丸い窓の付いた小さな箱が、何十個も積み重なっている。
そんな未来的な姿で世界的に知られた建築が、かつて東京・銀座にあった。
「中銀カプセルタワービル」である。
建築家・黒川紀章氏によって設計され、1972年に完成した。
しかし、これほど有名な建築であっても、2022年には解体された。
なぜ名建築がなくなったのか。
最終回では、中銀カプセルタワービルから「建物の寿命」と「不動産の価値」について考える。
140個の「部屋」を取り付ける未来のマンション
中銀カプセルタワービルは、2本のコア部分に140個のカプセルを取り付けた集合住宅だった。
各カプセルは独立したユニットとしてつくられており、「古くなったカプセルを交換する」という発想が設計思想に組み込まれていた。
つまり建物全体を壊すのではなく、
古くなった部分を交換しながら使い続ける。
生物の「新陳代謝」のように都市や建築を更新していく「メタボリズム」という考えを象徴する建物だった。
現代でいうモジュール建築やユニット住宅を、半世紀以上前に本格的に実現しようとしていたのである。
しかしカプセル交換は一度も実現しなかった
構想は非常に未来的だった。
だが実際には、カプセル交換は一度も実施されなかった。
建物は時間とともに老朽化していく。
設備も古くなる。
そして集合住宅では、一人の所有者だけで建物全体を自由に変更できるわけではない。
ここに、マンションという不動産の難しさがある。
マンションは「自分の部屋だけ」の建物ではない
戸建て住宅なら、所有者自身が修理や建て替えを比較的判断しやすい。
しかしマンションには多数の所有者がいる。
それぞれ、
「できるだけ長く使いたい」
「大規模改修したい」
「売りたい」
「建て替えたい」
など、考え方が異なる可能性がある。
さらに大規模な工事には多額の費用が必要になる。
建築的には交換可能でも、実際の不動産としては費用や権利関係、合意形成という別の問題が存在するのである。
名建築なら資産価値は永遠なのか？
中銀カプセルタワービルは、国内だけでなく海外でも知られる建築だった。
それでも建物としては解体された。
ここから分かるのは、
「建築として価値があること」と「不動産として維持できること」は同じではない
ということである。
どれほど有名な建物でも、
修繕費、設備更新、管理、耐震性、所有者間の合意
といった現実的な問題から逃れることはできない。
一般の中古マンションでも同じだ。
「有名マンションだから安心」
「ヴィンテージマンションだから価値が落ちない」
と決めつけることはできない。
解体されたのに「カプセル」は生き続ける
ただし、中銀カプセルタワービルの物語は解体で終わっていない。
保存・再生プロジェクトによると、解体時に23個のカプセルが取り出され、修復された。
現在は美術館や商業施設での展示、宿泊施設やギャラリーなど、別の形で活用するプロジェクトが進められている。
これは非常に興味深い。
建物本体はなくなった。
しかし建物を構成していた「部屋」は、新しい場所へ移動して生き続けている。
まさに、黒川紀章氏らが唱えた「新陳代謝」という考え方が、当初とは違う形で実現しているようにも見える。
中古マンションを見るなら管理状態を見る
中銀カプセルタワービルほど特殊なケースでなくても、すべてのマンションは時間とともに古くなる。
だから中古マンションを選ぶときは築年数だけでなく、
長期修繕計画、修繕積立金、過去の大規模修繕、管理組合の運営状況
などを見る必要がある。
築30年でも適切に管理されているマンションもあれば、築年数が比較的浅くても管理上の問題を抱えているマンションもある。
建物の寿命は「築○年」と単純に決められるものではない。
不動産には二つの価値がある
中銀カプセルタワービルから見えてくるのは、不動産には大きく二つの価値があるということだ。
一つは、
使う不動産としての価値。
もう一つは、
建築や文化としての価値。
この二つは必ずしも一致しない。
便利で収益性の高いビルが建築史に残るとは限らないし、世界的な名建築だから維持費が安いわけでもない。
不動産を長く所有するなら、両方を分けて考えることが重要なのである。
まとめ
1972年に完成した中銀カプセルタワービルは、140個のカプセルを交換しながら使い続けるという、未来的な発想を持った建築だった。
しかし実際にはカプセル交換が行われないまま老朽化が進み、2022年に建物は解体された。
一方で、23個のカプセルは保存・修復され、現在も別の場所で活用されている。
この建物が教えてくれるのは、「建物は建てたら終わりではない」ということだ。
マンションもビルも、修繕、管理、設備更新、所有者間の合意があって初めて長く使うことができる。
建築として面白いか。
不動産として使いやすいか。
そして長期的に維持できるか。
その3つは別の問題である。
日本屈指の「オモシロ不動産」であった中銀カプセルタワービルは、建物がなくなった今も、不動産の寿命について多くのことを教えてくれる存在なのである。
