不動産投資を「区分所有」と「一棟所有」のどちらで行うかお悩みですか？
不動産投資でマンション経営を行う方法は2種類ありますが、『それぞれの特徴は？』『メリット・デメリットを知りたい』などの疑問を抱いている方も多いと思います。
今回はそんな方のために、区分所有と一棟所有のメリット・デメリットについて解説していきますので、区分所有・一棟所有についてお調べの方はぜひ参考にしてださい。
不動産投資には「区分所有」と「一棟所有」がある
不動産投資には「区分所有」と「一棟所有」の2種類あり、違いは以下の通りです。
区分所有
「区分所有」とはマンションの一戸（一室）を所有し賃貸を行う方法です。
例えば、3o戸構成のマンションで2階に1戸・7階に1戸を所有している場合は、2戸を区分所有していることになります。
一棟所有
「一棟所有」とはその名の通り、マンションを丸々一棟所有し賃貸を行う方法です。
マンションの戸数が10戸でも30戸でも一棟所有に変わりはありません。
区分所有と一棟所有のメリット
では、区分所有と一棟所有にはそれぞれどんなメリットがあるのか見ていきましょう。
区分所有のメリット
区分所有には以下2つのメリットがあります。
１．少ない資金で始めることができる
２．リスクの分散が可能
区分所有は一棟所有と比べて部屋数が少ないため、比較的少額の資金で不動産投資を始めることができます。
管理は管理会社に委託できるため、サラリーマンや公務員の方でも仕事の傍らで不動産投資を行えます。
手間や時間がかからず取り組みやすいことから、不動産投資の初心者の方でも行いやすいという特徴があります。
区分所有は、駅から近い物件を選ぶことで空室リスクを抑えることが可能で、複数エリアの物件を所有することで立地条件によるリスクの分散にも繋がります。
一棟所有のメリット
続いて一棟所有のメリットです。
１．老朽化した際の修繕のしやすさ
２．多くの家賃収入を得ることができる
一棟所有は大規模修繕や改装など所有者の意思で決めることができるため、建物の資産価値や収益性の低下も回避しやすく、建物の価値を維持することができます。
また、区分よりも部屋を多く所有しているため多くの家賃収入を得ることができたり、仮に空室が出た場合でも他の部屋で家賃収入を得られるため、収入がなくなることがありません。
区分所有と一棟所有のデメリット
区分所有と一棟所有にはそれぞれデメリットもあります。
区分所有のデメリット
区分所有には以下2つのメリットがあります。
１．一棟所有に比べると空室リスクの影響が大きい
２．自分一人の判断だけで決められない
区分所有の場合、所有物件数が少ない上に空室の状況が長く続くと、家賃の値下げや仮に家賃保証をつけていない場合はローンの支払いが増えるなど、空室リスクの影響が大きくなる場合があります。
また、区分所有者は必ずマンションの管理組合の一員として加入します。
意見を述べることはできますが、マンションの管理費の使い道や修繕時期などを自分一人の決断で決めることができません。
一棟所有のデメリット
一棟所有には以下3つのデメリットがあります。
１．購入・維持管理の費用が高い
２．失敗した時のリスクが多い
３．管理に手間や時間がかかる
一棟所有は購入や管理に関して一人で負担しなければいけないため、莫大な費用や時間がかかります。
一棟所有を行う場合、１億円以上の投資額になることがほとんどで全額をフルローンで組める物件も少なくなっているため、新築・中古どちらの物件であっても頭金が２~３割程度求められる場合があります。
また、投資した物件が地震や火災などの災害に見舞われた際に家賃収入が得られないことや、周辺地域の環境変化により家賃収入の減少といったリスクが生まれることもあります。
なお、以下の動画コラムでは区分所有法について解説していますので、併せて参考にしてみてください。
＞「リヴトラストが不動産の疑問を解説！～区分所有法とは？～」
まとめ
今回は区分所有と一棟所有の特徴についてご紹介しました。
不動産投資をするにあたり、区分所有と一棟所有にはそれぞれメリット・デメリットがあり、購入費用や管理の手間・時間など多くの違いがあります。
そのため、どちらもリスク回避するためには家賃が安定して取れる場所なのか、周辺環境は整っているのかなど、立地条件が非常に重要です。
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＞「【投資用ワンルームマンション】立地が最重要！おすすめ立地条件4つ！」
