マンションなど住宅の売却に際して売却価格に満足できる人は全体の40％程度だといわれています。少しでも高く売却したいなら、その方法を知らないと後悔してしまうかもしれません。
またマンションの売却には一般的に3ヶ月～6ヶ月ほどの期間がかかります。急を要するのであれば3ヶ月以内に売却する方法を知っておく必要があります。
マンションを高く売却する5つの方法と、早く売却する3つの方法をそれぞれ簡潔にまとめました。
マンション売却の流れ
まずはマンションを売却するときの流れを理解しましょう。基本的には以下の7つのステップで進んでいきます。
・相場に関する情報を集める
▼
・価格査定を依頼する
▼
・媒介契約を結ぶ
▼
・売却活動を行う
▼
・買主と売買契約を結ぶ
▼
・引き渡しを行う
▼
・確定申告をして納税する
ステップ１．相場に関する情報を集める
不動産会社に相談する前に、自身の相場観を養うためまずはインターネットなどでマンション売却価格の相場に関する情報を集めます。
情報源としては国土交通省の「土地総合情報システム」などを利用すると便利です。
また「SUUMO」などの情報サイトでも売却相場をエリアごとに検索して調べることができます。
ステップ２．価格査定を依頼する
相場の感覚が掴めたら、不動産会社に売却価格の査定を依頼します。
このとき一社ではなく複数社に同時に依頼することが重要で、これによっても相場感がわかることに加え、より高く売ってくれる不動産会社を見つける手掛かりにもなります。
複数の不動産会社に売却価格査定を依頼するには、「一括査定サイト」と呼ばれるウェブサイトを利用すると便利です。先述の「SUUMO」もこれに該当します。
ステップ３．媒介契約を結ぶ
一括査定は簡易的なものなので、候補の不動産会社を選んだら訪問による詳細査定を依頼します。
詳細な売却価格が提示されたら、その中から売却を依頼したい不動産会社を選んで媒介契約を結びます。
ステップ４．売却活動を行う
不動産会社による売却活動が始まり、購入検討者がマンションを訪問するようになります。
第一印象がきわめて重要であるため、必要に応じて清掃事業者を入れるなどして徹底した清掃・片付けをしておきます。
ステップ５．買主と売買契約を結ぶ
候補者との交渉を経て合意に至れば、売買契約を締結します。
値下げの交渉は専門家である不動産会社に任せるべきですが、スムーズな進行のために下限額はあらかじめ設定しておくことをおすすめします。
ステップ６．引き渡しを行う
売買契約が締結されたら、マンションを買主に引き渡します。
買主が住宅ローンを利用する場合は、引き渡しのタイミングは融資が実行される日に影響されます。
売主の抵当権の抹消、買主への所有権移転の登記手続き、鍵や各種書類の引き渡し、不動産会社への仲介手数料の支払いなどを経て完了します。
ステップ７．確定申告をして納税する
マンション売却で生じた利益には譲渡所得税が課税されますので、翌年の確定申告で申請する必要があります。
税率はマンションの所有期間によって異なります。
・5年以下の「短期譲渡所得」：39.63％
・5年超の「長期譲渡所得」：20.315％
また、自宅として居住していた場合は3000万円の所得までは課税されない「3000万円特別控除」の制度などがあるため、事前に調べて利用しましょう。
マンションを高く売却する5つの方法
マンション売却の基本的な流れが理解できたところで、そのプロセスにおいて少しでも売却価格を高くするための5つの方法を確認します。
１．不動産会社に「仲介」を依頼する
２．複数の不動産会社に査定を依頼する
３．専任（または専属専任）媒介契約で依頼する
４．査定価格より10％ほど高めの価格で売り出す
５．余裕を持って長期間の売却活動を行う
方法１．不動産会社に「仲介」を依頼する
不動産会社にマンション売却を依頼する方法は「仲介」と「買取」の2種類があります。
「仲介」は上述したように不動産会社に売却活動を依頼して個人の買主を探してもらう方法です。一方の「買取」は不動産会社にマンションを買い取ってもらう方法で、手っ取り早いのですが売却価格は「仲介」に比べて70％程度に下がってしまいます。
高く売却したい場合は「仲介」を依頼するのが基本です。
方法２．複数の不動産会社に査定を依頼する
売却の流れでも説明したように、売却価格の査定は複数の不動産会社に依頼しましょう。
会社ごとにエリアや物件の得意不得意があったりするので、提示される査定価格には違いが出てきます。
相場にそぐわない低価格で売り出されることを防ぐためにも、必ず複数社に依頼します。
方法３．専任（または専属専任）媒介契約で依頼する
不動産会社と結ぶ媒介契約には「一般媒介契約」と「専任（専属専任）媒介契約」という種類があるのですが、マンション売却においては通常は専任媒介契約を結びます。
2種類の最大の違いは「複数の不動産会社に同時に売却依頼できるか否か」であり、同時に売却依頼できる「一般媒介契約」は不動産会社が熱心に取り組んでくれないため、おすすめできません。
不動産会社が少しでも熱心に、高く売ってくれる専任媒介契約を結びましょう。
方法４．査定価格より10％ほど高めの価格で売り出す
売り出し価格以上の価格で売却されることはなく、一方で値下げ交渉は一般的に行われるものであるため、提示された売却査定価格よりも10％ほど高い価格で売り出しましょう。
そのままの価格で売却できれば上々ですし、仮に値下げ交渉が発生しても元の査定価格で決着できるかもしれません。
方法５．余裕を持って長期間の売却活動を行う
売却を急ごうとしたり、定めた期限が迫って焦ってきたりすると、どうしても交渉が買主有利に進んでしまいます。
高く売却することが最優先事項である場合は、長期化することも見据えてじっくりと売却活動を行うべきです。
マンションを早く売却する3つの方法
転居の都合など、事情によっては高く売却するよりも早く売却することを優先したい場合もあります。この際には上記とはことなる3つの方法がありますので参考にしてください。
マンション売却にかかる期間は早くて3ヶ月程度といわれていますので、これを目指すことになります。
１．高すぎない価格設定をする
２．マンション売却が得意な不動産会社を選ぶ
３．不動産会社に「買取」を依頼する
方法１．高すぎない価格設定をする
買主の視点を考慮すると、当然ながら価格が安いほうがマンションは早く売却できることになります。
ただし適正価格を逸脱した低価格で売却して損をすることは望ましいとは言い難いため、「高すぎない」と思える程度の絶妙な価格設定を行うのがポイントです。
この売却価格設定の匙加減は、次に述べる不動産会社の手腕によるところになります。
方法２．マンション売却が得意な不動産会社を選ぶ
不動産会社の中にはマンション売却を得意とするところもあれば、戸建て住宅や非住宅をより得意にするところもあります。
またエリアによっての得手不得手もあるため、どの不動産会社に依頼するかによって売却までにかかる期間は変わってきます。
事前に実績を確認したり、自身の要望を伝えてそれに応えてくれるか確認したりして、適当な不動産会社を選ぶようにしましょう。
また担当者の熱意も影響しますので、不安がある場合は担当者の変更も視野に入れてください。
方法３．不動産会社に「買取」を依頼する
どうしても急ぎたい場合は、「仲介」ではなく「買取」を不動産会社に依頼することもできます。
個人の買主を探すのではなく不動産会社が直接買い取ってくれるので売却活動に要する期間をまるまるカットでき、短期間の売却を実現します。
ただし売却価格は「仲介」の場合と比較して約70％に下がることが多いため、慎重な判断が求められます。
まとめ
マンションを高く売却する5つの方法と、早く売却する3つの方法をご理解いただけたでしょうか。
両方を並行して実現することは容易ではありませんが、ここで紹介した方法を理解できれば少しでも理想に近付けることは間違いありません。
情報収集を怠らず、積極的に取り組んでみてください。
