不動産投資は本業以外の副収入として検討されることが多い投資です。
しかし、副業禁止の会社で働いている場合、不動産投資は副業になるのか気になっている方もいるのではないでしょうか？
本記事では「不動産投資は副業になるのか」をテーマに説明していきますので、副収入として不動産投資を検討している方はぜひご参考ください。
不動産投資＝副業？
副業の定義については、厚生労働省「副業･兼業の促進に関するガイドライン（2022年10月版）」で述べられているように「労働者は、勤務時間外において、他の会社等の業務に従事することができる。」とされています。
（参考）「副業･兼業の促進に関するガイドライン（2022年10月版） 」副業・兼業を認めるにあたって モデル就業規則（抜粋）より
ここ近年、副業の注目は集まっており、経団連でも副業を推進する動きも出てきています。
副業を認めることが自社の本業にメリットをもたらすことや、従業員に会社の仕事以外のチャレンジをさせてくれる、企業イメージが社会に広がることをメリットと捉える考え方が広がってきているためです。
しかし、企業によっては上記のモデル就業規則の理由から副業を禁止しているところもあります。
副業については理解できましたが、冒頭にも問うたように、果たして不動産投資は副業にあたるでしょうか？
その答えは「一部の条件を除いてNO」です。
不動産投資を詳しく知ることで理由が明確に分かりますので、説明していきます。
不動産投資は副業にならない4つの理由
ここでは、不動産投資が副業ではない理由をご紹介します。
・副業にならない理由1：不動産投資は資産運用としてみられるため
・副業にならない理由2：不動産を相続される場合があるため
・副業にならない理由3：情報漏洩のリスクが少ないため
・副業にならない理由4：本業に支障が出にくいため
副業にならない理由1：不動産投資は資産運用としてみられるため
不動産投資が副業ではないと言える1番大きな理由は、株式投資や投資信託と同じ「資産運用」としてみられるためです。資産運用とは、「自分の持っているお金（資産）を預貯金や投資に配分（運用）することで効率的にふやしていくこと」と日本証券業協会で述べられています。
副業は労働することで「対価としてお金を得る行為」であることに対し、資産運用は「資産を活用することで、収入を得る」という不労所得にあたります。
不労所得は、所得を得るために労働する必要がない所得全般のことを言います。具体的な例は配当、利息、家賃収入、売却益などです。
副業にならない理由2：不動産を相続される場合があるため
不動産投資をはじめる際は2つのパターンが考えられます。それは、「自らはじめる場合」と「親戚からの相続ではじめる場合」です。
特に、後者の場合はやむを得ず不動産投資をはじめたことも考えられます。また、前者においてもマイホームを購入したものの、転勤などで住み続けることが難しくなったため、不動産投資に変更したケースも考えられます。
そのような背景があるため、不動産投資を副業とみなして禁止することは難しいとされています。
副業にならない理由3：情報漏洩のリスクが少ないため
こちらは、前述した厚生省の副業･兼業の促進に関するガイドライン（2022年10月版）にある、企業が副業を禁止するケースに関わりがあります。本業とは異なる勤務先で働く場合、情報漏洩のリスクが想定されます。しかし、不動産投資の場合、情報漏洩するリスクは考えづらいでしょう。
そのため、不動産投資は容認されやすい傾向があります。
副業にならない理由4：本業に支障が出にくいため
副業禁止となっている企業で1番のリスクとして挙げられる点が、本業に支障が出てしまうことです。たとえば、副業で深夜勤務を行った結果、翌日の集中力に影響し、本業に支障が生じてしまうケースなどが考えられます。
不動産投資は不労所得にあたると述べたように、所得を得るための労働の必要がないとされています。
もちろん、定期的な家賃収入を得るための工夫や管理は必要ですが、多くの時間や労働をする必要がないことが不動産投資のポイントと言えます。
不動産投資を副業とみられるケース：注意すべき4つのポイント
副業禁止の会社に勤務していながら不動産投資を検討する場合、認識不足でトラブルに発展しないために、不動産投資で注意しておきたいポイントを4点ご紹介いたします。
1．就業規則を確認する
2．確定申告をする（不動産所得が20万円を超える場合）
3．管理会社への委託を検討する
4．事業規模
ポイント1．就業規則を確認する
企業ごとにルールが異なるため、必ず事前に就業規則を確認するようにしましょう。
不動産投資について、明確に記載がされている場合は判断ができますが、具体的な記載がない場合は、不動産投資を行う旨を所属先に相談することをお勧めします。
相談しなかったことで、不動産投資をはじめてから禁止だったことが判明するリスクも考えられますので、自分の身を守るためにも必ず行いましょう。
ポイント2．確定申告をする（不動産所得が20万円を超える場合）
不動産投資の運用を開始し、年間20万円以上の利益が生じた場合、確定申告が必要になります。
確定申告をしないと、無申告課税や延滞税などのリスクを負うことになります。このリスクが現実化し、追加税金をすぐに払うことができないと、職場に連絡が入ることも考えられます。
確定申告は忘れずに必ず行うようにしましょう。
ポイント3．管理会社への委託を検討する
本業への影響を出さないために、物件の管理を管理会社に委託することも効果的です。会社によっては、管理会社への委託を条件に副業の可否を判断するところもあります。
管理会社を選ぶ際には、入居率の高さや実績にも着目する他、下記に注目することで安定運用を実現しやすくなります。
・物件を良好な環境に保ってくれるのか
・空室が生じた際にすぐに対応してもらえるか
・責任をもって賃貸募集をしてくれるのか
また、管理会社に任せきりにするのではなく、コミュニケーションを取りながら運用する意識をもつことも大切です。
さらに、管理会社を入念に選ぶことで空室対策にもなります。不動産投資で定期的な家賃収入を得るために大切な対策です。
以下の記事で紹介しておりますので、併せてご一読ください。
＞マンション投資で空室率を下げるための対策5選
ポイント4．事業規模
不動産投資を大規模に展開した場合は「事業扱い」となり、不動産投資であっても副業とみなされる可能性があります。
具体的なボーダーラインは「5棟10室」以上といわれています。
このボーダーラインは、確定申告の際に、不動産投資が不動産所得なのか事業所得なのかを判断するための線引きになります。
国税庁のよくある質問で示され、以下の基準に当てはまる場合は、原則として「事業として行われているもの」として定義されます。
・（1）貸間、アパート等については、貸与することのできる独立した室数がおおむね10室以上であること。
・（2）独立家屋の貸付けについては、おおむね5棟以上であること。
事業所得になった場合、厚生労働省「厚生省の副業･兼業の促進に関するガイドライン（2022年10月版）」にある、他の会社等の業務として従事しているとみなされる可能性があります。そのため、上記の範囲内で不動産投資を行うことが大切なポイントです。
サラリーマンにこそ不動産投資をお勧めしたい理由
不動産投資と副業について説明してきましたが、不動産投資を行うメリットが多く、運用をはじめることに適した職業があります。それがいわゆる「サラリーマン」です。
サラリーマンこそ不動産投資をするべき理由を4つご紹介します。
1．銀行からの融資が通りやすい
2．本業の支障になりにくい
3．安定的に収入を得ることができる
4．生命保険に加入できる
理由1．銀行からの融資がおりやすい
不動産投資では、不動産投資ローンを組むことで、自己資金が少なくても不動産投資を行えます。不動産投資ローンの融資を受けるためには銀行の審査が必要ですが、サラリーマンは定期的な収入があるため、ローンを組みやすい傾向があります。
なお、前述したように「少ない自己資金で大きなリターンを得る」ことをレバレッジ効果といいます。
レバレッジ効果は不動産投資において必須の概念でありますので、以下の記事の詳しい解説を併せてご一読ください。
＞レバレッジ効果を活かした不動産投資～知っておくべきメリット・デメリット～
理由2．本業の支障になりにくい
不動産投資は、副業ではなく資産運用にあたるため、時間の拘束や実作業量が限定的であり、本業の支障になりにくい側面があります。
そのため本業の傍らで行うことが容易です。
これは注意点で述べたように、良い管理会社を見つけることで、さらに手間なく不動産投資を行うことができますので、ご一考いただくとよろしいかと思います。
理由3．安定的に収入を得ることができる
不動産投資は、第三者が居住することで定期的な家賃収入を得ることを期待できる投資です。
不動産投資ローンを組んだ際も、一般的には家賃収入からローンを返済していく形になりますので、長期的に安定した運用を行いやすく、サラリーマンの方もはじめやすいというメリットがあります。
理由4．生命保険に加入ができる
団体信用生命保険は、不動産投資ローンを利用することで加入できる保険です。
加入後、ローンの返済期間中に加入者が死亡したり高度の障害を負ったりした場合、生命保険会社がローンの返済を肩代わりしてくれます。
加入者に万が一のことがあった際にも、実物資産である不動産やそこから得られる家賃収入により、残された家族が安心して生活することが可能です。
まとめ：不動産投資は副業にあたらないが、注意が必要
今回は「不動産投資は副業になるのか」をテーマに述べてきました。
・不動産投資＝副業？
・不動産投資は副業にならない理由
・不動産投資を副業とみられるケースもある：注意すべき4つのポイント
・不動産投資はサラリーマンにこそお勧めしたい
不動産投資は一般的には副業にあたりませんが、条件によっては副業とみなす企業もあるため注意が必要です。最終的な判断は、会社の就業規則で「副業がどう規定されているか」によって異なりますから、不動産投資を始める際は必ず就業規則をしっかりと確認しましょう。
不動産投資は条件内であれば副業以外の方法として、副収入を得ることができます。
特にサラリーマンにとっては複数のメリットがあり、不動産投資をもっともお勧めしたい職業といえます。
LIV PLUSでは不動産投資に関するコラムを随時アップしています。不動産投資を検討する際には今後もご参考にしていただけますと幸いです。
