不動産投資用物件を検討する際に必ずチェックしたいのが「路線価」です。
路線価を知っておくと土地価格の相場を知ることができますが、路線価といわれてもまだピンときていない人も多いのではないでしょうか。
そこでこのコラムでは、不動産投資をはじめる方に向けて、路線価の概要、エリア選定をする際に路線価のどの箇所を参考にすればいいのか解説します。
路線価とは？
路線価とは、国税庁が発表する「路線に面する宅地1平方メートルあたりの土地の評価額」のことをいいます。
「路線」とは、誰もが通行できる公道のことで、個人の敷地内にある、いわゆる私道は含まれません。
路線価は、毎年1月1日を基準に7月頃に国税庁が公表します。全国の税務省や国税庁のホームページで誰でも簡単に閲覧することができます。
路線価とよばれるものには以下の2種類があります。
・固定資産税路線価
・相続税路線価
固定資産税路線価は、固定資産税の課税を目的として、各市町村が算定しています。一方、相続税路線価は、相続税・贈与税等の課税のためを目的とし、国税庁が算定しています。
この2つの大きな違いは以下のとおりです。
・固定資産税路線価：地価公示価格の7割が目安
・相続税路線価：地価公示価格の8割が目安
宅地の評価額は、この固定資産税路線価を基にして間口・奥行・形状など、それぞれの宅地の状況に応じて求められています。一般的に言われている「路線価」は相続税路線価を指します。
また、「公示価格」とは国土交通省が地価公示法に基づいて設定する土地価格の1つです。公示価格は公共用地の収用や相続税路線価・固定資産税路線価の算出のために国が毎年評価を行っています。
つまり、相続税路線価と固定資産税路線価の算出根拠となっています。
路線価の重要性｜不動産投資家が知っておくべき理由
路線価を押さえておくことで、不動産投資においてどんなメリットがあるのでしょうか？
それは、路線価から割り出した価格と「実勢価格」や「不動産会社が査定した価格」の間にギャップがないか確認することができます。
「実勢価格」とは実際に不動産の取引がされた価格のことをいいます。
法的根拠はなく、売主と買主の当事者による話し合いで決まります。売主からすると、仲介する不動産会社も売買手数料に関わるので、できるだけ高く売りたいと考えるのが一般的です。
不動産会社によっては、こちらの知識や情報の不足を足元にみられ、だまされてしまうリスクもあります。不動産投資は自己責任ですから、自分でも価格を算出しておくことは重要です。
路線価を用いた計算方法
路線価を使った土地価格の計算方法は次のとおりです。
計算方法には「路線価方式」を用います。
具体的には宅地に面している道路の路線価を確認し、その「路線価×宅地面積」によって宅地の評価額を計算します。具体的な数値の算出には、国税庁が公表している「財産評価基準書ー路線価図・評価倍率表（国税庁）」を使用します。
1路線のみが道路に面している場合と、2路線に面している場合で計算方法が異なるため以下を参考にしてみてください。
1路線が道路に面している宅地の場合
・宅地の評価額 ＝ 単価（1平方メートルあたりの価格）× 地積 × 奥行補正価格率
正面と側面が道路に面している宅地の場合
・（正面路線価 × 奥行価格補正率）+（裏面路線価 × 奥行価格補正率 × 二方路線影響加算率）＝ 単価（1平方メートルあたりの価格）
・宅地の評価額 ＝ 単価（1平方メートルあたりの価格） × 地積
路線価は地図上の道路すべてに数字とアルファベットで示されています。
例えば、数字が「250D」とあれば、1,000円単位で1平方メートルあたり25万円であることを意味します。
アルファベットは借地権の割合でAからGに行くにつれて減少し、路線価は土地の評価額を算出することができます。
建物の価格については、構造（鉄骨造り、木造など）に応じた標準的な建築単価を国土交通省のウェブサイトなどで調べ、延べ床面積をかけると新築価格が算出可能です。そこから、築年数と耐用年数に応じて減価償却することで判明します。
奥行価格補正率は、国税庁のホームページに「奥行価格補正表」が公開されています。ここで奥行きに応じた補正率を確認することができます。
路線価は不動産投資の様々なシーンで活用できる
路線価は様々なシーンで活用できます。
たとえば、固定資産税路線価（固定資産税評価額）は、土地を取得した際の固定資産税や都市計画税などの税金の基準になります。
そのため、キャッシュフローをシミュレーションする際には、必ず参照するようにしましょう。
なお、相続税路線価は、相続や贈与を受ける際の相続税、贈与税の基準価格になります。相続や贈与された土地を活用して投資を行う場合に参照することで、おおよその相続税や贈与税をあらかじめ把握することができます。
また、不動産を担保にした借入を行う場合の担保評価を計算する際にも役に立ちます。ぜひ、今回の記事を機会に覚えて下さい。
まとめ：路線価で土地の相場と人気エリアを見ることができる
今回は路線価について解説しました。
路線価は不動産投資において土地の相場を知ることができ、以下のシーンでも活用することができる便利な指標です。
・不動産投資物件の購入時
・不動産を担保にした借入を行う場合
・相続税、贈与税の計算
・固定資産税、都市計画税の計算
不動産投資物件のエリア選定時は、必ずセットで見ることをお勧めします。
その他にも物件探しの際は以下のポイントを押さえておくことで、不動産投資の成功に近づくことができます。併せてご一読ください。
＞『不動産投資成功の鍵は物件探し！コツと注意事項を伝授』
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