理費、修繕費、税金などの運営コストを差し引いた収益率を示します。

一般的に実質利回りの目安は3%〜6%程度とされていて、これは収益性を計る上で重要な指標です。
例えば、表面利回りが8%の物件でも運営コストが多ければ実質利回りは3%〜6%に落ちることがあります。

そのため、不動産投資においては物件選定時に実質利回りを重視し、長期的なキャッシュフローを確認することが重要です。

初心者~中級者の投資家にとっても、利回りの基本的な知識と計算方法を習得することは不動産投資の成功に繋がる第一歩です。

■質問3.不動産投資は何年で回収する?

不動産投資において元本回収には時間がかかることがあります。

一般的に回収期間は10年から15年が目安ですが、これは物件の利回り、市場状況、運営経費に大きく依存します。

例えば、利回りが8%の物件であれば約12.5年で元本回収が可能ですが、この期間は空室リスクや修繕費、その他の運営経費も考慮する必要があります。

■質問4.不動産投資の回収期間はどうやって計算する?

回収期間を計算する方法は、初心者や中級者の不動産投資家にとって重要です。

まず、年間の純収益を計算します。
これは、年間の家賃収入から、管理費・修繕費・税金・ローン返済などの所有経費を差し引いた金額です。

次に、初期投資額をこの年間の純収益で割ります。
これにより、投資資金を回収するまでの期間がわかります。

例えば、1億円の物件を購入し年間の純収益が800万円である場合、回収期間は1億円÷800万円=12.5年です。
ただし、大規模修繕やリフォームが必要な場合、その費用も含めて再計算する必要があるので注意しましょう。

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まとめ

今回は、不動産投資における重要な指標「利回り」について解説してきました。

利回りの基本知識、計算方法、相場、およびリスクとメリットについて解説してきましたが、これらを理解することで的確な投資判断が行えるようになるでしょう。

また、利回りの基本的な計算式を理解し自分の投資方法に適用することで、見通しを立てることが可能です。
市場の相場を把握することも必要不可欠ですので、地域ごとの平均利回りを調査し、同様の物件の利回りを比較すると良いでしょう。

利回りを正確に把握し、堅実な不動産投資を行うことが成功の秘訣です。

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