不動産投資に興味はあるけれど、どうやって利益を出すことができるのか、何に注意して進めていけばいいのかわからない方も多いのではないでしょうか。
この記事では初心者向けに不動産投資を検討するにあたって必要な基本的知識と気を付けるべきポイントについてご紹介します。
初心者向け：不動産投資とは
不動産投資とは、利益を得る目的で不動産を購入し運用することですが、不動産投資によって得られる利益には2種類あります。
それは、購入した不動産を第三者に貸すことで得られる「家賃収入の利益（インカムゲイン）」と、不動産を購入した金額以上で売却することで得られる「利益（キャピタルゲイン）」です。
インカムゲインは毎月の家賃収入で安定した利益を得ることができる特徴があり、キャピタルゲインは大きな利益を得ることができる特徴があります。
近年は不動産価格の変動が不透明なこともあり、インカムゲインで安定した利益を得ることを主とした運用が増えています。
また、不動産投資は「ミドルリスク・ミドルリターン」の投資であるといわれており、数ある投資の中でも、特に初心者でも着手しやすい安定した投資方法だともいわれています。
さらに、不動産の購入にあたって「不動産投資ローン」を活用することができるため、自己資金の何倍もの不動産に対してレバレッジを活かした投資を行うことができます。なぜなら、担保となる不動産が財産として形に残るため、金融機関から信頼を得てお金を借り入れることができるためです。
「レバレッジ」という考え方は不動産投資において必須の概念ですが、初心者の方は聞きなれない言葉かもしれません。
レバレッジ効果については以下の記事で詳しくご紹介していますので、併せてご一読ください。
＞『レバレッジ効果を活かした不動産投資～知っておくべきメリット・デメリット～』
初心者が知っておきたい不動産投資のメリット・デメリット
不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンの投資と述べましたが、それは完全にリスクがないということを意味するわけではありません。
ここでは初心者が知っておくべき不動産投資の主なメリット・デメリットをそれぞれご紹介いたします。
不動産投資のメリット3つ
1．年金の補填になる
2．節税になる
3．団体信用生命保険に加入することができる
不動産投資のデメリット4つ
1．空室率リスク
2．災害リスク
3．資産価値・売却価格リスク
4．流動性の低さ
メリット1．年金の補填になる
老後に必要な生活費は2,000万円と言われており、貯蓄と年金だけでは補えないと言われています。その対策としてリスクが少なく安定収入が見込める不動産投資をするケースが増えています。
メリット2．節税になる
不動産投資では、不動産購入時のみ発生する不動産取得税とその不動産の所在する都道府県が課す税金が発生します。
不動産購入時のこれらの諸経費を経費として計上すると、家賃収入よりも経費の方が上回り、不動産事業は赤字となります。この赤字は給与所得と相殺することが可能なため、結果として納める税金が減ることがあり、節税になるといわれています。
メリット3．団体信用生命保険に加入することができる
団体信用生命保険は、不動産投資ローンを利用することで加入できる保険です。
加入後、返済期間中に加入者が死亡又は高度の障害を負った場合、生命保険会社がローンの返済を肩代わりしてくれます。加入者に万が一のことがあった際にも、実物資産である不動産やそこから得られる家賃収入により、残された家族が安心して生活することが可能です。
デメリット1．空室率リスク
入退去者が発生する不動産投資において、空室率は必ず発生することが考えられるリスクです。そのため、物件探しから運用中まで常に空室リスクの対策をすることが必要になります。
空室率対策については下記の記事で詳しく紹介しています。併せてご一読ください。
＞『マンション投資で空室率を下げるための対策5選』
デメリット2．災害リスク
不動産は物質的価値が収益性を左右するため、災害が発生した際に影響を受けることを想定しておかなければなりません。
災害はいつ発生するか分からないため、来るべき時に備えての対策・資金準備をしておく必要があります。
デメリット3．資産価値・売却価格リスク
経済が低迷し、地価が下落したりすることで、資産の価値が低くなってしまう可能性があります。この点に関しては、エリア選定やマーケット分析によりリスクを軽減することができます。
デメリット4．流動性の低さ
不動産を売却する場合は、すぐに買い手が見つかるとは限りません。現金化するには時間がかかるケースを想定しておく必要があります。
そのため、家賃収入で収益を得ることができるように、長期的な目線で運用していくことが求められます。
不動産投資に向いている人・向いていない人のチェックリスト
初心者の方は、現時点で自身が不動産投資の本格検討をすべきタイミングなのかチェックをしましょう。
以下の向いている人・向いていない人のリストを見ることで、簡単に確認することができますので、現時点における自身の状況とすり合わせをしてみてください。
特に「向いていない人」に当てはまる項目が多い方は、まずは不動産投資に関する情報収集と資金準備を強化して進めることをお勧めします。
向いている人
・安定した収入がある人
・行動力がある人
・冷静に物事を判断できる人
向いていない人
・貯蓄が少ない人
・断れない人
・情報収集をしない人
向いている人：安定した収入がある人
いわゆる「本業」において安定した収入があり、生活基盤ができている方は不動産投資を始めやすいといえます。不動産投資ローンの融資を受けるためには条件があり、金融機関から「返済能力がある」人物として評価される必要があります。
向いている人：行動力がある人
初心者に前もってお伝えしたいことがあります。
それは、本格的な不動産投資をはじめるまでには、不動産投資の勉強、条件の絞り込み、不動産会社の検討、物件選び、不動産投資ローン申し込みなど実施することがたくさんあるということです。
希望の物件を見つけるまで時間がかかることも想定されます。多くの不動産会社を訪問し、たくさんの物件を見学することが必要のため、行動力がある方は成功する確率が高いといえます。
向いている人：冷静に物事を分析できる人
不動産投資は物件や不動産会社、融資先の金融機関まで、判断して選択する場面が非常に多くあります。
例えば、物件選びはエリアや築年数、利回り、想定収支など、様々な条件から判断しますが、数字や客観的事実に基づいた「合理的な判断」が重要となります。その視点は利益を考える以上、必ず持っておきたい視点です。
向いていない人：貯蓄が少ない人
不動産投資ローンの融資を受ける際には、自己資金を準備しておくことは大切です。
なぜなら、自己資金があることで金融機関の信頼度が高まり、審査が通る可能性が上がるためです。また、万が一急な出費に備えて貯蓄も準備しておくことも必要です。
貯蓄が少ない人は、生活資金を整えた上で、不動産投資を検討しましょう。
向いていない人：断れない人
不動産会社に相談した際に、提案された内容をそのまま鵜呑みにしてしまったことで失敗するケースもあります。
不動産投資はお金が関わってきますから、自分でもよく情報収集をして判断することが必要です。初心者だからと周囲の提案内容を鵜呑みにせず、疑問点を解消しましょう。
向いていない人：情報収集をしない人
不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンといわれていますが、リスクが全くないわけではありません。そのため、不動産投資を成功するためには日々情報取集をすることが大切です。
情報収集ができていない状態で物件を選ぶと、誤った判断をしてしまうことも考えられますので、情報収集をしない人は向いていない人といえます。
不動産投資にどのくらいの資金を準備すべき？
不動産投資をはじめる際はある程度の資金を準備しておくことが必要です。
一般的に、頭金は物件価格の2割、不動産投資ローンの融資額は8割と言われています。不動産投資ローンを申請する際に頭金なしのフルローンでの申請を行うこともできますが、審査に通ることは決して簡単ではありません。
また、頭金以外の初期費用として、いわゆる「諸費用」も発生します。さらに、運用が始まると維持費・管理費など毎月発生する費用もあります。自分の年収・貯蓄状況を踏まえた上で、どのくらいの規模の不動産物件を検討し、資金準備を進めるのか計画していきましょう。
不動産投資初心者が気を付けるべきポイント5選
不動産投資の本格運用がはじまるまでに不動産投資の知識取得、物件情報の獲得、不動産業者の選定、金融機関への融資相談、と複数のハードルが待ち構えています。
そのときに不動産の取得に焦ってしまうと失敗につながる可能性が高まります。ここでは初心者が気を付けるべき不動産投資の5つのポイントをご紹介します。
1．家族の同意は早めにとる
2．信頼できる不動産投資会社を選ぶ
3．購入した物件を持ち続けるか、いずれ売却するのか
4．少額からスタートする
5．収益の一部は「貯蓄」か「再投資」に充てる
ポイント1．家族の同意は早めにとる
不動産投資は高額な取引になり、不動産投資ローンの融資を受ける際に家族が連帯保証人になることがほとんどです。同意を得ていない場合は不動産投資ローンの契約を結ぶことができず、物件購入できない可能性も出てきます。
不動産投資を行う前に家族の同意は早めに得ましょう。
ポイント2．信頼できる不動産投資会社を選ぶ
信頼できる不動産投資会社を選ぶことも重要です。
やり取りをする中で、一方的に話をしてこないか、提示してくる金額やシミュレーションの内容に極端な部分はないかなど、事前の情報や知識をある程度もってきちんと見極められるようにしておくことが重要です。
また、営業担当者と良好な関係を作ることを意識しましょう。そのためには、自身が不動産投資をはじめる目的を明確にすることをお勧めします。
不動産投資会社の営業担当者も、依頼者の目的が明確であれば、より的確なアドバイスや物件の紹介をしやすくなり、確かな情報を得られやすくなります。
ポイント3．購入した物件を持ち続けるか、いずれ売却するのか
不動産投資物件を購入したあとにいずれ相続するのか、どこかのタイミングで売却をするのか、不動産投資の目的と出口を考えることで、選ぶ物件の条件も変わってきます。
不動産投資の出口戦略は非常に大切な戦略です。下記の記事で紹介していますので、ご参考ください。
＞『不動産投資の出口戦略を極めるために必要な3つの知識』
ポイント4．少額からスタートする
初心者の場合、少額・低リスクで始めることのできる区分マンション投資をお勧めします。
一棟マンション投資や戸建投資と比較すると少額で購入が可能で、自己資金額が少なくても不動産投資を始めることができるためです。万が一の場合も損失を抑えることができます。
ポイント5．収益の一部は「貯蓄」か「再投資」に充てる
不動産投資は冒頭でも述べたとおり、第三者が入居することで得る家賃収入（インカムゲイン）があり、諸費用・借入金の返済などとの差額による利益が生まれる場合もあります。
本業の収入で生活基盤を維持し、不動産投資で得た利益は普段の生活等の消費には使わず、部分的に「貯蓄」または「再投資」していきましょう。
不動産は物質的な資産であるため、自然災害や入居者トラブルなどによって、資産価値が大きく損なわれるリスクがあります。このようなトラブルによる出費に際してすぐに現金化できる資産がない状況は危険度が高く、最悪の場合には破産してしまう可能性もあります。
不動産投資物件は、売却する際、時間がかかるためすぐに現金化をすることはできません。定期的に得ることができる家賃収入で得た利益は、上記の事態が起きても対応できるように貯蓄、リスクを分散するために再投資することも検討し、明確化しておきましょう。
まとめ：不動産投資初心者はリスクをよく知ったうえで検討をはじめよう
今回は初心者が不動産投資で気を付けるべきポイントを5点紹介しました。
1．家族の同意は早めにとる
2．信頼できる不動産投資会社を選ぶ
3．購入した物件を持ち続けるか、いずれ売却するのか
4．少額からスタートする
5．収益の一部は「貯蓄」か「再投資」に充てる
不動産投資は成功すれば安定して収益を得ることができるため、投資初心者にもお勧めの投資方法と言えます。しかし、購入物件は高額商品・長期的な運用になるため正しい知識と様々なリスクを想定して準備を進めることが大切です。
LIV PLUSでは不動産投資に関するコラムを随時アップしています。不動産投資を検討する際にご参考いただけますと幸いです。
