不動産投資では、ほとんどの方が不動産投資ローンの融資を受けて不動産投資を始めます。
不動産投資と同時にマイホームの購入も検討している場合、「住宅ローンと不動産投資ローンのどちらを先にしたらよいのか」、「不動産投資ローンと住宅ローンは併用できるのか」という疑問を持っている方も多いのではないでしょうか？
今回は、不動産投資ローンと住宅ローンの違いや、同時に利用したい場合に借り入れる順番についてご紹介します。
不動産投資を検討している方、不動産投資ローンと住宅ローンについてよく知りたい方は、ぜひ参考にしてください。
不動産投資ローンと住宅ローンの違い4つ
不動産投資ローンと住宅ローンの大きな違いは物件購入の目的です。この目的から生じる違いを4つご紹介します。
1．物件購入の目的の違い
2．融資金額の違い
3．金利の違い
4．審査基準の違い
1．物件購入の目的の違い
「不動産投資ローン」は、不動産投資物件に対して金融機関から受ける融資のことを指し、「住宅ローン」は購入者が住むための物件に対して受ける融資のことを指します。
つまり、融資を受ける物件が「第3者に貸して収益を得るか」それとも「自分が住むか」と目的が大きく異なります。
2．融資金額の違い
最大で借りられる融資金額は、住宅ローンより不動産投資ローンのほうが大きい傾向にあります。個人に対する融資なのか、事業をする投資家に対する融資なのか、という性質の違いがあるためです。
住宅ローンの一般的な金額は年収の5〜6倍程度ですが、不動産投資ローンは年収の7〜10倍程度まで借りられます。この融資金額は、個人の属性や物件の収益性により変わってくるため参考までにご覧ください。
3．金利の違い
住宅ローンの金利は、不動産投資ローンと比較すると低い傾向にあります。その理由は事業性が少なく、リスクが低いと見られるためです。
一方、不動産投資ローンは住宅ローンと比べて貸付額が多く、家賃収入を常に得ることができないリスクも考えられるため、金利が高い傾向にあります。
4．審査基準が異なる
不動産投資ローンは住宅ローンと比べ、審査基準が多いと言われています。
住宅ローンでは主に購入者の収入・貯蓄・顧客属性を基に審査されます。ローンの返済は購入者の収入・貯蓄から支払われるためです。
一方、不動産投資ローンは、住宅ローンの基準と併せて投資物件も審査されます。不動産投資ローンの場合、投資物件の家賃収入が主になるためです。
不動産投資で住宅ローン申請はできるのか？
住宅ローンのほうが不動産投資ローンより金利が低い、という理由から住宅ローンを使って不動産投資を検討する方もいますが、これはNGです。
その理由は、「そもそもの不動産の所有目的が異なる」「返済のための収入源が異なる」ためです。実施してしまうと違法行為となり、一括返済を求められることもあります。実行に移すことは絶対にやめましょう。
不動産投資で住宅ローンが認められるケースもある
原則として不動産投資で住宅ローン申請を行うと違法行為となると述べましたが、例外で認められるケースもあります。
・賃貸併用住宅
・転勤などやむを得ない事情の場合
賃貸併用住宅
住宅ローンの利用が認められるケースが「賃貸兼用住宅」です。
賃貸兼用住宅とは、一軒の住宅の中に自分が住む居住用スペースと賃貸用のスペースの両方がある物件を示します。
住宅ローンの適用には条件があり、居住スペースと賃貸スペースの割合が「1：9」であること、建物の面積のうち1/2以上が居住スペースであることが条件とされています。
転勤などやむを得ない事情の場合
転勤などやむを得ない事情で、住宅ローンの利用が認められることもあります。特に、全国転勤の企業で働いている方は、急に転勤を命じられることも考えられます。
その場合、家を購入し返済している途中で、空き家になる家を他人に貸し出す可能性もあります。住宅ローン契約者以外の人が住むのは、本来は契約違反です。まずは、融資先の金融機関に必ず相談しましょう。
不動産投資ローン・住宅ローンどちらを先にやるべき？
不動産投資とマイホームを検討している方にとって、不動産投資ローンと住宅ローンのどちらを先に組めばよいか悩む方も多いのではないでしょうか？
その場合、以下を参考に検討することをお勧めします。
・不動産投資ローンを先に行う場合
・住宅ローンを先に行う場合
不動産投資ローンを先に行う場合
収支がプラスになる見込みが高く、自己資金に余裕があれば、不動産投資ローンを先に行うことがお勧めです。なぜなら、不動産投資で得た家賃収入と給料の合計を年収と見なす金融機関が多くあるためです。
しかし、不動産投資ローンの収益性が低い場合は、住宅ローンの融資金額に影響がでるため注意しましょう。
住宅ローンを先に行う場合
近いうちにマイホームの購入が決まっている場合は、住宅ローンを先に組んでおいたほうが良いでしょう。その理由は、前述した通り、不動産投資の運用が上手くいかず、結果として住宅ローンを組むのが難しくなるという事態を回避するためです。
住宅ローンを先に行なう場合も、残債が不動産投資ローン審査に関わってきます。住宅購入を優先したい、すでに住宅ローンを組んでいていずれ不動産投資を検討している方は、不動産投資を加味した資金計画を入念に立てましょう。
まとめ：不動産投資ローンと住宅ローンは併用できるがよく検討しよう
今回の記事では不動産投資ローンと住宅ローンの違いや注意点、借り入れる順番についてご紹介しました。
どちらも大きな金額での購入となるため、「そもそも両方行なうべきか」という観点もあわせて確認しておくことをお勧めします。なぜなら、無理して両方借りたことで、急な出費に対応できなくなってしまうリスクも考えられるためです。
まずは自分の現在のお金の状況について整理し、不動産投資ローン・住宅ローンを借入れても大丈夫かどうか資金計画を確認した上で、検討を進めましょう。
※当社では融資の金利は提携している不動産会社によって異なる場合もあり、シミュレーションやプランニングサービスを利用してしっかり検討することもおすすめしております。
また、不動産投資ローンはレバレッジを活かすことで大きな収益を見込むことができるメリットがあります。不動産投資ローンについてより詳しく知りたい方は併せてご一読ください。
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