不動産投資ローンの借り換えは敬遠されやすい傾向にあります。
それは、
「現在融資を受けている金融機関との関係が気になる…」
「手続きが多くて面倒くさい！」
といった理由があるためです。
しかし、最大限の利益を得るためには少しでも利息を抑えることが重要であり、不動産投資ローンの借り換えはひとつの手段として確実に考慮すべきです。
この記事では、不動産投資ローンを借り換えるメリットとデメリットについて分かりやすく説明します。実際に借り換えを検討している方は参考にしてみてください。
不動産投資ローンの借り換えとは？
不動産投資ローンの借り換えとは、物件を購入する際に不動産投資ローンの融資を受けた金融機関から、ローン返済の途中で別の金融機関に乗り換えることを指します。
借り換えをする主な目的は、不動産運用のキャッシュフローを改善することです。現在融資を受けている不動産投資ローンよりも低い金利の融資に切り替えることで、月々の返済額やトータルの借入額を減らすことができます。
また、不動産投資ローンの借り換えを行なう際に、金利タイプを選びなおすこともできます。もし金利タイプの選択で失敗したと感じている場合、不動産投資ローンの借り換えは数少ないチャンスとも言えます。
不動産投資ローンで借り換えをするメリット3つ
不動産投資ローンの借り換えをする主なメリットは以下の3つです。
1．信用力が向上する
2．金利交渉ができる
3．保険の見直しをすることができる
メリット1．信用力が向上する
将来的に投資先を増やしたいと考えている場合、信用力の向上は非常に重要です。
特に、メガバンクと呼ばれる大手の金融機関に借り換えると、自身の信用力向上につながります。また、抱えている借入額を減らすことも金融機関からの信用を高めることにつながるため、次の物件購入時のローン審査に有利になることも期待できます。
メリット2．金利交渉ができる
安定的な収益を得て運用実績が評価されると、現在融資を受けている金融機関以外から、融資を直接打診されるケースもあります。このようなケースでより低金利での借り換えを提案された場合は、現在の金融機関に対し金利引き下げの交渉を検討しましょう。
金利交渉が上手くいけば、借り換え時の手数料などを支払うことなく、返済コストを減らすことができます。
メリット3．保険の見直しをすることができる
不動産投資ローンの借り換えをする際は新たな融資契約を結ぶことになるため、団体信用生命保険（団信）も、新しく契約を結び直す必要があります。
団体信用生命保険（団信）は、保険内容が高頻度で改善・アップデートされるため、前回加入したときよりも充実した補償内容になっていることがほとんどです。
不動産投資ローンの借り換えをきっかけに、最新の団体生命保険に入り直すことで、より良い契約内容にできることが期待できます。
不動産投資ローンで借り換えをするデメリット3つ
不動産投資ローンの借り換えをする主なデメリットは以下の3つです。
1．乗り換え時に手数料を含めた費用が発生する
2．金融機関の信用を失うリスクがある
3．毎月の返済額が増える可能性がある
デメリット1．借り換え時に手数料を含めた費用が発生する
不動産投資ローンの借り換えをすることは、現在契約している不動産投資ローンを一括で繰り上げ返済することを意味します。
返済するローンの利息部分は金融機関にとっては大切な収益源ですので、一括返済されるとそれ以降の利息を失うことになります。そのため、一括繰り上げ返済時は手数料を取る金融機関がほとんどです。
また、借り換え時は、手数料のほかに、保証料、印紙代、登録免許税、登記報酬料、団体信用生命保険料などの費用が併せて発生します。その費用を踏まえた上で、収益の改善を見込むことができるのか、事前によく確認することが大切です。
デメリット2．金融機関の信用を失うリスクがある
金融機関は不動産投資の大切なパートナーです。不動産投資はビジネスであるため、金利をシビアに見ることはもちろん必要です。
しかし、現在融資を受けている金融機関と一度関係を断てば、以後は元通りの付き合いをすることは難しいでしょう。不動産投資ローンの借り換えは、自身の今後の不動産投資の方向性や金融機関との関係性を踏まえた上で検討していく必要があります。
デメリット3．毎月の返済額が増える可能性がある
不動産投資ローンを低金利の金融機関に借り換えることができた場合、トータルでの返済額は減らすことができます。
しかし、新たに結んだローンの返済期間が大幅に短くなってしまった場合、毎月の返済金額が増えてしまうことがあるため注意が必要です。
不動産投資ローンにおける返済期間は、「契約時の年齢」や「物件の法定耐用年数」が大きく影響します。借り換え後の返済額を事前によくシミュレーションした上で、検討しましょう。
まとめ：不動産投資の借り換えは、借り換え後の収益シュミレーションが大切
不動産投資ローンの借り換えは、不動産収益の改善を図る上で、効果的な手段です。
しかし、借り換え時には手数料をはじめとする費用が発生することや、これまで付き合いのあった金融機関との関係が断たれる可能性など、リスクも同時にあります。
不動産投資ローンの借り換えは、借り入れ後の収益見込みや金融機関との関係性を踏まえた上でよく検討していきましょう。
借り換えの検討に上がる金利については下記の記事で詳しく紹介しています。併せて参考にしてみてください。
＞『比較して理解する！不動産投資ローンの金利について』
なお、LIV PLUSでは不動産投資に関するコラムを随時アップしています。不動産投資を検討する際にご参考いただけますと幸いです。
