中古マンションを探していると、
築40年
という物件を目にすることがある。
立地は良い。
部屋もリフォームされている。
新築よりかなり安い。
しかし、
「築40年も経っていて大丈夫？」
「あと何年住める？」
「建替えになったらどうなる？」
「売るときに価値がなくならない？」
と不安になる人も多いだろう。
確かに、築年数が経過すれば建物や設備は老朽化する。
外壁。
防水。
給排水管。
エレベーター。
電気設備。
などは、適切な修繕や更新が必要になる。
しかし、
築40年＝危険
築40年＝もう住めない
築40年＝資産価値ゼロ
というわけではない。
マンションを見るうえで本当に重要なのは、
築年数だけではなく、
耐震性
これまでの修繕履歴
長期修繕計画
修繕積立金
管理組合の状態
建物・設備の劣化状況
である。
今回は、
築40年マンションは買って大丈夫なのか。
マンションは何年住めるのか。
築40年を超えると何が起こるのか。
建替えは現実的なのか。
そして、
築古でも価値が残りやすいマンションと、注意したいマンションの違い
を詳しく見ていこう。
築40年以上のマンションはすでに約159万戸
まず、
「築40年マンションは特殊な物件なのか？」
というところから見てみよう。
国土交通省によると、
2025年末時点で、
築40年以上の分譲マンションは、
約158.8万戸
存在する。
さらに、
2035年末には、
約313.1万戸。
2045年末には、
約503.6万戸
まで増加する見込みである。
現在の約2倍。
20年後には約3.2倍である。
つまりこれからの中古マンション市場では、
築40年・50年のマンションは珍しい存在ではなくなる。
マンション購入者にとって、
「築古を買うかどうか」
ではなく、
「築古の中から何を選ぶか」
が重要になる時代なのである。
築40年になったらマンションは寿命？
よく、
「鉄筋コンクリートのマンションは47年で寿命」
という話を聞くことがある。
これは、
税法上の法定耐用年数
と混同している可能性が高い。
国税庁では、
鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造の住宅について、
法定耐用年数を、
47年
としている。
しかし、この47年は、
「47年経ったら建物が使えなくなる」
という意味ではない。
法定耐用年数47年は「建物の寿命」ではない
国税庁が定める法定耐用年数は、
建物などの取得費を、
何年間に分けて減価償却するか
という税務上の基準である。
つまり、
RCマンションの法定耐用年数47年
＝
47年で壊れる
ではない。
築50年を超えて使用されているマンションも存在する。
逆に築30年でも、
管理や修繕が適切でなければ問題が発生する可能性がある。
マンションの実際の使用可能期間は、
47年という数字だけでは判断できない。
「マンションは何年住める？」に一つの答えはない
マンションの寿命を決めるのは、
築年数だけではない。
例えば、
コンクリートの状態。
鉄筋の腐食。
防水状態。
給排水設備。
耐震性。
修繕履歴。
などによって違う。
さらに、
建物そのものが使えるか
と、
現在の住宅として快適に使えるか
も別問題である。
例えば建物は問題なくても、
配管が古い。
断熱性能が低い。
エレベーターが古い。
バリアフリーになっていない。
ということもある。
だから築古マンションでは、
建物本体と設備の両方を見る必要がある。
築40年を超えると不具合は増えやすい
もちろん、
築年数は無視してよいわけではない。
国土交通省は、高経年マンションで適切な維持管理が行われていない場合、
給排水管の老朽化による漏水。
外壁等の剥落。
鉄筋の露出・腐食。
などの問題が顕著になるとしている。
過去のマンション総合調査では、
築40年以上のマンションについて、
漏水・雨漏り 40％
給排水管の老朽化による漏水 35％
外壁等の剥落 18％
鉄筋の露出・腐食 14％
といった不具合が確認されている。
築40年未満と比べて、
高い割合となっている。
ただし「築40年だから壊れる」ではない
ここで重要なのは、
国土交通省も、
適切な維持・修繕が行われていない場合
の問題として説明していることである。
同じ築40年でも、
定期的に大規模修繕。
防水更新。
配管更新。
外壁補修。
エレベーター更新。
などを実施しているマンションと、
必要な工事を長期間延期しているマンションでは、
状態がまったく違う。
つまり、
築年数は建物の状態を推測する材料の一つにすぎない。
築40年なら耐震性はどうなのか？
築古マンションで特に確認したいのが、
耐震基準
である。
現在の新耐震基準は、
1981年6月1日以降に建築確認を受けた建物に適用されている。
国土交通省は、新耐震基準について、
震度6強から7程度の揺れでも倒壊しない程度の強度を想定した基準と説明している。
それ以前に建築確認を受けた建物は、
一般に、
旧耐震基準
と呼ばれる。
2026年に「築40年」なら新耐震の可能性が高い
2026年現在、
築40年なら、
おおむね1986年前後に建てられたマンションである。
したがって、
ちょうど築40年程度の物件なら、
新耐震基準時代の建物である可能性が高い。
一方、
築45年。
築50年。
となると、
1981年以前の旧耐震基準で建築確認されたマンションが含まれてくる。
重要なのは、
築年数だけではなく「建築確認日」を確認すること
である。
旧耐震マンションなら買ってはいけない？
これも一律には言えない。
旧耐震基準で建てられたマンションでも、
耐震診断を行い、
十分な耐震性能が確認されている場合がある。
また、
耐震補強工事を実施しているマンションもある。
国土交通省も、高経年マンションを購入する場合、
旧耐震基準の建物なら、
耐震診断などにより新耐震基準と同程度の耐震性能があるか確認することを勧めている。
したがって、
旧耐震だから即NG
ではなく、
耐震診断。
診断結果。
耐震改修履歴。
を確認する必要がある。
築40年で特に確認したいのが「配管」
建物の外観がきれいでも、
内部設備が古い場合がある。
特に重要なのが、
給排水管
である。
築年数が経つと、
給水管。
排水管。
雑排水管。
などの腐食や劣化が問題になることがある。
漏水が起きれば、
自分の住戸だけではなく、
下階の住戸へ被害が出る可能性もある。
国土交通省も高経年マンションの代表的な不具合として、
給排水管の老朽化による漏水
を挙げている。
「配管更新済み」はかなり重要な情報
例えば、
築42年。
しかし、
外壁大規模修繕済み。
屋上防水更新済み。
給排水管更新済み。
エレベーター更新済み。
というマンション。
一方、
築35年。
給排水管は当初のまま。
修繕積立金不足。
次回大規模修繕延期。
というマンション。
築年数だけなら後者の方が新しい。
しかし、
建物全体の将来リスクは単純に築年数だけでは判断できない。
だから中古マンションでは、
「築何年？」
だけではなく、
「何を直してきた？」
を見るのである。
大規模修繕を何回しているか
築40年なら、
大規模修繕を、
2回。
場合によっては3回程度、
経験しているマンションもある。
例えば、
築13年。
築27年。
築40年。
という周期で修繕しているかもしれない。
ここで重要なのは、
単に、
「大規模修繕済み」
という言葉ではない。
外壁。
防水。
鉄部。
建具。
給排水。
エレベーター。
など、
何をどこまで修繕したのか
を確認する必要がある。
長期修繕計画があるか
築古マンションでは、
これまでの修繕だけでなく、
これからの修繕
も重要である。
国土交通省は、中古マンション購入時のチェックポイントとして、
長期修繕計画が作成されているか。
これまで計画に基づいて工事が実施されているか。
今後どのような工事を予定しているか。
を確認するよう案内している。
築40年のマンションなら、
これから、
築50年。
60年。
へ向かう。
その期間に必要となる設備更新まで計画されているかを見る必要がある。
修繕積立金残高も重要
第4回までで見てきたように、
どれだけ立派な長期修繕計画があっても、
お金がなければ実行できない。
例えば、
次回修繕費1億円。
積立金1億2,000万円。
なら比較的余裕がある。
一方、
次回工事1億円。
積立金3,000万円。
なら、
一時金。
値上げ。
借入れ。
工事延期。
などが必要になる可能性がある。
築古マンションでは特に、
建物の老朽化と管理組合の財務状態をセットで見る
必要がある。
築古になるほど「住民の高齢化」も問題になる
高経年マンションでは、
建物だけではなく、
住民も高齢化する傾向がある。
国土交通省の令和5年度マンション総合調査では、
築40年以上のマンションで、
世帯主が70歳以上の住戸の割合は、
55％
となっている。
いわゆる、
「建物と居住者の2つの老い」
である。
住民の高齢化がなぜ問題になる？
例えば、
修繕積立金を、
月1万円
から、
月3万円
へ増額したい。
しかし所有者の多くが年金生活。
となれば、
値上げへの合意を得るのが難しくなる可能性がある。
さらに、
管理組合の理事。
理事長。
委員会。
などを担う人が不足することもある。
マンションは、
建物だけでは維持できない。
管理組合が機能すること
も必要なのである。
「管理組合が動いているか」を見る
中古マンション購入では、
エントランスがきれい
だけでなく、
総会が毎年開催されている。
理事会が機能している。
修繕計画を更新している。
滞納に対応している。
大規模修繕について議論している。
といった、
管理組合の活動状況
も重要になる。
総会議事録を見ると、
そのマンションがどのような問題を抱えているかが分かることもある。
築40年マンションは建替えになる？
ここもよくある誤解である。
築40年になったから、
突然、
「来年建替えます」
となるわけではない。
マンションの建替えには、
区分所有者間の合意。
事業計画。
資金。
建設会社。
仮住まい。
権利調整。
など、多くの手続きが必要になる。
実際、国土交通省によると、
2025年3月31日時点までのマンション建替え実績は、
累計、
323件。
戸数では、
約2万6,000戸
である。
築40年になれば自動的に建替わるわけではない
全国には2025年末時点で、
築40年以上のマンションが約158.8万戸ある。
一方、建替え実績は2025年3月時点の累計で約2万6,000戸である。
集計時点や定義が異なるため単純な割合比較はできないが、
少なくとも、
築古マンションの多くがすぐに建替えられているわけではない
ことは分かる。
基本的には、
修繕。
改修。
設備更新。
を繰り返しながら使い続けるマンションが多いのである。
「建替えまで期待して買う」のは注意
中古マンションについて、
「築50年だから、そのうち建替えになって新築になるのでは？」
と考える人もいる。
しかし、
建替えが必ず実現する保証はない。
さらに、
建替え時に区分所有者の費用負担が発生する可能性もある。
土地の価値。
容積率。
余剰床を販売できるか。
建築費。
住民の合意。
などによって条件は大きく変わる。
したがって、
「建替えになれば得をする」ことを前提に築古マンションを買うのは危険
である。
建替えについては第7回で詳しく扱う。
築40年マンションの資産価値はなくなる？
資産価値も、
築年数だけでは決まらない。
中古マンションの価格には、
立地。
駅距離。
周辺環境。
専有面積。
階数。
眺望。
土地持分。
建物状態。
管理状態。
修繕積立金。
など、さまざまな要素が影響する。
国土交通省のマンション管理・再生ポータルサイトも、
適切な管理が行われているマンションでは、
快適な居住環境が維持され、
資産価値も高く保たれることが期待される
としている。
逆に、維持・メンテナンスが不十分なら、
建物劣化が進み、
資産価値低下につながる可能性があるとしている。
「新しいけれど管理が悪い」マンションもある
例えば、
マンションA。
築20年。
修繕積立金不足。
長期修繕計画未更新。
滞納多数。
大規模修繕延期。
マンションB。
築40年。
大規模修繕を定期実施。
配管更新済み。
積立金十分。
長期修繕計画あり。
管理組合も機能。
というケースを考える。
築年数だけなら、
Aの方が魅力的に見える。
しかし長期保有リスクまで考えると、
単純にAの方が良いとは言えない。
国交省も「マンションは管理が重要」としている
国土交通省は購入検討者向けに、
「マンションは管理を買え!?」
という趣旨で管理状態のチェックを呼びかけている。
確認項目には、
耐震基準。
管理費・修繕積立金。
長期修繕計画。
工事履歴。
今後の修繕予定。
などが含まれている。
つまり中古マンションでは、
築年数だけを見るのではなく、
管理情報を物件情報として読む
必要がある。
管理計画認定も一つの判断材料
自治体によっては、
一定基準を満たすマンションについて、
管理計画認定
を行っている。
国土交通省は、
管理状況を見える化することで、
認定マンションが市場で適切に評価されることを期待している。
認定があるから絶対安心
という制度ではない。
しかし、
長期修繕計画。
修繕積立金。
管理組合運営。
などについて一定基準を満たしているかを見る材料にはなる。
築40年マンション購入前のチェックポイント
では実際に築40年前後の中古マンションを検討する場合、
何を確認すればよいのだろうか。
少なくとも、
建築確認時期
新耐震か旧耐震か。
旧耐震なら耐震診断・耐震改修の状況。
大規模修繕履歴
いつ、何を修繕したのか。
給排水管
更新済みか。
今後更新予定か。
エレベーター
更新履歴や今後の計画。
長期修繕計画
30年以上の将来計画があるか。
修繕積立金
現在の残高。
将来の値上げ。
一時金。
管理組合
総会・理事会が機能しているか。
滞納
管理費・修繕積立金の滞納が多くないか。
を確認したい。
内装リフォーム済みだけで判断しない
築古マンションで特に注意したいのが、
室内がきれいだから建物も大丈夫
と考えることである。
フローリング。
キッチン。
浴室。
トイレ。
壁紙。
を新品にすれば、
築40年でも室内は新築のように見える。
しかし、
マンション全体の、
外壁。
屋上。
配管。
エレベーター。
修繕積立金。
耐震性。
までは室内リフォームでは変わらない。
築古マンションほど、
部屋の内側と建物全体を分けて考える
必要がある。
価格が安い理由を確認する
例えば同じ駅。
同じ70㎡。
新築9,000万円。
築40年4,500万円。
なら、
築古マンションはかなり魅力的に見える。
しかし、
安い理由が単純に築年数だけなのか。
それとも、
修繕積立金不足。
旧耐震。
管理不全。
借地権。
大規模修繕直前。
建替え問題。
など別の理由があるのかを確認する。
「安い」ことと「割安」は同じではない。
逆に築古だからこそのメリットもある
築古マンションにはデメリットだけではない。
例えば、
新築では供給が少ない好立地。
駅近。
広い専有面積。
成熟した住宅街。
管理実績を長期間確認できる。
実際の修繕履歴が分かる。
というメリットもある。
新築マンションでは、
将来管理組合がどう機能するか。
修繕計画どおり運営できるか。
まだ実績がない。
築40年マンションなら、
40年間どう管理されてきたかという実績そのものを見ることができる。
これは一つの情報価値である。
「古いから安い」物件を正しく選べれば選択肢は広がる
例えば予算5,000万円。
新築では希望エリアに届かない。
しかし築30～40年まで広げると、
駅徒歩5分。
70㎡。
という選択肢が出てくる可能性がある。
そこで、
耐震性。
修繕。
管理。
財務。
に問題がないことを確認できれば、
築古マンションも住宅選びの選択肢になり得る。
重要なのは、
安いから買うのではなく、古さに対するリスクを確認して買うこと
である。
投資用マンションでは出口も考える
不動産投資で築40年マンションを購入する場合は、
さらに注意が必要になる。
例えば現在築40年。
20年間保有すれば、
売却時には築60年。
になる。
そのとき、
誰が買うのか。
融資は付きやすいか。
修繕積立金はいくらになっているか。
大規模修繕は何回必要か。
建替え議論が出ていないか。
などを考える必要がある。
投資では、
購入時の利回りだけでなく、
売却時の築年数まで考える
必要があるのである。
「築40年で利回りが高い」の理由を考える
築古投資物件では、
購入価格が安いため、
表面利回りが高く見えることがある。
しかし、
修繕積立金値上げ。
一時金。
設備交換。
空室。
売却価格。
融資条件。
まで含めると、
実際の収益性は変わる。
特に区分マンションなら、
自分の部屋だけきれいにしても、
建物全体の管理状態までは変えられない。
管理組合の財務と修繕状況も投資リスクの一部
なのである。
築年数より「あと何年、どう維持する計画か」
築40年マンションを見るとき、
「もう40年も経った」
と考えるだけではなく、
これから20年、30年どう維持する予定なのか
を見る。
現在築40年なら、
10年後は50年。
20年後は60年。
30年後は70年。
その間に、
外壁。
防水。
配管。
エレベーター。
電気設備。
などをどう更新するのか。
そして、
その費用をどう準備するのか。
そこまで計画されているマンションなら、
築年数だけで除外する必要はない。
まとめ
築40年マンションは、
築40年という理由だけで危険なマンションとは言えない。
2025年末時点で、
築40年以上の分譲マンションは、
約158.8万戸。
2035年には、
約313.1万戸。
2045年には、
約503.6万戸
まで増える見込みである。
これから築40年以上のマンションは、
中古市場でますます一般的な存在になる。
また、
鉄筋コンクリート造住宅の法定耐用年数は47年だが、
これは減価償却のための税務上の年数であり、
47年でマンションが住めなくなるという意味ではない。
一方で、
築年数が経過すれば、
給排水管。
外壁。
防水。
鉄筋。
エレベーター。
などの老朽化リスクは高くなる。
だから築古マンションでは、
築年数以上に、
これまで適切に修繕してきたか
を見る必要がある。
特に確認したいのは、
新耐震か旧耐震か。
耐震診断・耐震改修。
大規模修繕履歴。
給排水管更新。
長期修繕計画。
修繕積立金残高。
値上げ予定。
管理費・修繕積立金の滞納。
管理組合の活動状況。
である。
国土交通省も、
適切な管理が行われているマンションでは、
快適な居住環境が維持され、
資産価値が高く保たれることが期待されるとしている。
反対に、
築年数が比較的新しくても、
修繕積立金不足。
管理不全。
修繕延期。
というマンションなら、
将来大きな負担が発生する可能性がある。
つまり中古マンション選びでは、
「築40年だから買わない」
でも、
「安いから買う」
でもない。
見るべきなのは、
「この40年間、どう管理されてきたか。そしてこれから30年間、どう維持する計画なのか」
である。
築年数は変えられない。
しかし、
管理状態はマンションごとに大きく違う。
中古マンションでは、
築年数より管理の差が重要になる場面が増える。
そして、
古くても適切に修繕され、
十分な修繕積立金があり、
管理組合が機能し、
将来の維持計画が明確なマンションなら、
築40年という数字だけで購入候補から外す必要はない。
逆に、
見た目はきれいでも、
管理や財務に問題があるマンションには注意が必要である。
マンションは、
建物だけを買うものではない。
過去40年間の管理実績と、これからの管理計画も一緒に買うもの
なのである。
次回は、
マンションの「管理が良い・悪い」はどこを見れば分かる？中古購入前のチェックポイント【マンションは買った後いくらかかる？ 第6回】
をテーマに、
管理組合総会の議事録。
長期修繕計画。
修繕積立金残高。
滞納。
管理計画認定。
大規模修繕履歴。
共用部分。
など、
中古マンションを内見するとき・契約する前に確認したいポイント
を具体的に解説する。
引用元・参考元
- 国土交通省「マンションに関する統計・データ等」
- 国土交通省「築40年以上のマンションストック数の推移（2025年末現在）」
- 国土交通省「マンション建替え等の実施状況」
- 国土交通省「これだけは知っておきたい！マンションの管理状況チェックシート」
- 国土交通省「マンション管理・再生ポータルサイト」
- 国土交通省「マンション管理計画認定制度」
- 国税庁「減価償却のあらまし」
- e-Gov法令検索「減価償却資産の耐用年数等に関する省令」
