お得に不動産投資をしたいという目的で、賃貸併用物件を運用するケースがあります。
しかしながら、住みながら不動産投資を行うことに対して、リスクが気になる人もいるのではないでしょうか？
このコラムでは、賃貸併用物件を検討中の方に向けて、住みながら不動産投資を行うリスク・コツ・メリットについて解説します。
また、利益を生み出しやすい「満室」にするコツについても紹介していきますので、投資手段を検討する際の参考にしてみてください。
賃貸併用物件に住みながら不動産投資を行うリスク3つ
まず理解しておくべきなのが、賃貸併用物件に住みながら行う不動産投資には以下3つのリスクがある、ということです。
1．家賃収入が減少する
2．ローンを組んだ金融機関の許可が必要となる
3．住宅ローン控除を受けづらい
「不動産投資物件に住む＝空室が1つ埋まってお得」と思われがちですが、いくつか気を付けるポイントがあります。投資運用やローン返済に関わることですので、きちんと確認しておきましょう。
リスク1．家賃収入が減少する
住みながら不動産投資を行うと、1室分の家賃収入が減ってしまいます。これに対し、「家賃収入が減っても自分が住むからお得なのでは？」と感じますが、実は以下2点のマイナスポイントがあるのです。
1）個人投資家は家賃を経費にできないため、実質的に利益が減る
2）家族などで数部屋を埋めてしまうとさらに利益が減少する
また、良い部屋に住みたいという考えから、収益性の高い人気の部屋を埋めてしまう投資家の方もいます。一見お得なように感じますが、トータルで見ると損をする場合があると理解しておきましょう。
なお、住みながらの不動産投資を検討している方は、経費についても理解しておくのがおすすめです。
以下の記事では、家賃を経費にできない理由を詳しく解説しています。
＞『 不動産投資では自宅家賃を経費にできる？適用できる節税方法をご紹介 』
リスク2．ローンを組んだ金融機関の許可が必要となる
賃貸併用物件に投資する際、ローンを組む場合は事前に金融機関への報告が必要になると理解しておきましょう。
「自宅として使う部屋数分の収入がなくなりローンの返済計画が変わる」となると、ローンを貸し出している金融機関の損につながります。場合によっては、収入が減った分の「不動産投資ローンの繰り上げ返済」を求められるケースあります。
その結果、『資金計画が上手くいかない…』なんてことにもなりかねません。
リスク3．住宅ローンに変更しづらい
不動産投資では、一般的に不動産投資ローンを組みます。これに対し、住みながら投資できる賃貸併用物件なら、不動産投資ローンよりも金利の低い「住宅ローン」への切り替えが可能です。
そのため、住宅ローンへの切り替えを目的に住みながら不動産投資を行いたいと考える方も多いでしょう。
しかし、収益性を崩壊させてしまうという理由から、住宅ローンへの変更は認めてもらいにくいのが現状です。
仮に、ローンの変更ができたとしても、住宅ローン控除を受けにくいという壁が立ちはだかります。住宅ローン控除を受けるためには、「専有面積が50㎡以上」や「住宅ローンの返済期間が10年以上」といったルールがあるため、無理に賃貸併用物件に変更するのはあまりおすすめしません。
賃貸併用物件に住む3つのメリット
様々なリスクを持つ賃貸併用物件ですが、メリットも3つあります。
1）投資用・住宅用など、個別に物件を建てるよりも支出を抑えられる
2）住宅ローンへの切り替えができればお得に投資ができる
3）固定資産税の軽減措置を受けられる可能性がある
個人投資家で賃貸物件に住んでいる人の場合、賃貸併用物件に投資する旨味がありません。一方、これから住宅を建てる予定がある人、法人格として投資を行う人であれば、賃貸併用物件の旨味を感じられるでしょう。
単に「リスクがあるから」と諦めるのではなく、まずは自身と賃貸併用物件の条件を天秤にかけ、メリットがある場合は検討する価値があります。
不動産投資物件を満室に保つ2つのコツ
不動産投資物件は、自身が住みながら投資を行うより満室を目指す方が利益を生み出しやすいと言えます。
では、どのようにして満室を目指せば良いのでしょうか？
満室を保つための物件選びのコツは以下の2つです。
1．将来的な需要変動を想定して物件を選ぶ
2．居住ニーズの高い物件を選ぶ
また、不動産投資物件の選び方について詳しく知りたい方は、以下の記事がおすすめです。
＞『不動産投資用の物件の選び方│種類と目的別の選び方まとめ』
1．将来的な需要変動を想定して物件を選ぶ
投資物件を選ぶ時には、将来的な需要変動を想定することが大切です。例えば、次のポイントが需要変動に大きく関わってきます。
・都市計画（新事業や区画整理）
・インフラ施設の充実度
現在人気の物件でも、将来的には人口が減り空室ができてしまう可能性もあります。つまり、将来的な需要を見越した物件選びこそ、安定した利益獲得に必要不可欠な要素です。
国や県が公表している都市計画や、投資物件周辺の状況を確認することが、満室になりやすい物件探しとして役立つでしょう。
2．居住ニーズの高い物件を選ぶ
投資物件を選ぶ際には、以下のような居住ニーズを意識することが大切です。
・通勤・通学のしやすさ
・アクセス面の充実度
利便性やアクセス環境の良さが重要
居住ニーズが高い物件は、多くの人が「住みたい」と思う物件です。投資物件を探す際には、そのエリアにどういった世代の人が生活しているか、人口流入率はどうか、といった情報を調べてください。
ニーズを把握しておけば、満室になりやすい物件を見つけやすくなります。
転勤族の方におすすめ｜ヤドカリ投資の魅力とは？
住みながら不動産投資を行いたい方の中で、転勤する頻度が高い方がいるのなら「ヤドカリ投資」にチャレンジしてみてはいかがでしょうか。
ヤドカリ投資とは、ヤドカリのように移り住みながら投資物件を選んでいく投資方法のことです。ヤドカリ投資については、以下の記事で特徴や実施するメリットを解説しています。
＞『転勤族でもマンション投資は可能？物件の探し方やおすすめ手法を解説』
不動産投資は「住みながら」より「住ませる」を優先しよう
不動産投資で利益を出したいのなら、「住みながら ＜ 住ませる」方法を優先してください。通常の投資物件から賃貸併用物件に切り替えた場合には、収入減やローン返済などの問題が起こる場合もあるでしょう。
一方、住ませる投資を行って満室を維持できれば計画的な利回りを期待できます。将来性やニーズを意識して物件探しを行えば、長期的に利益を生み出してくれる安定した投資を実施できるでしょう。
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