ワンルームマンション投資に既にお取組みされている方やこれからお取組みを検討しているという方も、直近の市場の動向を掴んでおくことは大切ですよね？
本記事では、2024年上半期の首都圏ワンルームマンション市況を詳しく解説し、東京23区や郊外エリアでの攻略法、将来展望と対策について紹介します。ぜひ参考にしてください。
首都圏の新築ワンルームマンション市況概観
2024年上半期の首都圏新築ワンルームマンション市場は、供給戸数の減少と価格の上昇が顕著になっています。詳しくトレンドを見ていきましょう。
2024年上半期の供給動向と価格トレンド
2024年8月の新築マンション発売戸数は728戸と、前年同月比で50.4%減少しました。契約率も63.5%と、前月および前年同月を下回る水準で推移しています。新築マンションの供給不足が需給バランスに影響を与えており、価格上昇圧力が高まっている状況です。
価格面では、東京23区の平均価格が1億3,948万円、㎡単価が212.2万円と、前年同月比で44.6%の大幅増となりました。
建築コストの上昇が市況に与える影響
新築マンション市場に大きな影響を与えているのが、建築コストの上昇です。2023年8月度の集合住宅RC建築費指数は124.0と、2015年の基準値から24%上昇しました。
建築資材や人件費の高騰により、デベロッパーの採算性が悪化し新規供給を抑制せざるを得ない状況が続いています。コスト上昇分を販売価格に転嫁する動きも見られ、新築マンションの高価格化に拍車をかけています。
中長期的には、建築コストの上昇が新築マンション市場の供給量や価格動向に大きな影響を与え続ける可能性が高く、注視が必要です。物件の選定や価格交渉において、建築コストを考慮する重要性は増していくでしょう。
東京23区のワンルームマンション投資の現状
東京23区のワンルームマンション市場は、2024年上半期も活発な動きを見せています。新築マンションの供給戸数は前年同月比で減少傾向にありますが、都心部を中心に高価格帯の物件が目立ちます。
一方、中古マンション市場では、成約件数は前年同月比でやや減少しているものの、㎡単価は上昇傾向が続いています。特に東京23区の㎡単価は、前年同月比で5.5%増の111.93万円となっており、根強い需要が伺えます。
人気エリアの価格水準と将来性
都心部の人気エリアでは、高額物件の供給が目立ちます。港区、千代田区、中央区、渋谷区などでは、70㎡換算で1億円を超える価格帯が当たり前となっています。特に港区は、前年同月比で31.91%増の1億4,193万円と突出した価格上昇を記録しています。また、千代田区は1億2,010万円となっています。
これらのエリアは、利便性や資産価値の高さから今後も高いの需要が見込まれます。ただし、現在の価格水準は高止まりしており、短期的な値上がり益を期待するのは難しい状況です。長期的な資産価値の維持・向上を目的とした投資が適しているといえるでしょう。
都心部の高額物件の動向と投資リスク
都心部の高額物件は、富裕層や投資家からの需要に支えられています。しかし、現在の価格水準は、賃料収入だけでは利回りを確保するのが難しい状況です。高額物件への投資は、資産価値の維持・向上を目的とした長期的な視点が必要であり、市場の変動に左右されるリスクがあることを理解しておく必要があります。
また、高額物件は建築コストの影響を大きく受けます。近年では建築コストが2015年の基準値から大幅に上昇しているため、新築マンションの価格上昇につながり、投資収益性に影響を与える可能性があります。
都内でも割安感のあるエリアの注意点
都心部の高額物件に対し、都内でも比較的割安感のあるエリアの物件もありますが、長期的に考えるとこういったエリアには注意が必要です。
例えば、都下（多摩）エリアの㎡単価は52.59万円と、都心部と比べて割安感があります。利回りで見ると好条件の物件が出てくることありますが、将来的な人口動態や地域の発展性などを十分に調査し、中長期的な投資価値を見極めなければ、資産価値が下がったり空室率が上がったりする可能性があります。
首都圏郊外のワンルームマンション投資の攻略法
首都圏の郊外エリアでワンルームマンション投資を検討する際、神奈川県、埼玉県、千葉県の3県が注目されます。
これらの地域は、都心部と比べると物件価格が手頃な一方で、利便性の高さから安定した賃貸需要が見込める魅力があります。
神奈川県・埼玉県・千葉県の地域性と市況比較
神奈川県は、横浜・川崎を中心に経済活動が活発で、他の2県と比べて県内の地域差が小さいのが特徴です。2024年8月の中古マンション㎡単価を見ると、横浜・川崎市で65.35万円、その他の地域で40.50万円となっています。
埼玉県は、都心へのアクセスが比較的良い南部と、県北部で地域性に違いがあります。中古マンションの㎡単価は42.56万円で、神奈川県ほどの高止まりは見られません。
千葉県は、都心に近い西部と、県東部で大きく様相が異なります。中古マンションの㎡単価は38.77万円と3県の中では最も低く、東京都心からやや離れた立地が影響しているようです。
| エリア | 1㎡あたりの価格 | 前年同月比 | 前月比 |
|---|---|---|---|
| 横浜・川崎市 | 65.35万円 | +6.5% | +4.8% |
| 神奈川県その他 | 40.50万円 | -1.5% | -11.7% |
| 埼玉県 | 42.56万円 | +1.4% | -3.6% |
| 千葉県 | 38.77万円 | -0.7% | -4.8% |
郊外エリアで収益を上げるための投資戦略
郊外エリアでワンルームマンション投資を成功させるためには、都心へのアクセスの良さと、周辺の生活利便性の高さがポイントになります。
駅から徒歩圏内で、スーパーやコンビニ、飲食店などが充実している物件を選ぶことが重要です。
また、社会人の単身者をターゲットにする場合、通勤時間が1時間以内に収まる立地も見逃せません。
さらに、郊外エリアならではの戦略として、地域の将来性を見極めることも大切です。
再開発計画や交通網の整備により、大きな変化が見込めるエリアに注目すると良いでしょう。
ニュータウンの近くや、大学・短大が立地する学生需要の見込める場所も有望です。
中古マンションの選定基準と市場の読み方
投資対象として中古マンションを選ぶ際は、築年数だけでなく、物件の管理状態をチェックすることが欠かせません。
修繕積立金の残高や、長期修繕計画の内容を確認し、将来の大規模修繕に備えられているかを見極めましょう。
また、総戸数が多すぎず、管理会社の対応が良好な物件を選ぶのも重要なポイントです。
中古マンション市場の動向からは、都心部と郊外エリアの明暗が分かれつつあることが読み取れます。
2024年8月の成約件数は前年同月比で減少し、㎡単価も東京23区を除き軟調に推移しています。
ただし、郊外エリアの価格水準は都心部と比べると依然割安感があり、目利き力と適切な投資判断があれば十分な収益を期待できるでしょう。
今後の市況の行方を占う上では、建築コストの動向にも注意が必要です。
2023年8月の集合住宅RC建築費指数は124.0で、2015年の基準値から大幅に上昇しています。
建築コストの高止まりが、新築マンションの供給減少につながる可能性もあり、中古マンションの需要増加と価格上昇を後押しする材料となるかもしれません。
ワンルームマンション投資の将来展望と対策
首都圏のワンルームマンション市況は、新築・中古ともに価格上昇が続いているものの、供給戸数の減少と契約率の低下が見られます。
一方で、都心部の高額エリアでは依然として高い価格水準を維持しています。ここでは、こうした現状を踏まえ、長期的な市況予測と需要の見通し、金利上昇とインフレリスクへの備え方、節税メリットを活かした効果的な資産運用法について解説します。
長期的な市況予測と需要の見通し
首都圏のマンション市場は、2000年をピークに供給戸数が減少傾向にあります。2022年の新築マンション供給戸数は29,569戸と、前年比12.1%減となりました。
一方で、新築マンションの平均価格は6,288万円（前年度比8.6%増）、中古マンションの平均成約価格は4,343万円（前年度比10.0%増）と、価格上昇が続いています。
この傾向は、景気動向や金利変動の影響を受けつつも、都心部の希少性や利便性に対する根強い需要を反映したものと言えるでしょう。
長期的には、人口減少による需要の減退が懸念されますが、都心部の優良物件は、立地の良さや資産価値の高さから、一定の需要が見込まれます。特にワンルームマンションは、単身者や投資用需要に支えられ、比較的安定した需要が期待できると考えられます。
金利上昇とインフレリスクへの備え方
日本銀行が長期金利の変動幅を拡大させたことで、住宅ローン金利の上昇が懸念されています。また、上述した建築コストの上昇も、マンション価格に影響を与える可能性があります。
金利上昇やインフレリスクに備えるには、長期固定金利の住宅ローンを選択することが有効です。これにより、将来の金利変動リスクを回避することができます。
ただし、固定金利にも変動金利にもそれぞれメリット・デメリットがあるため特徴を理解し自分に合ったプランを選択することが重要です。
また、投資物件の選定においては、賃料収入によるキャッシュフローを重視し、収益性の高い物件を選ぶことが重要です。優良な立地や設備を備えた物件は、空室リスクが低く、安定した賃料収入が見込めます。
節税メリットを活かした効果的な資産運用法
ワンルームマンション投資は、税制面でのメリットも大きな魅力の一つです。不動産所得に対する所得税や都民税・住民税の軽減、長期保有による譲渡所得税の軽減など、様々な節税策が活用できます。
例えば、築年数が古い物件を購入し、リノベーションを行うことで減価償却費を大きく計上することができます。これにより課税所得を減らし、節税効果を高めることが可能です。
また、不動産投資による資産運用を他の投資手段と組み合わせることで、ポートフォリオの分散効果を高め、リスク調整後のリターンを向上させることができます。
まとめ
首都圏のワンルームマンション市場は、供給戸数の減少と価格上昇が顕著になっています。東京23区では高価格化が進み、都心部の人気エリアでは1億円超の高額物件が目立ちます。一方、都心へのアクセスが良く周辺の生活利便性が高い郊外エリアにも注目が集まっています。
ワンルームマンション投資は、景気動向や金利変動の影響を受けつつも、都心部の希少性や利便性に対する根強い需要に支えられています。大企業のオフィスも多く、大学のキャンパスも都心部へ移転することが増えており、今後も比較的安定した需要が期待できると考えられます。自身のライフプランや資金状況に合わせて、最適な資産運用方法を検討することが大切です。
ワンルームマンション投資で失敗しないためには、正しい知識を身に着けてなぜプラスになるのかを理解した上で判断することが重要です。
知識を身に着けるには書籍やセミナーに参加したり、専門家から話を聞くことをおすすめします。
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参考文献
不動産経済研究所発表「首都圏新築分譲マンション市場動向 2024年8月」
（https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/602/fr8ea92t.pdf）
東日本不動産流通機構発表「月例速報マーケットウォッチ サマリーレポート2024年8月度」
（http://www.reins.or.jp/pdf/trend/mw/mw_202408_summary.pdf）
