親から土地を相続したものの、
「遠方にあるので使う予定がない」
「売ろうとしても買い手が見つからない」
「固定資産税や草刈りだけが毎年発生している」
と困っている人もいるだろう。
不動産は、不要だからといって簡単に所有権を放棄できるものではない。
しかし2023年4月27日から、一定の条件を満たす相続土地について、国の承認を受けることで所有権を国へ移すことができる**「相続土地国庫帰属制度」**が始まっている。
いわば「相続した土地を国に引き取ってもらう制度」である。
ただし、
相続した土地なら何でも国が引き取ってくれる
わけではない。
建物が残っている土地や境界でもめている土地などは対象にならず、審査にも費用がかかる。
今回はシリーズ最終回として、相続土地国庫帰属制度の条件、費用、利用するときの注意点を詳しく解説する。
相続土地国庫帰属制度とは？
相続土地国庫帰属制度は、相続などによって土地を取得した人が、一定の条件を満たした場合に、その土地の所有権を国庫へ帰属させられる制度である。
法務省は制度創設の背景として、
利用する予定のない土地を相続した人が増えていること、
管理負担が大きい土地が放置されることで、将来の所有者不明土地につながるおそれがあること、
などを挙げている。
国から土地代が支払われる制度ではない。
むしろ申請者側が審査手数料と一定の負担金を支払い、そのうえで土地の所有権を国へ移す制度である。
相続放棄とは全く違う制度
第4回で紹介した「相続放棄」と混同しないよう注意したい。
相続放棄の場合は、亡くなった人の財産について、
土地だけでなく
預貯金も
株式も
借金などの債務も
原則としてすべて引き継がないことになる。
一方、相続土地国庫帰属制度では、
相続した特定の土地だけを手放すことができる。
例えば、
預貯金は相続する
自宅として使える土地も相続する
しかし遠方の使わない土地だけ国庫帰属制度を利用する
といったことも可能である。
法務省も、相続放棄が相続財産に関する権利義務全体を対象とするのに対し、相続土地国庫帰属制度では特定の土地のみを国庫に帰属させることができるとしている。
誰でも利用できるわけではない
この制度を申請できるのは、原則として、
相続または相続人への遺贈によって土地を取得した人
である。
例えば、
父親から土地を相続した
祖父から土地を相続した
遺言によって相続人が土地を取得した
といったケースが対象となる。
一方、自分で普通に購入した土地について、
「使わなくなったから国に返したい」
と申請することは原則としてできない。
つまり、誰でも不要な土地を国へ渡せる制度ではなく、相続等によって取得した土地を対象とした制度なのである。
昔相続した土地でも利用できる
「制度が始まった2023年以降に相続した土地しか使えないのでは？」
と思うかもしれない。
しかし、そうではない。
制度開始前に相続した土地も対象である。
法務省によれば、2023年4月27日より前に相続した土地についても利用可能で、数十年前に相続した土地でも対象になり得る。
例えば、
20年前に祖父から相続した山林
昔相続したが利用していない農地
親から相続した地方の土地
なども、土地の条件を満たせば申請を検討できる。
共有名義の土地は「全員」で申請する
兄弟など複数人で共有している土地にも利用できる。
ただし、共有地の場合は、共有者全員で共同して申請する必要がある。
例えば、
兄 2分の1
弟 2分の1
の共有土地について、
「兄だけ自分の2分の1を国に返したい」
という申請はできない。
弟も含めた共有者全員が共同して申請する必要がある。
つまり、第3回で解説したような共有不動産の場合には、ここでも他の共有者との話し合いが必要となる。
どんな土地でも国が引き取るわけではない
この制度でもっとも重要なのが、土地の条件である。
国が引き取った後に、通常の土地より非常に大きな管理費や労力が必要になる土地まで無条件に受け入れる制度ではない。
そのため法律では、
そもそも申請できない土地
と、
申請しても審査で不承認になる可能性がある土地
が定められている。
建物がある土地は申請できない
代表的なのが、
建物が残っている土地
である。
例えば、
古い実家が建っている土地
使っていない倉庫がある土地
などは、そのままでは相続土地国庫帰属制度の対象にならない。
この制度の対象はあくまで「土地」であり、建物付きのまま国へ引き渡す制度ではない。
そのため実家を相続した場合には、
建物を売却する
土地・建物を一緒に売却する
必要に応じて解体を検討する
など、別の選択肢と比較する必要がある。
抵当権などが付いている土地も対象外
住宅ローンなどの担保として抵当権が設定されている土地も、そのままでは申請できない。
ほかにも、
地上権
地役権
賃借権
など、第三者が土地を使用・収益する権利が設定されている土地は対象外となる。
国が土地を引き取った後も第三者の権利関係を処理しなければならなくなるためである。
道路として使われている土地なども注意
現在ほかの人が使用しており、今後もその利用が予定されている土地についても申請できない場合がある。
例えば、
現に道路として利用されている土地
墓地内の土地
水道用地
用悪水路
ため池として利用されている土地
などである。
相続した土地について、
「自分では全く使っていない」
としても、地域住民などが通路として使っているケースもある。
そのため現地の利用状況も確認する必要がある。
境界でもめている土地も申請できない
隣地との境界が明らかでない土地や、
「ここまでは自分の土地だ」
「いや、こちらの土地だ」
など、所有権の範囲について争いがある土地も申請できない。
古い土地では、
境界標がない
昔から隣地との境界が曖昧
登記と現況が一致していない
といった問題もある。
国に引き取ってもらう前に、所有関係や土地の範囲が整理されている必要があるのである。
危険な崖がある土地は不承認になることも
申請自体は可能でも、審査によって不承認になる土地もある。
その代表例が、管理に大きな負担がかかる崖である。
法令では、勾配30度以上かつ高さ5メートル以上の崖があり、その管理に過分な費用や労力が必要となる土地などが不承認となる可能性がある。
ただし、
「崖があれば必ず不承認」
という単純な基準ではなく、その崖の管理にどの程度の費用・労力が必要になるかも含めて判断される。
地上や地下に大きな障害物がある土地も注意
土地の管理や処分を妨げる物が存在する場合にも、不承認となる可能性がある。
例えば地上に、
放置された車両
管理を妨げる工作物
大きな樹木
などがある場合である。
地下に、
古い基礎
埋設物
廃棄物
などがあり、除去しなければ土地を通常利用できない場合も対象外となる可能性がある。
つまり、
「管理しにくい土地をそのまま国へ渡せばよい」
という制度ではない。
むしろ国が通常の方法で管理できる状態であることが重要となる。
申請するだけでも14,000円かかる
制度利用には費用がかかる。
まず申請時に必要なのが審査手数料である。
2026年9月現在、
土地1筆につき14,000円
となっている。
例えば3筆の土地を申請すれば、
14,000円 × 3筆 ＝ 42,000円
となる。
注意したいのは、審査手数料は、
申請を途中で取り下げた
審査で却下された
審査で不承認となった
場合でも原則として返還されないことである。
そのため、申請前に法務局への相談を利用し、対象になる可能性がある土地か確認しておく意味は大きい。
承認されたら原則20万円の「負担金」
審査を通過し、国庫帰属が承認された場合には、さらに負担金を納付する。
これは国がその土地を管理するために必要となる、おおむね10年分の標準的な管理費用を考慮して設定されている。
基本的には、
1筆20万円
が一つの目安である。
例えば市街化区域外の一般的な宅地や、通常の雑種地・原野などでは、面積にかかわらず20万円となるケースがある。
ただし、すべての土地が20万円ではない。
土地によっては20万円を大きく超える
一定の市街地にある宅地や農地、森林などについては、面積に応じて負担金が計算される。
法務省が示している例では、
市街地の宅地100㎡
→ 約55万円
市街地の宅地200㎡
→ 約80万円
一定の農地500㎡
→ 約72万円
一定の農地1,000㎡
→ 約110万円
森林1,500㎡
→ 約27万円
森林3,000㎡
→ 約30万円
という例が示されている。
したがって、
「国に土地を返す費用は20万円」
と一律に考えるのは正確ではない。
土地の種類、場所、面積によって負担金は変わる。
承認後30日以内に負担金を支払う
審査で国庫帰属が承認されると、法務局から、
承認通知
負担金通知
納入告知書
が送られる。
負担金は、通知を受け取った日の翌日から30日以内に納付する必要がある。
そして重要なのは、
負担金を支払った時点で土地の所有権が国へ移転する
という点である。
期限までに負担金を払わなければ承認は失効し、もう一度利用したければ最初から申請し直す必要がある。
実際にどのくらい利用されている？
制度開始から利用件数は着実に増えている。
法務省によると、2026年8月31日時点の累計申請件数は、
5,997件
となっている。
内訳は、
田・畑 2,335件
宅地 2,091件
山林 902件
その他 669件
である。
そして実際に国庫へ帰属した土地は、同日時点で3,119件となっている。
つまり、制度ができただけでほとんど使われていないという状況ではない。
実際に数千件の土地が国へ移されている。
一方で却下や不承認になるケースもある
同じ2026年8月31日時点では、
却下 85件
不承認 100件
となっている。
却下理由には、
境界が明らかでない
通路として使われている
必要書類が提出されていない
などがある。
不承認理由では、
管理を妨げる工作物や樹木などが存在する土地
追加整備が必要な森林
災害防止のための措置が必要な土地
などが確認されている。
制度を利用するなら、まず自分の土地がこれらの条件に該当しないか確認したい。
申請を取り下げた人も多い
興味深いのが、申請後に取り下げられたケースである。
2026年8月31日時点では1,139件が取り下げられている。
このうち586件は、
「有効活用の見込みが生じた」
ことが理由である。
具体的には、
自治体や国の機関による活用が決まった
隣接地の所有者が引き取ることになった
農地として利用される見込みができた
といったケースがある。
つまり国庫帰属制度を検討する過程で、別の引き取り手が見つかることもある。
国に返す前に「売れないか」を確認する
相続土地国庫帰属制度では、自分で費用を負担して土地を手放すことになる。
そのため、いきなり制度へ申請するのではなく、
不動産会社に売却できないか相談する
隣地所有者に購入意思がないか確認する
自治体の空き家・土地制度を確認する
農地なら農業委員会へ相談する
といった方法も検討したい。
例えば50万円でも売却できれば、
国庫帰属制度で20万円以上を支払う場合と比べて大きな違いになる。
逆に、
価格を下げても売れない
何年も買い手が見つからない
管理費や固定資産税だけがかかり続ける
という土地であれば、国庫帰属制度のメリットは大きくなる。
「タダでも売れない土地」には意味のある制度
土地については、
「不動産だから何かしら価値がある」
と思われがちである。
しかし現実には、
過疎地域にある
接道条件が悪い
需要がない
山林である
利用方法が限られる
といった理由から、ほとんど買い手が見つからない土地もある。
無料で譲ろうとしても、
固定資産税
草刈り
倒木対策
境界管理
などの負担を嫌い、引き取り手が見つからないこともある。
そうした土地に対して、「一定の費用を支払って所有関係を終わらせる」という選択肢を設けたのが、この制度の大きな特徴である。
実家の「建物ごと国に返す」制度ではない
本シリーズとの関係で、改めて重要なのがここである。
相続土地国庫帰属制度を、
「不要になった実家を国が引き取ってくれる制度」
と考えるのは正確ではない。
建物のある土地は原則として申請できない。
そのため実家の場合、
建物ごと売却できないか
賃貸できないか
解体費用はいくらか
解体後の土地が制度の要件を満たすか
負担金はいくらになるか
まで比較する必要がある。
建物の解体に数百万円かかるのであれば、「国へ返すこと」が必ずしも経済的に最良とは限らない。
利用を考えるなら法務局へ事前相談する
相続土地国庫帰属制度については、全国の法務局・地方法務局で相談対応が行われている。
相談時点で「必ず承認される」と保証してもらえるわけではないが、土地の状況を踏まえて制度の要件を確認することができる。
申請後は14,000円の審査手数料が返還されないため、
申請する前に相談する
という順番が合理的である。
相続した土地を放置する前に「出口」を考える
相続した土地が不要でも、
「そのうち何とかしよう」
と放置しているケースは少なくない。
しかし、その間も土地の所有者として、
固定資産税
草刈り
倒木対策
近隣への配慮
などの負担が続く可能性がある。
さらに自分が亡くなれば、その土地は次の世代へ相続される。
つまり、
自分が使わない土地を、そのまま子どもへ引き継ぐ
ことにもなり得る。
売却、譲渡、活用、そして相続土地国庫帰属制度。
複数の選択肢を比較し、自分の代で出口を決めておくことも重要である。
まとめ
相続土地国庫帰属制度を利用すると、一定の条件を満たした相続土地について、国の承認を受けて所有権を国へ移すことができる。
2026年8月31日時点では、累計5,997件の申請があり、3,119件の土地が実際に国庫へ帰属している。
ただし、
相続した土地なら何でも国が引き取ってくれる制度ではない。
建物がある
抵当権などが付いている
境界に争いがある
道路などとして他人に使われている
管理に大きな費用が必要な崖がある
管理を妨げる工作物や埋設物がある
といった土地は、申請できなかったり不承認になったりする可能性がある。
また申請には1筆14,000円の審査手数料が必要で、承認された場合には原則20万円を基本とした負担金を納付する。
したがって、
「土地がいらないから国に返せばいい」
ではなく、
売却できないか
隣地所有者へ譲渡できないか
活用方法はないか
国庫帰属の条件を満たすか
解体や整備にいくらかかるか
負担金はいくらになるか
まで比較することが重要である。
相続した土地は、何もしなければ次の世代へ引き継がれていく。
今回紹介した制度も含めて、「この土地を将来どうするのか」まで決めることが、相続の重要な手続きの一つといえるだろう。
今回で全8回の「実家を相続したらどうする？ 相続・空き家・売却のリアル」シリーズは終了である。
相続した実家については、最初の手続きから相続登記、兄弟間の共有、相続放棄、売却・賃貸、空き家管理、売却時の税金、そして不要な土地の処分まで、状況によって必要な対応は大きく異なる。
重要なのは、「とりあえずそのまま」にしないことである。
相続した不動産の状況を確認し、自分や次の世代にとってどのような形が望ましいのか、早い段階から考えておきたい。
引用元・参考元
- 法務省「相続土地国庫帰属制度について」
- 法務省「相続土地国庫帰属制度の概要」
- 法務省「相続土地国庫帰属制度において引き取ることができない土地の要件」
- 法務省「相続土地国庫帰属制度に関するQ&A」
- 法務省「相続土地国庫帰属制度の負担金」
- 法務省「相続土地国庫帰属制度の統計」
