2024年4月に迫った不動産の相続登記義務化。
現在日本には所有者不明となっている不動産・土地が非常に多く存在していますが、その状況に歯止めをかけるべく2024年4月1日より相続登記を義務付ける法律が施行されます。
2024年からの施行ということもあり、「過去に相続した不動産や土地は関係ないのでは？」と思っている人もいるかもしれません。
しかし、この法律は遡って適用されるため、過去に相続した不動産・土地にも適用されるのです。
今回は、相続登記の義務化とその対策法について解説していきますので、不動産のを相続したけど登記をしていない人、これから不動産を相続する人する人は必ずご覧ください。
不動産の相続登記とは？
皆さんは、そもそも「相続登記」がどういうものかご存知でしょうか？
土地や建物（マンションなど）の所有者は、基本的に法務省法務局の登記簿というもので住所・指名などが管理されています。
登記簿上の所有者を名義変更したい場合、法務局の「所有権移転登記」を申請する必要があり、一般的にこの登記申請を「不動産の名義変更手続き」と呼びます。
そして、亡くなった人から相続した不動産の名義変更することを「相続登記」と呼ぶのです。
今まで相続登記に法的義務はなかったため、
・相続登記の手続きが面倒
・費用もかかる
・相続人同士が不仲
・相続の分割を拒む相続人がいる
などの理由から、亡くなった人の名義のまま放置されている不動産や土地が非常に多く存在します。
なお、相続対象として不動産登記される権利として、所有権以外に、地上権・賃借権・抵当権・根抵当権など各種権利がありますが、義務化の対象になるのは所有権のみです。
地上権や賃借権などは相続した場合でも義務化対象ではありません。
不動産の相続登記をしないデメリット４つ
では、相続した不動産を相続登記しないことにはどんなデメリットがあるのでしょう。
１．未登記の不動産は売却できない
２．権利関係が複雑になる
３．復旧・復興時に大きな障害になる
４．共同相続人の債務による差し押さえの可能性
デメリット１．未登記の不動産は売却できない
まず、登記をしていない不動産は売却ができません。
それは、売却するためには登記簿上の所有者になっておく必要があるからです。また、相続登記をしていない不動産には担保を設定することもできません。
相続が開始した時点で相続財産である不動産は、相続人の間で法定相続分に応じて共有されている状態になります。
デメリット２．権利関係が複雑になる
2つ目は、権利関係が複雑になる点です。
相続登記をしない間にその不動産を共有している相続人の誰かが亡くなった場合、亡くなった人の共有持ち分がその次の相続人の共有分になります。
要するに、共有名義人が枝葉のように増えていくということになり、印鑑が必要な当事者も増えていくのです。
権利関係が複雑になると、不動産の相続登記をするための手続きも複雑になり、あまり交流がない親戚と一緒に手続きをすることになってしまうでしょう。
デメリット３．復旧・復興時に大きな障害になる
また、近年は台風や地震などの自然災害が発生した際、所有者不明の不動産・土地が復旧や復興への思わぬ障害になることがあります。
それは、復興事業として土地を整備する時、不動産・土地の所有者が不明だと復興整備が進められないからです。
2011年に発生した東日本大震災の時も、被災した地域に所有者不明の不動産・土地が多くあったことから、復興事業が滞ってしまった場所もありました。
デメリット４．共同相続人の債務による差し押さえの可能性
借金などの返済を滞納している相続人がいる場合、債権者に不動産の相続持ち分を差し押さえられてしまう可能性があります。
不動産は、「遺産分割協議」が終わるまで共同相続人が法定相続割合に応じて共有している状態になります。しかし、債権者は借金がある法定相続人の法定相続分を差し押さえることが可能です。
たとえ、遺産分割協議が終わっていた場合でも、相続登記を済ませていなければ相続人は差し押さえした債権者に対して「不動産が自分のものだ！」と主張することができません。
そのため、不動産を差し押さえられてしまったら最終的に不動産の“全て”を取得したいと考えている相続人は、差し押さえをした債権者に対して債務者である他の相続人の借金を肩代わりして差し押さえを解いてもらう必要があります。
上記のように、相続登記を放置することにはデメリットがあります。
子供や孫の代へ残さないためにも、早めに相続登記を済ませておくこと重要です。
さらに、2024年4月から相続登記が義務化されることによって、正当な事由なく登記を怠ると過料が課せられる可能性もあるので注意しましょう。
不動産の相続登記はいつまでに行えば良い？
では、2024年4月からの相続登記義務化にあたり、いつまでに相続登記を行なえば良いのでしょうか？
相続登記の期限は下記いずれか遅い日から3年以内です。
・施行日（2024年4月1日）
・自己のために相続開始を知り、且つ、不動産の所有権を取得したことを知った日
相続登記義務化の施行日は2024年4月1日で、それ以降に不動産・土地を相続した場合は原則的に相続登記が義務になります。
正当な理由なく相続登記を怠れば、10万円以下の過料が課せられる可能性があります。
これは、遺言などの遺贈（相続人に対する遺贈に限る）によって所有権を取得した場合にも当てはまりますので、該当する人はくれぐれもご注意ください。
相続登記義務の起算日（知った日）はいつ？
先ほどもお伝えしましたが、この法律は遡って適用されるため過去に不動産を相続したものの相続登記を済ませていない場合も対象になります。
この場合、2024年4月1日から3年以内となる「2027年4月1日まで」に相続登記を行う必要があるのです。
※引用元：法務省民事局「令和３年民法・不動産登記法改正、相続土地国庫帰属法のポイント」より
“知った日”とは、自分が相続対象者であることを知り、且つ、相続する不動産に所有権が含まれることを知るタイミングのことを指します。
裏を返せば、自分が相続人であることを知っていても相続したものの中に不動産が存在していることを認識していない場合は、「相続登記の義務は生じない」わけです。
相続登記が不要な“正当な理由”とは？
10万円の過料は「正当な理由なく相続登記を怠った場合」に課せられますが、相続登記を申請できない“正当な理由”があれば、過料の対象とはなりません。
では、“正当な理由”とはどんなケースなのでしょうか？
総務省の資料によると以下5つのケースが書かれています。
１．相続人が極めて多数で、戸籍関係書類などの収集や他の相続人の把握に多くの時間を要する場合
２．遺言の有効性や遺産の範囲などが相続人同士で争われているため、誰が不動産を相続するのか明らかにならない場合
３．相続登記の申請義務を負う人自身に重病などの事情がある場合
４．相続登記の申請義務を負う者が、配偶者からの暴力の防止及び被害者の保護等などに関する法律に規定する被害者等で、生命や心身に危害が及ぶ恐れがあり避難を余儀なくされている場合
５．相続登記の申請義務を負う者が経済的に困窮していて、登記申請に必要な費用を負担する能力がない場合
上記に該当しない場合であっても、相続登記申請義務者の事情を考慮した上で、相続登記ができない“正当な理由”として認められるか判断されます。
不動産の相続登記方法【5手順】
ここまでは不動産の相続登記が義務化される点を解説してきましたが、相続登記はどのように行えば良いのでしょうか？
不動産の相続登記は以下の手順で行います。
１．「登記事項証明書」で登記簿の状況確認
２．被相続人と相続人の戸籍謄本などを収集
３．遺産分割協議書の作成
４．その他の書類作成・収集
５．法務局で登記申請を行う
手順１．「登記事項証明書」で登記簿の状況確認
相続登記を行う際、始めに行うのが対象物件の登記簿状況の確認です。
そのために、まずは登記事項証明書（登記簿謄本）を取得する必要があります。
登記事項証明書は法務局で取得可能ですが、発行に際して「建物の家屋番号」と「地番」がそれぞれ必要になります。
家屋番号や地番は、毎年届く固定資産税納税通知書または権利証に記載されていますので確認してみてください。なお、私道は固定資産税納税通知書に記載されないため注意が必要です。
通知書が手元になかったり、私道の場合は、法務局で家屋番号や地番を調べることができます。
相続登記をしたい不動産・土地の家屋番号や地番を調べてから法務局で登記事項証明書を取得します。
手順２．被相続人と相続人の戸籍謄本などを収集
登記事項証明書で不動産の名義人が明らかになったら、次は相続関係を正確に把握するために被相続人と相続人の戸籍を収集します。
それは、亡くなった名義人が遺言書を残していない場合、相続登記は法定相続人全員で手続きを行う必要があるからです。
・戸籍謄本
・改製原戸籍
・除籍謄本
・附票
以上の中から、相続登記に必要な情報が記載されている書類を準備しましょう。
亡くなった名義人に関しては、出生から死亡まで遡る必要があります。
戸籍謄本のみで必要な情報が不足してしまう場合、他の謄本も必要になります。
戸籍謄本などは本籍地の市区町村役場で取得でき、遠方の役所から取得する場合は郵送による取り寄せが可能です。
手順３．遺産分割協議書の作成
被相続人の遺言書がない場合、遺産は相続人全員で話し合う遺産分割協議で分配を決定します。
その協議内容をまとめた遺産分割協議書の作成が必要です。
遺産分割協議書には「どの不動産を誰が相続するか？」を明確にした上で、相続人全員の署名・捺印が必要になります（捺印は実印に限る）。
なお、相続人が1人だけの場合は遺産分割協議書は不要です。
手順４．その他の書類作成・収集
相続登記には他にも必要な書類があります。
以下の表のように、多くの書類が必要になりますので抜けがないように用意しましょう。
| 主な書類 | |
|---|---|
| 被相続人に関する書類 | ・戸籍謄本 ・住民票の除票or戸籍の附票 |
| 相続人に関する書類 | ・戸籍謄本（相続人全員分） ・住民票（名義人になる相続人分） ・遺産分割協議書 ・印鑑証明書（相続人全員分） ・本人確認書類（相続人全員分） |
| 不動産に関する書類 | ・固定資産税評価証明書 |
手順５．法務局で登記申請を行う
必要書類が揃ったら、名義変更を行う不動産の所在地がある法務局へ行き以下の手続きを行います。
・登記申請書の準備
・登記免許税の納付
登録免許税は不動産の固定資産税評価額の0.4%と定められています。
例えば、不動産の固定資産税評価額が 4,000万円の場合は16万円の登録免許税がかかるというわけです。
固定資産税評価額は、公的機関から発行される固定資産税の納税通知書に記載されています。
もし、納税通知書が手元にない場合は、対象となる不動産所在地の市区町村の役所で固定資産税評価証明書を取得することで評価額がわかります。
なお、相続登記の手続きは司法書士など専門家への依頼も可能です。
相続登記は必要書類の収集など手間や時間を要します。専門家に依頼することで、資料の収集や役所や法務局とのやり取りだけでなく、遺産分割協議書の作成なども任せることができます。
不動産の相続登記義務化への対策法
不動産の相続登記義務化への対策法、それは登記を忘れないことです。
相続登記が義務化になるのは2024年4月1日ですが、この法律は遡って適用されるため、施行日以前に相続した不動産・土地も3年以内に相続登記を行う必要があります。
そのため、2027年4月1日までに相続登記を行わなければならなく、正当な理由なく相続登記を怠った場合、10万円以下の過料が課せられる可能性があるのです。
相続登記は手間や時間がかかりますので、期限間際になって慌てないように以下のことを進めておくと良いでしょう。
・遺産に含まれる不動産の名義人の確認
・不動産を誰がどんな割合で相続するか？の話し合い
・資料収集、作業の確認、事前準備
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まとめ
今回は2024年4月1日から義務化される不動産の相続登記について解説してきました。
相続登記をせずに放置していると後の相続人に想定外の問題が生じる可能性がありますし、義務化になることで「正当な理由なく相続登記を怠った場合」には過料が課せられてしまいます。
しかも、既に相続している未登記の不動産も対象になっていますので、該当している人はこの機会に家族や親族と話し合うと良いでしょう。
未登記の不動産をお持ちの人、これから不動産を相続する予定の人にとって、この記事が参考になったら嬉しいです。
