日本銀行が利上げを続けている。
住宅ローンの変動金利も上昇している。
そんなニュースを見るたびに、
「変動金利で借りているけど、このままで大丈夫なのか？」
と不安になる人は多いだろう。
2026年10月現在、日本銀行は無担保コールレート・オーバーナイト物を、
1.25％程度
で推移させる方針としている。
住宅ローンにも影響はすでに表れている。
例えば三菱UFJ銀行では、2026年10月の新規借入れ向け変動金利が、
年1.195％
となっている。
数年前まで、
0.3％台。
0.4％台。
だった変動金利が、
1％台へ移っている。
では、すでに変動金利で住宅ローンを借りている人は、
固定金利へ変更するべきなのか。
繰り上げ返済するべきなのか。
借り換えるべきなのか。
それとも何もしなくてよいのか。
結論から言えば、
「金利が上がったからすぐ固定金利へ変更する」必要があるとは限らない。
重要なのは、
現在の住宅ローン条件を確認し、
金利がさらに上昇した場合でも家計が耐えられるかを計算し、
そのうえで対策を選ぶことである。
今回は、すでに変動金利で借りている人が行いたい、
5つの住宅ローン対策
を順番に解説する。
対策1 まず「現在の適用金利」を確認する
最初にやるべきことは、
固定金利へ変更することでも、
繰り上げ返済することでもない。
自分が現在何％で借りているのかを確認すること
である。
ニュースで、
「住宅ローン金利が1.5％へ」
と報道されていても、
それがそのまま自分の住宅ローン金利とは限らない。
住宅ローンには、
基準金利
と、
契約時の優遇幅
がある。
例えば、
基準金利3.0％。
優遇幅－2.0％。
なら、
実際の適用金利は、
1.0％
である。
そのため見るべきなのは、
銀行の広告に表示されている新規借入金利ではなく、
自分の契約に現在適用されている金利
である。
確認する項目は5つ
住宅ローンのマイページや返済予定表などで、次の5つを確認したい。
現在の適用金利
住宅ローン残高
残り返済期間
次回の金利見直し時期
返済額見直しルール
である。
特に重要なのが、
5年ルール。
125％ルール。
の有無である。
同じ変動金利でも、銀行によって仕組みが違う。
例えばPayPay銀行では、
5年ルール・125％ルールを採用していない。
金利上昇時には、その上昇幅に応じて返済額を見直す仕組みとなっている。
一方、5年ルールを採用している住宅ローンでは、
金利が上がっても毎月返済額がすぐには増えない場合がある。
だから、
「返済額が変わっていないから金利も上がっていない」
とは限らない。
返済額より「元金が減っているか」を見る
第5回でも解説したが、
5年ルールがある住宅ローンでは、
金利上昇後も一定期間、
毎月返済額が変わらないことがある。
例えば月15万円を返済している。
以前は、
元金10万円。
利息5万円。
だった。
金利上昇後は、
元金8万円。
利息7万円。
ということもあり得る。
毎月15万円という金額は同じ。
しかし、
住宅ローン残高の減る速度は遅くなっている。
したがって確認すべきなのは、
「月々いくら払っているか」
だけではない。
元金が毎月いくら減っているか
まで見る必要がある。
対策2 金利2％・3％・4％で返済額を試算する
次に行いたいのが、
金利ストレステスト
である。
「これから金利が何％になるか」
を予想するのではない。
自分の住宅ローンが、
2％。
3％。
4％。
になった場合、
家計がどうなるかを計算する。
例えば現在、
住宅ローン残高5,000万円。
残り返済期間30年。
元利均等返済。
とする。
比較を分かりやすくするため、各金利が残り30年間続くと仮定すると、
| 金利 | 月返済額 |
|---|---|
| 1.195％ | 約16.5万円 |
| 1.5％ | 約17.3万円 |
| 2.0％ | 約18.5万円 |
| 2.5％ | 約19.8万円 |
| 3.0％ | 約21.1万円 |
| 4.0％ | 約23.9万円 |
※5,000万円・残り30年・元利均等返済・ボーナス返済なしの単純比較。実際の変動金利住宅ローンは金利見直し時期や5年ルール等によって異なる。
現在1.195％なら、
月約16万5,000円。
3％になれば、
約21万1,000円。
差は月、
約4万5,000円。
年間では約、
54万円
になる。
4％なら月約23万9,000円なので、
現在との差は、
月約7万3,000円
にもなる。
「3％になったらどうする？」を今決めておく
金利が実際に3％になってから考えるのでは遅い。
例えば、
1.5％までは何もしない。
2％になったら支出を見直す。
2.5％になったら一部繰り上げ返済。
3％になったら固定金利・借り換えを本格検討。
というように、
自分なりの対応ライン
を決めておく。
そうすれば、日銀の利上げニュースが出るたびに慌てる必要がなくなる。
「政策金利」と「自分の住宅ローン金利」は別
ここでも注意したい。
日本銀行の政策金利が、
1.25％。
だから、
住宅ローンも1.25％。
というわけではない。
2026年10月現在、日銀は政策金利を1.25％程度としている一方、三菱UFJ銀行の新規変動金利は1.195％である。
金融機関によって、
基準金利。
優遇幅。
見直し時期。
が違う。
だから確認するのは、
日銀の数字ではなく、自分の銀行の契約条件
である。
対策3 まず現金を確保する
金利上昇が不安になると、
「貯金を全部繰り上げ返済した方がよいのでは」
と考える人がいる。
しかし、
手元資金をなくすのは危険
である。
例えば住宅ローン残高5,000万円。
預貯金300万円。
そのうち250万円を繰り上げ返済した。
残り50万円。
となれば、
住宅ローン残高は減る。
しかし、
失業。
病気。
教育費。
車の修理。
マンションの一時金。
などが発生したときに対応できない。
住宅ローンは返したら現金に戻せない
現金100万円を住宅ローンの繰り上げ返済へ使えば、
住宅ローン残高は100万円減る。
しかし翌月、
「やはり100万円必要になった」
と思っても、
銀行から返してもらうことはできない。
つまり、
住宅ローンを減らすと流動性を失う。
金利上昇時代だからこそ、
一定の現金を確保しておくことも重要である。
変動金利利用者こそ「繰り上げ返済予備資金」を持つ
一つの方法が、
すぐ返済せず、
繰り上げ返済用の現金を別に確保しておく
ことである。
例えば500万円を準備する。
現在の金利が1％台なら、
そのまま保有。
将来2％になったら、
200万円返済。
3％になったら、
さらに300万円返済。
という方法もある。
現金で持っていれば、
繰り上げ返済。
借り換え費用。
生活費。
投資。
のどれにも使える。
つまり、
選択肢を残せる
のである。
対策4 繰り上げ返済は「金利が高いほど効果が大きい」
現金に十分余裕があるなら、
繰り上げ返済
も有力な対策になる。
第6回で紹介したように、
5,000万円・35年ローンを組み、
5年後に100万円を期間短縮型で繰り上げ返済した場合、
金利1％では、
利息削減額約34万円。
2％なら、
約81万円。
3％なら、
約142万円。
という参考試算になる。
つまり、
金利が上昇するほど繰り上げ返済の効果は高くなる。
金利1％台なら急いで全部返す必要はない場合も
一方で、
現在1％台。
住宅ローン控除あり。
十分な手元資金がない。
という人なら、
慌てて大きな繰り上げ返済をする必要がない場合もある。
住宅ローンは、
低金利で長期間借りられる
という特徴もある。
住宅ローンを100万円減らした結果、
生活防衛資金がなくなり、
別の高金利ローンを借りることになれば本末転倒である。
繰り上げ返済は「期間短縮型」と「返済額軽減型」
繰り上げ返済には、
期間短縮型。
返済額軽減型。
がある。
金利上昇対策として、
将来払う利息を減らしたい
なら、一般的には期間短縮型の効果が大きい。
一方、
毎月の返済負担を下げたい
なら返済額軽減型が向いている。
例えば金利上昇によって毎月の家計が厳しくなり始めた場合、
返済額軽減型によって月々の負担を下げるという方法も考えられる。
対策5 固定金利への変更・借り換えを比較する
最後の対策が、
固定金利への変更または借り換え
である。
ただし、
「金利が上がりそうだから固定へ」
と反射的に動くのは避けたい。
なぜなら現在は、
固定金利もかなり高い
からである。
2026年10月のフラット35では、21～35年の最頻金利が、
年3.83％
となっている。
一方、三菱UFJ銀行の新規変動金利は、
年1.195％
である。
かなり大きな金利差がある。
5,000万円・残り30年なら固定3.83％で月約23万円
例えば住宅ローン残高5,000万円。
残り30年。
とする。
金利1.195％なら、
月約、
16万5,000円。
3.83％なら、
月約、
23万4,000円。
差は、
月約6万8,000円。
年間では約、
82万円
である。
もちろん実際の借り換えでは残高・諸費用・適用金利などによって異なる。
それでも、
金利上昇が不安だからという理由だけで1％台から3％台へ固定する
と、直ちに毎月負担が大きく増える可能性がある。
固定金利へ変更する意味は「得すること」ではない
固定金利へ変更する目的は、
金利を安くすることではない。
将来の返済額を確定すること
である。
フラット35は、借入時に返済終了までの金利が確定する全期間固定型であり、2026年10月の21～35年最頻金利は3.83％となっている。
つまり固定金利は、
将来金利が上がっても返済額を変えたくない人が、
その安心のために現在から高めの金利を支払う商品
と考えると分かりやすい。
「変動から固定へ」が向いている人
例えば、
住宅ローン返済にほとんど余裕がない。
金利が2％になったら生活が厳しい。
今後の収入増加も期待しにくい。
教育費など大きな支出が控えている。
返済額が変わること自体が精神的に負担。
という人なら、
固定金利へ変更する意味は大きい。
多少金利が高くても、
将来の住宅費を確定する価値
があるからである。
「まだ変動のままでもよい」と考えやすい人
逆に、
住宅ローン残高が少ない。
返済額が年収に対して小さい。
十分な現預金がある。
繰り上げ返済できる。
金利3％になっても家計に余裕がある。
という人なら、
変動金利を続けながら様子を見る選択肢もある。
金利上昇リスクを、
自分の資産と収入で吸収できる
からである。
住宅ローン利用者の金利への意識も高まっている
住宅金融支援機構は2026年2月に公表した住宅ローン利用者調査で、
利用した金利タイプ。
今後の金利見通し。
金利変動リスクへの意識。
借り換え。
などを継続的に調査している。
金利上昇が現実になった現在、
住宅ローン利用者にとって、
「借りたら終わり」
ではなく、
借入後も金利や残高を定期的に確認すること
の重要性が高まっている。
住宅ローンは一度契約したら35年間放置するものではない
超低金利時代には、
住宅ローンを組んだあと、
ほとんど金利を確認しない
という人も少なくなかったかもしれない。
しかし現在は、
適用金利。
残高。
返済額。
固定への変更。
借り換え。
繰り上げ返済。
を定期的に確認する意味がある。
住宅ローンは、
35年。
40年。
50年。
という非常に長い契約である。
その間に金融環境が変わることは当然ある。
年1回は住宅ローンを「健康診断」する
おすすめしたいのは、
年1回、住宅ローンを点検すること
である。
例えば毎年1月に、
現在の適用金利。
住宅ローン残高。
残り返済期間。
今年支払う利息。
他行の住宅ローン金利。
預貯金額。
を確認する。
健康診断と同じで、
問題がなければ何もしなくてよい。
しかし、
金利が大きく上昇。
残高が思ったより減っていない。
他行との金利差が拡大。
という場合には対策を考える。
日銀のニュースだけを追いかけても答えは出ない
「日銀は次に利上げするのか？」
「政策金利は2％になるのか？」
「いつ利下げするのか？」
こうしたニュースは重要である。
しかし住宅ローン利用者にとってもっと重要なのは、
自分の返済能力
である。
仮に日銀の政策を正確に予測できても、
住宅ローン残高や家計を把握していなければ意味がない。
逆に、
金利4％でも返済できる家計なら、
日銀の利上げニュースを過度に恐れる必要はない。
金利予測より「自分の上限金利」を決める
住宅ローン利用者が持っておきたい数字が、
自分の上限金利
である。
例えば、
2％までは余裕。
2.5％なら節約。
3％なら繰り上げ返済。
3.5％なら固定へ変更。
というように、
自分なりのルールを作る。
金利を予測するのではなく、
金利ごとの行動を先に決める
のである。
売却・住み替えも住宅ローン対策の一つ
住宅ローン対策というと、
繰り上げ返済。
借り換え。
固定金利。
だけを考えやすい。
しかし、
売却
という選択肢もある。
例えば、
購入後に収入が大きく減った。
金利上昇で返済が厳しい。
マンション価格が上昇している。
家族構成が変わった。
という場合、
無理をして住宅ローンを払い続けるより、
売却してより価格の低い住宅へ住み替える方法もある。
売却するなら「ローン残高」と「売却可能価格」を確認
例えば住宅ローン残高4,000万円。
マンション売却価格5,500万円。
なら、
売却代金で住宅ローンを完済できる可能性がある。
しかし、
残高5,000万円。
売却価格4,500万円。
なら、
500万円不足する。
いわゆる、
オーバーローン
である。
住宅ローン金利が上がってから初めて確認するのではなく、
現在の、
住宅ローン残高。
物件の売却相場。
を把握しておくこともリスク管理になる。
金利上昇は「悪いこと」だけではない
住宅ローン利用者にとって、金利上昇は基本的に負担増である。
しかし経済全体では、
預金金利。
債券利回り。
なども上昇する可能性がある。
つまり住宅ローンだけを見るのではなく、
家計全体の資産・負債
を見ることが重要になる。
住宅ローン5,000万円。
預貯金2,000万円。
なのか、
住宅ローン5,000万円。
預貯金100万円。
なのか。
同じ住宅ローンでもリスクは大きく違う。
自宅は「資産」でもあり「負債」とセットでもある
住宅を5,000万円で購入したから、
5,000万円の資産を持っている。
だけではない。
住宅ローンが4,000万円残っていれば、
資産5,000万円。
負債4,000万円。
という状態である。
重要なのは、
不動産価格－住宅ローン残高
である。
この差が大きければ、
売却。
借り換え。
住み替え。
などの選択肢も取りやすくなる。
不動産投資でも金利上昇への考え方は同じ
投資用不動産でも、
金利上昇時代に重要なのは、
現在の金利だけではない。
例えば、
物件価格5,000万円。
金利1.5％。
なら黒字。
しかし、
3％では収支トントン。
4％では赤字。
という場合、
金利上昇への耐性が弱い。
投資用不動産でも、
何％まで金利が上がっても保有できるのか
を確認する必要がある。
自宅でも投資用不動産でも、
金利上昇時代に重要なのは同じである。
借りられる金額ではなく、持ち続けられる借入額
を見ることである。
変動金利は危険なのか？
このシリーズを通して最も重要な問いに戻ろう。
「変動金利は危険なのか？」
答えは、
変動金利そのものが危険なのではない。
金利上昇に耐えられないほど借りることが危険
なのである。
例えば、
住宅ローン3,000万円。
年収1,200万円。
預貯金2,000万円。
という人なら、変動金利が上昇しても対応しやすい。
一方、
住宅ローン8,000万円。
世帯年収900万円。
預貯金100万円。
毎月ほぼ余裕なし。
という家庭なら、
変動金利の上昇は大きなリスクになる。
重要なのは、
金利タイプではなく、家計との組み合わせ
なのである。
固定金利なら安全なのか？
反対に、
固定金利なら絶対に安全
とも言えない。
固定金利でも、
借入額が大きすぎれば家計は苦しくなる。
例えば、
金利3.83％。
月返済25万円。
を無理に組めば、
返済額は変わらなくても生活は厳しい。
固定金利が守ってくれるのは、
金利上昇リスク
である。
借りすぎ。
収入減。
失業。
教育費増加。
まで守ってくれるわけではない。
住宅ローンで最も重要なのは「余裕」
変動。
固定。
35年。
50年。
繰り上げ返済。
借り換え。
さまざまな方法がある。
しかしすべての住宅ローン対策に共通するのが、
余裕を残すこと
である。
借入可能額いっぱいまで借りない。
預貯金を全部頭金にしない。
毎月返済額に余裕を持つ。
金利が上がっても対応できる。
これが最も強い住宅ローン対策になる。
このシリーズで見えてきた「住宅ローン金利1％時代」の新常識
全8回を振り返ってみよう。
第1回では、
日本銀行の金融政策が転換し、
「0％台が当たり前」の住宅ローン市場が終わりつつある
ことを見た。
第2回では、
政策金利。
短期プライムレート。
基準金利。
優遇幅。
を通じて、日銀の利上げが変動金利へ反映される仕組みを解説した。
第3回では、
変動金利と固定金利を比較した。
現在の金利差は大きく、
金利が少し上がるだけで固定の方が得になるわけではない
ことが分かった。
第4回では、
5,000万円を35年間借りた場合、
金利が1ポイント違うだけで総返済額が、
約1,000万円
変わることを確認した。
第5回では、
5年ルール。
125％ルール。
を取り上げた。
返済額が変わらなくても、
利息が増えて元金が減りにくくなる
場合があることを見た。
第6回では、
繰り上げ返済。
現金。
投資。
の3つを比較した。
第7回では、
住宅ローンの借り換えについて、
金利差1％という昔からの目安だけでは判断できない
ことを確認した。
そして最終回。
すでに変動金利を利用している人が行うべきなのは、
金利ニュースに反応して急いで行動することではない。
変動金利利用者が行いたい5つの対策
改めてまとめると、
1．現在の適用金利・残高・見直し時期を確認する
2．金利2％・3％・4％で返済額を試算する
3．生活防衛資金と繰り上げ返済用の現金を確保する
4．金利上昇に応じて繰り上げ返済を検討する
5．固定金利への変更・借り換え・売却まで含めて比較する
この順番で考えると分かりやすい。
まとめ
2026年10月現在、日本銀行は政策金利を、
1.25％程度
としている。
住宅ローンの変動金利も、以前の0％台から1％台へ上昇している。
三菱UFJ銀行の2026年10月新規借入れ向け変動金利は、
年1.195％
である。
一方、フラット35の21～35年最頻金利は、
年3.83％。
金利が上昇しているからといって、
すでに変動金利で借りている人が、
今すぐ固定金利へ変更するのが正解とは限らない。
例えば住宅ローン残高5,000万円。
残り30年。
の場合、
金利1.195％なら月約16万5,000円。
2％なら約18万5,000円。
3％なら約21万1,000円。
4％なら約23万9,000円。
となる参考計算である。
重要なのは、
金利がどこまで上がるかを正確に当てることではない。
自分は何％までなら返済できるのか
を把握することである。
そして、
3％になっても余裕があるなら、
慌てて固定金利へ変更する必要は小さいかもしれない。
2％になっただけで家計が赤字になるのであれば、
今のうちに、
借入額。
支出。
繰り上げ返済。
借り換え。
を見直す必要がある。
5年ルールがある人も、
返済額が変わっていないから安心とは限らない。
PayPay銀行のように5年ルール・125％ルールを採用しない住宅ローンもあり、住宅ローンの商品設計は金融機関によって異なる。
だからまず、
自分の住宅ローンを知ること。
そのうえで、
金利上昇に耐えられる現金を持つ。
必要なら元金を減らす。
条件が良ければ借り換える。
返済額を確定したければ固定を選ぶ。
そして、どうしても負担が大きければ売却や住み替えも選択肢に入れる。
住宅ローンは、
35年間同じ条件で払い続けなければならないものではない。
金融環境。
収入。
家族構成。
資産。
に合わせて、
途中で見直してよい長期契約
である。
超低金利時代には、
「どの銀行が0.01％安いか」
が住宅ローン選びの中心だった。
しかし金利が動く時代には、それ以上に、
自分の家計がどこまで金利上昇に耐えられるか
が重要になる。
住宅ローン金利1％時代の新常識とは、
一番安い金利を探すことではない。
金利が想定と違っても、家を持ち続けられる返済計画を作ること。
それが、利上げ時代の住宅ローンで最も重要な対策なのである。
引用元・参考元
- 日本銀行「金融市場調節方針・金融市場関連情報」
- 三菱UFJ銀行「住宅ローン金利 2026年10月」
- 住宅金融支援機構「フラット35 2026年10月金利情報」
- 住宅金融支援機構「住宅ローン利用者の実態調査」
- PayPay銀行「住宅ローンに5年ルール・125％ルールはありますか」
