首都圏の大型賃貸物流施設で募集賃料が坪4900円前後に上昇、2022年以降の最高水準を記録

商業用不動産のデータ分析を手がけるestieが公表した最新市場レポートにより、首都圏の大型賃貸物流施設における募集賃料の上昇傾向が明らかになりました。空室率の改善傾向を背景として、1坪当たりの募集賃料は4,900円前後に達しており、2022年第1四半期以降で最も高い水準を記録しています。

一方で、国内の他地域に目を向けると首都圏とは大きく異なる動きが確認されています。近畿圏や東海圏においては需給の緩みや賃料水準の軟調さが報告されており、同じ大都市圏であってもエリアごとの市場動向にはっきりとした温度差が生じています。

物流不動産は機関投資家や不動産開発事業者から多くの関心が集まる代表的な投資資産の一つです。首都圏で堅調な需要が確認される一方で、地域間格差が鮮明になっている現在の状況は、今後の開発や投資判断を行う上で実務者が極めて慎重に精査すべき重要な局面といえます。

ニュースの概要と背景

今回の調査レポートは、商業用不動産データの分析を専門的に手がけるestieが公表した最新データに基づくものです。調査対象となったのは、2026年第3四半期における首都圏の延床面積3,000坪以上の大型賃貸物流施設です。延床面積とは建物の各階にある床面積をすべて足し合わせた全体の広さを指し、3,000坪以上という規模の施設は主に広域配送や大量保管を担う物流ネットワークの中核拠点として利用されています。

同レポートによると、首都圏の大型施設では空室率が改善傾向を示しており、旺盛な利用ニーズに支えられる形で需給関係の引き締まりが進んでいます。こうした良好な需給環境を背景に、施設の貸主側が設定して提示する募集賃料は1坪当たり4,900円前後にまで上昇し、2022年第1四半期以降における最高水準を更新するに至りました。

この募集賃料の最高水準更新は、首都圏における大型賃貸物流施設への需要が極めて底堅く推移していることを明確に裏付けるデータとなっています。配送効率や立地利便性を重視するテナント企業からの強い引き合いが、賃料水準全体を押し上げる主要な要因として機能しています。

その一方で、首都圏以外の主要都市圏に目を向けると、全く対照的な需給環境が浮き彫りとなっています。近畿圏においては空室率の上昇が確認されているほか、賃料水準についても微減傾向を示すなど軟化の兆しが見られています。

さらに東海圏においても募集賃料が軟調に推移しており、力強い上昇を見せる首都圏とは対照的な状況です。このように、同じ三大都市圏内でありながら需給バランスの地域間格差が急速に広がり、市場の二極化傾向がより一層鮮明になっている点が今回のレポートで最も注視すべき特徴となっています。

不動産市場・投資家への影響

大型物流施設をはじめとする物流アセット（投資用不動産資産）を取り扱う機関投資家や不動産開発事業者にとって、首都圏における需給の引き締まりと募集賃料の上昇は、投資収益の観点から基本的に歓迎すべき好材料と受け止められます。空室率が改善し最高賃料水準が更新されている事実は、首都圏での事業展開に対する高い安定性と期待感を示しているためです。

しかしながら、実際の投資判断や開発プロジェクトの採算性評価においては、公表された表面的な数字を鵜呑みにせず、より慎重な精査が求められます。特に実務上強く意識すべきなのが、貸主側が提示している「募集賃料」と、借主との間で最終的に契約が成立する「成約賃料」との間に開きが生じていないかという乖離リスクの検証です。

市場全体の好調さや高水準の募集賃料だけに依拠して楽観的な収益予測を立ててしまうと、実際のテナント誘致局面で想定通りの成約条件を確保できず、中長期的な利回りが下振れしてしまう懸念が存在します。提示されている賃料設定が実際の現場の成約実態と整合しているかどうかを冷静に確認する姿勢が不可欠です。

加えて、三大都市圏内での二極化が進展している現状を踏まえ、地方大都市圏における供給過剰リスクにも細心の注意を払う必要があります。首都圏の活況のみを基準にして全国的な物流需要を推計してしまうと、近畿圏や東海圏のように需給バランスが緩み賃料が軟調に推移している地域において過大な開発リスクを抱え込みかねません。

したがって、今後の物流不動産市場に向き合う実務者においては、首都圏の底堅い需要を適切に見極めつつ、地方大都市圏における供給バランスの変化や募集賃料と成約賃料の乖離リスクを総合的に見極め、エリアごとの需給実態に即した投資・開発戦略を組み立てていくことが求められます。

出典：首都圏物流施設の募集賃料が2022年以降で最高水準に estie調査 | ニッキンONLINE

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